Vorlage - K-0017/2023  

Die im Verfahren nach § 3 Abs. 2 sowie § 4 BauGB eingegangenen Stellungnahmen werden vollinhaltlich zur Kenntnis genommen. Der Entwurf des Bebauungsplanes ist gemäß den gefassten Einzelbeschlüssen zu ergänzen. Weitere, über die Stellungnahmen hinaus ersichtliche Belange, sind nicht festzustellen.

Um Wiederholungen zu vermeiden wird auf die Vorlagenhistorie verwiesen.

Nachdem die jüngste Fassung für den Bebauungsplan Nr. 33 - Kreidenhansl in der Sitzung des Gemeinderats zuletzt am 08.11.2022 als Entwurf gebilligt wurde, wurde die Öffentlichkeit sowie die Träger öffentlicher Belange und sonstige Behörden gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt bzw. um Stellungnahme gebeten. Die Behörden wurden mit Datum vom 12.12.2022 und die Öffentlichkeit mit Bekanntmachung vom 09.12.2022, veröffentlicht am 12.12.2022 um Stellungnahme bis einschließlich 23.01.2022 gebeten.

Es wurden 38 Behörden/Träger öffentlicher Belange um Stellungnahme gebeten. 18 Stellungnahmen sind eingegangen.

Die Stellungnahmen sind dieser Vorlage vollinhaltlich als Anlage beigefügt. Bei den in dieser Vorlage dargestellten Sachverhalten handelt es sich um Zitate und verkürzte Aussagen. Es gilt das beigefügte Original der Stellungnahme.

Im Einzelnen sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

1. Bayrisches Landesamt für Umwelt vom 17.01.2023

Es wird auf einen Murkegel hingewiesen und um Beteiligung des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim gebeten. Zu den weiteren Fragen des Naturschutzes etc. wird auf die Stellungnahmen der übrigen Behörden verwiesen.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Wasserwirtschaftsamt war in dem Verfahren bereits im Detail beteiligt. Eine Planänderung ist durch diese Stellungnahme nicht angezeigt.

2. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Immissionsschutz vom 16.12.2022

Es wird auf die Lärmimmisionen durch den Verkehr der Mittenwalder Straße hingewiesen. Es werden Festsetzungen zum Immissionsschutz vorgeschlagen sowie auf die elektromagnetischen Felder hingewiesen.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Vorschläge zur Festsetzung werden als Festsetzung in den Textteil des Bebauungsplanes übernommen. Baufenster sind mindestens 28m vom nächstgelegenen gewerblich genutzten Stellplatz entfernt einzuplanen. Belange zu den Freileitungen werden im Rahmen der Würdigung der Stellungnahme der Betreiber berücksichtigt.

3. Wasserwirtschaftsamt Weilheim vom 20.12.2022

Keine weiteren Belange. Danke für die Berücksichtigung der Einwendungen im frühzeitigen Verfahren.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist durch diese Stellungnahme nicht angezeigt.

4. Bayernwerk Netz GmbH vom 20.12.2022

Keine grundsätzlichen Einwendungen. Es wird auf bestehende Kabel hingewiesen und die allgemein dazu geltenden Bestimmungen.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Planer wird beauftragt, die Kabeltrasse zu ermitteln und soweit erforderlich die Trasse mit 2,5m zur Trassenachse als von Bebauung im Bebauungsplan einzutragen.

5. Deutsche Telekom Technik vom 23.12.2022

Es sind keine Belange berührt.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist durch diese Stellungnahme nicht angezeigt.

6. Staatliches Bauamt Weilheim vom 15.12.2022

Die Stellungnahme der vergangenen Auslegung ist weiter zu beachten. Auf die Sichtfelder wird noch mal ausdrücklich hingewiesen.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Sichtdreiecke wurden nicht übernommen, da diese ohnehin entsprechend den örtlichen Gegebenheiten gelten. Die Grundstückszufahrten sind Bestandszufahrten. Aufgrund der örtlichen Situation (Böschung, Kurvenführung der Straße sowie besonderer Alleecharakter) ist hier eine Festsetzung der Sichtdreiecke ortsplanerisch nicht möglich. In den Hinweisen soll ergänzt werden, das neue Zufahrten zur Straße in Abstimmung mit dem staatlichen Bauamt Weilheim zu erstellen sind. Die Entwässerung ist bereits ausreichend geregelt. Es soll ein Hinweis auf die vielbefahrene Straße B11 aufgenommen werden, sowie Festsetzungen zu passivem Lärmschutz (siehe Stellungnahme Immissionsschutz) getroffen werden.  

7. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Gesundheitsamt vom 19.12.002

Die Belange sind berücksichtigt.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen

8. Regierung von Oberbayern vom 09.01.2023

Im Ergebnis steht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen. Es wird noch mal auf die Abklärung von Geogefahren hingewiesen.

Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Planer wird beauftragt, sich hinsichtlich der Geogefahren ausdrücklich bei den angeführten Stellen zu erkundigen und das Ergebnis in der Begründung darzustellen.

9. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Holzkirchen vom 10.01.2023

Baumbestand in einer Teilfläche ist als Wald zu betrachten. Aus forstrechtlicher Sicht spricht nichts gegen eine Rodung. Der Wald bleibt teilweise erhalten.

Das Einvernehmen zur Rodung wird erteilt. Werden die Bauflächen durch die weiterhin bestehende Waldflächen mit Zufahrten erschlossen, handelt es sich dabei auch um eine Rodung.

Es wird auf die Baumwurfgefahr auf Flurstück Nr. 2381/0 und 2382/0 hingewiesen und es wird vorgeschlagen die Baufenster nach Westen zu verschieben.

Das wird auch für den gesamten Bebauungsplan vorgeschlagen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Zu einem großen Teil wird vorhandene Bebauung, die sich bereits in den östlichen Grundstücksflächen befindet im Bebauungsplan aufgenommen. Die Baufenster können daher nicht verschoben werden. Im östlichen Bereich befindet sich die Stromtrasse. Aus diesem Grund wird der „Wald“ östlich des Bebauungsplanes regelmäßig auf den Stock gesetzt bzw. kann sich in der Höhe nicht entwickeln und ist abgestuft. Auf Flurstück 2380 wird durch das Baufenster das Bestandsgebäude gesichert. Eine Verschiebung der Baufläche ist hier nicht möglich, wenn der Bestand gesichert werden soll. Die Planer werden beauftragt, für die Flurstücke 2382 sowie 2381 die Zufahrten im Bebauungsplan darzustellen.

10. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern vom 13.01.2023

„Aus Sicht der IHK für München und Oberbayern besteht mit der hier dargelegten 1. Änderung desFlächennutzungsplans zur Ausweisung weiterer Bauflächen für Wohnnutzungen Einverständnis. Wir geben lediglich zu bedenken, dass im Sinne der gewerblichen Wirtschaft durch die Umwidmung von einem Mischgebiet in ein Allgemeines Wohngebiet keine Potentiale für gewerbliche Nutzungen im Plangebiet mehr zur Verfügung stehen.

Rein vorsorglich weisen wir außerdem darauf hin, dass durch die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets i. S. d. § 4 BauNVO keine Einschränkungen für den nördlich des Plangebiets ansässigen Betrieb entstehen dürfen. Es muss gewährleistet sein, dass dieser bei der Umsetzung des Planvorhabens nicht bei der Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit sowie seiner Entwicklung eingeschränkt wird.“

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage nicht für gewerbliche Nutzungen geeignet, sondern soll an dieser besonders prägenden Lage am See/Ortseinfahrt für Wohnbebauung vorgesehen sein. Südlich des angesprochenen Betriebes ist bereits jetzt ausschließlich Wohnbaunutzung vorhanden (also bereits nach § 34 BauGB eher WA als MI Fläche) und daher tritt faktisch keine Änderung durch die Anpassung von MI in WA Gebiet ein. Eine Änderung der Planung ist nicht zu veranlassen.

11. DB AG, DB Immobilien vom 13.01.2023

Es bestehen keine Bedenken, wenn die in der Stellungnahme der DB Energie .. vom 12.01.2023 benannten fachtechnischen und sicherheitsrelevanten Bedingungen berücksichtigt und eingehalten werden.

