Auszug - DUO-MED GmbH; Nutzungsänderung der Büroräume im Obergeschoss des Anbaus in eine Betriebswohnung im Gewerbegebiet Pessenbach, Am Schwaigbach  

Der Vorsitzende berichtet, dass mit Bauantrag K-10/2016 vom 08.03.16 (Eingang: 14.03.2016) Fr. Dr. Sabine Meißner Firma für die DUO-MED GmbH eine Nutzungsänderung im Obergeschoss des Anbaus auf Fl.Nr. 713/4 im Gewerbegebiet Pessenbach, Am Schwaigbach, beantragt. Aus den bislang genehmigten Büroräumen soll nunmehr eine Betriebswohnung werden.

Auf dem Flurstück wurden bisher zwei Bauanträge K-18/2010 „Lagerhallenneubau“  und K-GfV 08/2013 (mit Tektur 1 und 2) „Betriebserweiterung (Einbau einer Zahnarzt-Vorführpraxis und Neubau eines Bürogebäudes)“ im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereicht. Die Gemeinde hatte in beiden Fällen explizit durch Gemeinderatsbeschluss die Zustimmung zu den Vorhaben erklärt. Eine umfassende inhaltliche Kontrolle ist im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nicht vorgesehen.

Das Vorhaben liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 16 in einer Fläche für Gewerbegebiet.

Das Vorhaben entspricht im Wesentlichen den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

- Erforderliche Ausnahmen:

Für das Vorhaben ist eine Ausnahme erforderlich, die im Bebauungsplan durch die Festsetzung als Gewerbegebiet (GE) im Zusammenhang mit § 8 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich ist. § 8 Abs. 3 BauNVO ist durch die Festsetzung des Gebietes als GE somit Bestandteil des Bebauungsplanes.

Die Umnutzung von Büroräumen im Obergeschoss des Anbaus zu einer Betriebswohnung ist nur ausnahmsweise zulässig. Abweichend von dem gestellten Antrag ist daher eine Ausnahme erforderlich und keine Befreiung. Der Antrag wird daher als Antrag auf Ausnahme behandelt.

Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes berücksichtigen unter Ziffer 8.2 (Lärmschutz) die Errichtung von Betriebswohnungen und regeln deren Lage auf dem Grundstück und erforderliche Schallschutzmaßnahmen. Es ist daher davon auszugehen, dass die Gemeinde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes auch die Zulässigkeit von Betriebswohnungen im Rahmen der Ausnahmegenehmigung bereits berücksichtigt und planerisch ausgestaltet hat.

In der Gemeinderatsitzung vom 25.02.2013 wurde bezüglich der Bauvorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren K-08/2013 „Einbau einer Zahnarzt-Vorführpraxis in das bestehende Gebäude und Neubau eines Bürogebäudes“ die „Zustimmung zu einer Betriebswohnung beschlossen“ – auch wenn Ausnahmen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nicht beantragt werden können und ein solcher Beschluss dadurch keinen verbindlichen Charakter entfaltet.

Seinerzeit war man davon ausgegangen, dass grundsätzlich eine Betriebswohnung pro Gewerbegrundstück zulässig wäre – dies war nicht richtig (wie am Anfang zu bzgl. der Ausnahmen dargestellt). Dies wurde anschließend von der Unteren Bauaufsichtsbehörde auch bemängelt, so dass die seinerzeit im Genehmigungsfreistellungsverfahren getroffenen Aussagen zu Betriebswohnungen auf dem Grundstück hinfällig geworden sind.

Mittlerweile sind jedoch schon Betriebswohnungen in dem Gebiet zugelassen worden. Hierbei ist es bereits jetzt schon immer wieder zu Lärmproblematiken gekommen. Um diese Situation nicht weiter zu verschärfen und unter Berücksichtigung, dass darauf zu achten ist, dass das Regel-Ausnahmeverhältnis im Baugebiet gewahrt bleibt, hat der Bauausschuss empfohlen, der Ausnahme nicht zuzustimmen.

