Auszug - Bebauungsplan Nr. 25 - Am Kleinfeld; erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange, Würdigung der eingegangenen Stellungnahmen  

Der Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 25 - Am Kleinfeld wurde in der Sitzung am 17.04.2018 vom Gemeinderat gebilligt. Daher wurde dieser vom 24.05.2018 bis einschließlich 25.06.2018 öffentlich ausgelegt und gleichzeitig die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Die dazu eingegangenen Stellungnahmen wurden am 02.04.2019 von dem Gemeinderat behandelt und die erneute Auslegung beschlossen.

Die entsprechende öffentliche Auslegung fand vom 08.07.2019 bis 22.07.2019 statt (Bekanntmachung vom 27.06.2019). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 18.06.2019 ebenfalls bis zum 22.07.2019 zur Stellungnahme aufgefordert.

Die eingegangenen Stellungnahmen waren der Ladung als Anlage beigefügt und wurden den Gremiumsmitgliedern vollinhaltlich zur Kenntnis gegeben.

Die folgende fachliche Bewertung wurde durch den beauftragten Planer, Hr. Horst Nadler, erstellt:

a)  Gemeinde Schlehdorf, Stellungnahme vom 18.06.2019:

Es wurden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.

b)  Planungsverband Region Oberland , Stellungnahme vom 02.07.2019:

Es wird auf die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom 25.06.2019 verwiesen, die keine Bedenken vorgebracht hat.

c)   Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom 25.06.2019:

Die Regierung verweist auf ihre bisherige Stellungnahme, es werden keine Bedenken und Anregungen vorgebracht. Die Planung ist mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar.

d)  Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 09.07.2019:

Es wurden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.

e)  Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Gesundheitsamt, Stellungnahme vom 03.07.2019:

Es wurden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.

f)     Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Untere Immissionsschutzbehörde, Stellungnahme vom 03.07.2019:

Es wurden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.

g)  Bayerisches Landesamt für Umwelt, Stellungnahme vom 03.07.2019:

Es werden keine Einwände vorgebracht.

h)  Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern, Stellungnahme vom 17.07.2019:

Es werden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht

i)     Bayerischer Bauernverband; Stellungnahme vom 22.07.2019:

Der Bayerische Bauernverband fordert, dass durch die zusätzliche Wohnbebauung der Betrieb der Landwirtschaft nicht beeinträchtigt werden darf.

Auf die dadurch betroffenen Belange (Immissionsschutz, Wasserrecht und keine Verschlechterung der Zufahrtsmöglichkeiten zu den landwirtschaftlichen Flächen) nimmt die Planung bereits Rücksicht.

Ergänzung Bauverwaltung:

Hierzu wurden bereits entsprechende Gutachten eingeholt bzw. auch die Erschließungssituation hinreichend betrachtet.

j)     -entfällt- (s. gleiche Stellungnahme des Amtes für ländliche Entwicklung vom 17.07.2019)

Beschluss:

Die Stellungnahmen a) mit j) werden zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

k)   Stellungnahme des Wasserwirtschatsamtes vom 08.07.2019:

Das WWA bringt keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung mehr vor. Vielmehr akzeptiert die Fachbehörde das Ergebnis der Untersuchung durch das Ing.-Büro Kokai. Gefordert wird allerdings, dass die Maßnahmen vor dem Satzungsbeschluss geplant und umgesetzt werden. Hierzu wird ein Ablauf vorgeschlagen, nach dem die einzelnen Punkte abgearbeitet werden können. Der Verlust des Retentionsraumes ist mit 17,5 m³ sehr gering, er könnte im Grünstreifen entlang des Bachlaufes untergebracht werden. Der Plan für den Ausgleich könnte zusammen mit dem Gutachten des Ing.-Büros Kokai an die Begründung angehängt und in dieser kurz beschrieben werden.

Ergänzung Bauverwaltung:

Parallel zur Vorbereitung des Bebauungsplanes wird derzeit mit den Eigentümern die Übertragung der Grundstücke an die Gemeinde, die für die Erschließung erforderlich sind, verhandelt. Ohne diese können die geplanten Maßnahmen nicht umgesetzt werden.