12. DB Energie GmbH vom 12.01.2023

Es wird auf die Schutzbereiche der Freileitungstrassen hingewiesen. Innerhalb des Verfahrensgebietes verläuft die o.g. planfestgestellte 110-kV-Bahnstromleitung mit einem Schutzstreifen beidseits von je 30 m bezogen auf die Leitungsachse (Schutzstreifenbreite gesamt: 60 m), deren Bestand und Betrieb zur Aufrechterhaltung der Bahnstromversorgung auf Dauer gewährleistet sein muß. Ferner wird auf Bepflanzungseinschränkungen hingewiesen. Ferner werden weitere Hinweise zu Sicherheitsrelevanten Aspekten gemacht. Ferner wird dargestellt, das die Grenzwerte für elektrische Feldstärke in dem Bereich, für den die Zustimmung zur Bebauung gegeben wird, eingehalten werden, in der unmittelbaren Nähe von 110-kV-Bahnstromleitungen aber mit Beeinflussung von Monitoren, medizinischen Untersuchungsgeräten und anderen auf elektrische und magnetische Felder empfindlich reagierende Geräten zu rechnen ist.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme 11 mit 12 wird zur Kenntnis genommen. Die Freileitungstrasse ist außerhalb des Plangebietes. Der Planer wird beauftragt, die Lage der Trasse zu überprüfen und ggf. im Bedarfsfall korrekt darzustellen.  Der Schutzstreifen ist mit jeweils 2x30m zeichnerisch darzustellen. Ebenso ist der Gefährdungsbereich von 2 x 14 Metern im Plan zeichnerisch darzustellen.

Textlich ist festzusetzen:

1. Für Bauwerke innerhalb des Schutzstreifens ist das Freistellungsverfahren ausgeschlossen. Es ist ein Bauantrag nötig, um die Zustimmung der für Feuerlöscharbeiten zuständigen Behörde einzuholen sowie die Überprüfung der Sicherheitsbelange vornehmen zu können.
2. Für bauliche Anlagen innerhalb des Schutzstreifens ist immer eine Baugenehmigung erforderlich.

Ferner wird unter den Hinweisen aufgenommen, das für Dacheindeckungen im Bereich des Schutzstreifes besondere Anforderungen  gelten, die im Rahmen der Baugenehmigung überprüft werden sollen.

Ziffer 6 der Stellungnahme wird als Festsetzung mit aufgenommen.

Ziffer 7 mit 8 wird unter den Hinweise mit aufgenommen.

Die Absätze 2 mit 3 der Seite 3 der Stellungnahme werden als Hinweise mit in den Bebauungsplan aufgenommen.

13. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Kreisbrandrat vom 12.01.2023

Es werden Hinweise zu Hydrantennetz, Verkehrsflächen und Tragfähigkeit von Verkehrsflächen sowie auf die Sicherheitsabstände zu den Hochspannungsfreileitungen hingewiesen. Ferner auf das Erfordernis von baulichen Erst- bzw. Zweitrettungswegen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden bei der Herstellung der Erschließungsanlagen berücksichtigt.  Die Belange bzgl. ggf. vorhandener oder nicht vorhandener Oberleitungen werden in Stellungnahme Nr. 12 bereits ausführlich behandelt. Die Prüfung allgemeiner baulicher bzw. bauordnungsrechtlicher Vorgaben zum Brandschutz (z.B. 2. Rettungsweg und seine Beschaffenheit oder Gebäudehöhen) sind bauordnungsrechtlicher und nicht bauplanungsrechtliner Natur. Eine Bebauungsplanänderung ist daher für alle angeführten Belange nicht erforderlich.

14. Planungsverband Region Oberland

Es wird sich der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde angeschlossen.

15. Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 17.01.2023

Es werden keine neuen Aspekte vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme 14 mit 15 wird zur Kenntnis genommen. Es sind keine Änderungen erforderlich.

16. Landratsamt Bad-Tölz Wolfratshausen, Untere Naturschutzbehörde vom 24.01.2023

Die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung und zur Sicherung der ökologischen Funktion der saP von Achim Rücker (07.10.2020) sind konkret in die Satzung aufzunehmen, da der Artenschutz ansonsten nicht rechtsverbindlich festgesetzt ist.

Es wird empfohlen, die CEF Maßnahmen hier als gesonderten Gliederungspunkt

aufzunehmen (Erläuterung: Als CEF-Maßnahme (continuous ecological functionality-measures, Übersetzung etwa Maßnahmen für die dauerhafte ökologische Funktion) werden im Bereich der Eingriffsregelung Maßnahmen des Artenschutzes verstanden).