- Erschließung:

Gemäß Außenanlagenplan der Bauvorlagen werden der Büroanbau, fünf zugehörige Stellplätze und die Feuerwehrzufahrt über eine Teilfläche des gemeindeeigenen Grundstücks mit der Fl.Nr. 713 erschlossen. Gemäß Bebauungsplan ist dieser Teilbereich jedoch nicht als öffentliche Verkehrsfläche vorgesehen (siehe Anlagen). Die angrenzende gemeindliche Fläche ist zwar derzeit unter der gleichen Flurnummer geführt wie das Straßengrundstück, es ist aber nicht als öffentliche Fläche geführt, sondern rein dem fiskalischen Grundvermögen der Gemeinde zuzuordnen. Daher ist es auch klar, dass diese Fläche keinesfalls ohne Weiteres als Grundstückszufahrt für eine privates Bauvorhaben zur Verfügung stehen kann.

Zwar wurden im Genehmigungsfreistellungsverfahren K-08/2013 keine Bedenken hinsichtlich dieser Zufahrtssituation seitens der Gemeinde geäußert. Dies ist aber vor allem dadurch bedingt, dass eine inhaltliche Prüfung diesbezüglich aufgrund des Wesens der Genehmigungsfreistellungsregelungen nicht stattgefunden hat und durch die Bestätigung des Architekten von einer ordnungsgemäßen Erschließung ausgegangen werden konnte. Keinesfalls ersetzt dieser Vorgang die jedenfalls notwendige Zustimmung der Gemeinde bzgl. der Inanspruchnahme des (fiskalischen) Eigentums der Gemeinde. Diese müsste ausdrücklich vorliegen, was hier allerdings nicht der Fall ist.

Im Rahmen der nunmehr durchzuführenden bauaufsichtlichen Prüfung ist daher zu klären, ob die Zufahrt in Verbindung mit der beantragten Nutzungsänderung gegenüber dem Genehmigungsfreistellungsverfahren (bei denen der Planverfasser für die Korrektheit der Planungen einzustehen hat) in der beantragten Form überhaupt (bauordnungsrechtlich) realisierbar ist und damit der Rettungsweg überhaupt besteht. Auch ist zu klären, ob die Gemeinde hierzu die privatrechtliche Zustimmung erteilt und wenn ja, wie dieses Fahrrecht zu vergüten wäre. Dies ist aber unabhängig von der Baugenehmigung gesondert von der Gemeinde zu entscheiden. Hier wäre ein entsprechender Antrag der Bauwerberin an die Gemeinde als Eigentümerin und der Abschluss einer privatrechtlichen Vereinbarung vonnöten. Eine „Mitentscheidung“ in diesem baurechtlichen Verfahren ist nicht möglich.

Die Nutzbarkeit als Feuerwehrzufahrt ist in jedem Fall entsprechend den Richtlinien über die Feuerwehrzufahrten nachzuweisen (Radien, Befestigung usw.).

Auf den eingereichten Bauantragsplänen wird auf die „genehmigten Baupläne“ des Bauantrags Nr. K-18/2010 (Lagerhallenneubau) verwiesen. Hier ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass dies nicht korrekt ist, da auch dieser Antrag als Genehmigungsfreistellungverfahren (Art. 58 BayBO) abgewickelt wurde und somit die Baupläne als solches nicht genehmigt wurden. Dies sollte dem Architekten und Planverfasser auf bekannt sein.

Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Freiflächengestaltung noch in keiner Weise den in den Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereichten Plänen entspricht. Weder sind die Stellplätze noch die Bepflanzungen usw. hergestellt.

Beschluss:

Zum Bauantrag der DUO-MED GmbH auf Nutzungsänderung des Anbaus im Obergeschoss auf Fl.Nr. 713/4 im Gewerbegebiet Pessenbach, Am Schwaigbach, wird das gemeindliche Einvernehmen aufgrund der fehlenden Erschließung nicht erteilt. Einer Ausnahme zu den Festsetzungen des Bebauungsplans wird nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

12 : 0