Gleichzeitig werden bereits für die Straßenplanung/Erschließung Angebote eingeholt. Da eine Bebaubarkeit der Grundstücke ohne erfolgte Erschließung – auch wenn der Bebauungsplan bereits per Satzungsbeschluss festgesetzt wäre – zunächst nicht möglich ist (mangelnde Erschließung = keine tatsächliche Bebaubarkeit), besteht kein Risiko einer Bauverwirklichung ohne vorher die Erschließungsanlagen hergestellt zu haben. Zusammen mit den Erschließungsanlagen kann sowohl der Retentionsraum als auch die Entwässerung geplant und hergestellt werden, so dass sichergestellt ist, dass diese öffentlichen Einrichtungen vor Bebauung durch die einzelnen Bauherren bereits vorhanden ist.

Beschluss:

Die Stellungnahme k) wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich. Die Begründung ist um den Hinweis auf den Plan für den Retentionsausgleich zu ergänzen und das Gutachten des Ing.-Büros KoKai an die Begründung anzufügen. Es ist darauf zu achten, dass der Retentionsraum vor Bebauung mit Wohngebäuden im Rahmen der Erschließungsplanung hergestellt ist. Unter F 10.1 ist mit anzuführen „Fläche teilweise Bereich Retentionsraum“. Für die Tiefbauplanungen sind Angebote einzuholen.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

l)     Stellungnahme Anwohner/Öffentlichkeit, Stellungnahme vom 13.07.2019:

Es wird beantragt, die Mindestgrundstücksgröße für Einzelhausgrundstücke von 500 auf 400 m² zu reduzieren.

Eine Größe von 400 m² würde dem Ziel, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, mehr Beachtung schenken. Bei dieser Größe könnten wohl auch noch bei einer entsprechenden Bauweise die Abstandsflächen eingehalten werden. Sie entspricht aber nicht den bisher für Neubaugebiete üblichen Größen, eher der für Bestandsgrundstücke im Zentrum des Ortes. Es ist also grundsätzlich zu entscheiden, wie dicht in Zukunft auf Neubauparzellen in bestimmten näheren Lagen zum Ortszentrum bebaut werden soll.

Ergänzung Bauverwaltung:

Da hier in den kommenden Jahren/Jahrzenten gemäß Flächennutzungsplan noch eine weitere Anschlussbebauung grundsätzlich in Frage kommen kann, spricht aus städtebaulicher Sicht nichts dagegen, die Grundstücke etwas dichter als ursprünglich vorgesehen zu bebauen. Dies würde sowohl dem Ziel mit Grund und Boden sparsam umzugehen wie auch der gestiegenen Nachfrage nach Baugrund entgegenkommen.

Man könnte sogar in Erwägung ziehen, die Mindestgrundstücksgröße auf 360 m² festzusetzen (ein Grundstück im Gebiet weist aktuell z. B. 800 m² auf und würde durch die Abtretung für die Straßenfläche im Anschluss aktuell nicht mehr mit zwei Einzelhäusern bebaut werden können). Damit würde man größtmöglichen Spielraum schaffen und ggf. auch Familien mit mittlerem Platzbedarf eine Möglichkeit zum Grundstückserwerb ermöglichen.

Beschluss:

Die Mindestgrundstücksgröße für Einzelhausgrundstücke wird auf 400 m² festgesetzt.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

m)  Stellungnahme Anwohner/ Öffentlichkeit vom 18.07.2019:

Die Gemeinde versucht, durch die geplante Verbreiterung der Erschließungsstraße eine Basis zu schaffen, um das Baugebiet „Am Kleinfeld“ aber auch die weiter südlich im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen in Zukunft optimal erschließen zu können. Diese Straßengrundabtretung erfolgt nicht ohne Entschädigung und in Abstimmung bzw. Einigung mit dem Grundeigentümer, die auch den Zeitpunkt der Abtretung beinhaltet.