Es werden weitere Empfehlungen zur Aufnahme in den Bebauungsplan hinsichtlich erforderlicher Planunterlagen, Vogelschutz, Gartenmauern und Außenbeleuchtung gegeben.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Die Vorgeschlagenen Punkte zur Aufnahme zum Thema Artenschutz werden in die Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommen. Extensive Wiesen werden nicht gesondert festgesetzt. Der Verlust der Flächen durch Gärten ist bereits ausreichend im Rahmen der Kompensation berücksichtigt worden. Die CEF Maßnahmen sind wie vorgeschlagen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen. Zur Vermeidung von Vogelschlag wird die Integration von geeigneten Mustern oder Unterbrechungen und Vermeidung von Spiegelungen an größeren zusammenhängenden Glasflächen ohne sonstige Unterbrechungen (>4 m²) festgesetzt.

Ein Freiflächengestaltungsplan, der den Anforderungen eines Fachplans genügt, ist mit jedem Bauantrag / Freistellungsverfahren einzureichen.

Das vorschlage Außenbeleuchtungskonzept sowie der Hinweis, dass Mauern zur Gartengestaltung aufgrund des Vorkommens der Zauneidechse lediglich als Trockensteinmauern ausgeführt werden sollen, wird in den Hinweisen zum Bebauungsplan ergänzt.

17. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, fachliche Ortsplanung vom 19.01.2023

Die natürliche Geländeoberkante als Bezugspunkt für die Höheneinstellung bzw.

für die Wandhöhe birgt bei vorhandenen Höhendifferenzen von bis zu 5 m je

Baufenster große Gefahren für Fehlinterpretationen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Formulierung zur Wandhöhe wird wie folgt geändert: WH - max. Wandhöhe in m (z.B. 7,0 m) über tiefstem Punkt des natürlichen Geländes an der Außenwand eines geplanten Gebäudes, gemessen gem. Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO - Als Wandhöhe gilt das Maß von der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, traufseitig gemessen-. Bei Doppelhäusern bezieht sich die Angabe der Wandhöhe auf die jeweilige Doppelhaushälfte.

18. Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Holzkirchen vom 16.01.2023

Es wird darauf hingewiesen, das mit Grund und Boden sparsam umzugehen ist.  keine Nachteile bei der Bewirtschaftung der umliegenden landwirtschaftlichen Flächen entstehen dürfen. Insbesondere sollen entsprechende Hinweise zur Duldung von Auswirkungen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung aufgenommen werden.

Beschlussvorschlag:

Der sparsame Umgang mit Grund- und Boden wurde bereits ausreichend berücksichtigt. Die Hinweise werden als Hinweise im Bebauungsplan mit aufgenommen.

19. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Planungsrecht vom 18.01.2023

Die natürliche Geländeoberfläche eignet sich aufgrund ihrer Unbestimmtheit nicht als unterer Bezugspunkt zur Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen im Sinne des § 18 Abs. 1 BauNVO.

Festsetzung 3.2, Höchstzulässige Wohneinheiten

Hierfür sind spezifischen städtebaulichen Gründe erforderlich. Diese sollten zumindest in der Begründung wiederzufinden sein.

Bezugnahme auf das Verfahren nach § 13 b BauGB in der Begründung

Auf Seite 7 der Begründung wird unter Punkt 4 darauf verwiesen, dass eine Entwicklung des geplanten Baugebietes nach § 13b BauGB möglich ist.

Festsetzung B Punkt 5 des Bebauungsplanentwurfes setzt fest, dass Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.

Es ist lediglich möglich, die Zulassung von Garagen im Sinne des § 23 Abs. 5 BauNVO ausnahmsweise auf der nicht überbaubare Grundstücksfläche zuzulassen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Definition des Höhenbezugspunktes wurde bereits bei Stellungnahme Nr. 17 geändert.

Die Festsetzung zu maximalen Wohneinheiten ist in der Begründung städtebaulich zu erläutern.

Der Planer wird beauftragt (erneut) alle Bezugnahmen auf ein Verfahren nach § 13b BauGB aus den Unterlagen zu entfernen.

Festsetzung 5 wird wie folgt geändert: Flächen für Stellplätze und Garagen, sowie Garagen- und Stellplatzzufahrten, sind ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (Hinweis: Für Ausnahmsweise zulässige Vorhaben ist in jedem Fall ein Bauantrag erforderlich. Ausnahmen können nicht im Freistellungsverfahren zugelassen werden).

1. Kostentragung durch städtebaulichen Vertrag