Ergänzung Bauverwaltung:

Die Verbreitung ist als Grundlage für künftige Überlegungen zwingend im Plan darzustellen. Die Gemeinde kann die Bauflächen nicht erweitern, ohne lang- und mittelfristig die Erschließung sicherzustellen. Die aktuelle Erschließung mag gerade ausreichen, städtebaulich ideal ist sie nicht. Daher ist bereits zum jetzigen Zeitpunkt die Überlegung zur Verbesserung der Situation darzustellen und planerisch verbindlich auch vorzusehen. Ein Zeitpunkt ist ausdrücklich nicht definiert. Die direkt betroffenen Eigentümer geben ihre Grundstücke für die gesamte sonstige Erschließung in Kürze ab. Wie bereits ausgeführt, würde die Gemeinde die Flächen lediglich im Rahmen des gemeindlichen Vorkaufsrechtes irgendwann in der Zukunft erwerben wollen, wenn sich die Gelegenheit ergeben sollte. Ansonsten bleibt der Bestand momentan so, wie aktuell vorhanden bestehen. Das angeführte „Gesetz“ gilt für in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet gelegene Grundstücke privater Eigentümer, sofern sie frühestens seit dem 9. Mai 1945 und vor dem 3. Oktober 1990 für die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe tatsächlich in Anspruch genommen wurden, einer Verwaltungsaufgabe noch dienen“… usw.. und ist daher gar nicht für den aktuellen Fall heranzuziehen bzw. für eine „Berechnung“ eines Werteverlustes maßgeblich.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Planes ist nicht erforderlich.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

n)  Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Bauplanungsrecht, Stellungnahme vom 18.07.2019:

Zu 1.1:

Grundsatzdiskussion, ob für die Gemeinde mit den Ortsteilen eine Art Baulandkataster aufgestellt werden soll, dem eine Aufstellung potentieller Bauwerber gegenübergestellt werden kann. Dies gilt bspw. auch für den Bebauungsplan „westlich des Kirschbaumweges“.

Die Begründung wäre entsprechend zu ändern bzw. anzupassen.

Ergänzung Bauverwaltung:

Bei der Frage nach verfügbarem Potential der baulichen Erweiterung ist in der Gemeinde Kochel a. See aufgrund ihrer räumlichen voneinander getrennten Lage  nach Ortsteilen, die Überlegung nach verfügbarem Flächenpotential zu betrachten.

Zu 1.2:

Die Unterscheidung zwischen extensiv- und intensiv genutztes Grünland ist fachlich eindeutig. Die Abgrenzung soll deutlicher herausgearbeitet oder farblich unterschieden werden. Die Angabe der Rechtsvorschrift für die Einhaltung der Abstandsflächen kann entfallen. Die DIN 4109 kann im Internet aufgerufen und die Tabellen eingesehen werden, diese Information kann unter die Hinweise aufgenommen werden.

9.3 der ersten Stellungnahme bezog sich auf die planerische Konzeption der Gemeinde. Hier sollte nochmals überlegt werden, zusätzliche Gründe anzuführen. Der Wert in der Begründung Nr. 3 letzter Absatz 7 x 2 WE + 2 x 2 x 1,5 WE = 20 WE, passt also.

Zu 1.3:

Planfassung und Begründung erhalten ein neues einheitliches Datum.

Zu 2.:

Die F2.1 soll nur die Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1-5 ausschließen.

Bei A1 soll angefügt werden, dass die gem. § 4 Abs. 3 Nr.1-5 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden, weil das Gebiet überwiegend dem Wohnen dienen muss.

Zu 3.:

Die F5 soll geändert werden in: „Garagen und Nebengebäude können auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden.“

ZU 4.:

Die Zufahrt gehört zur landwirtschaftlich genutzten Fläche (Hammergrundstück) und erhält keine Widmung nach dem BayStrWG.

Zu 5.:

Der Hinweis 10.3 wird vollständig in den Planbereich aufgenommen.

Zu 6.:

Die Verfahrensvermerke sind entsprechend zu ändern.

Beschluss:

Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Übersicht bzgl. der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten für den Hauptort Kochel a. See zu erstellen. Die übrigen Vorschläge des Planers sind wie vorstehend in den Bebauungsplan und die Begründung zu integrieren.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

o)  Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Fachliche Ortsplanung, Stellungnahme vom 09.07.2019:

Zu den Hinweisen:

Wegen den bereits weitgehend aufgeteilten Parzellen ist von einer relativ kleinteiligen Bebauung auszugehen, somit wird keine maximal zulässige Grundfläche je Hauptgebäude festgesetzt. Durch die bestehenden unterschiedlich großen Baukörper in der Umgebung wäre dies auch kein städtebauliches Problem.

Balkone sollen wie Terrassen außerhalb der Baugrenzen ausnahmsweise zugelassen werden.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und wie vorgeschlagen im Bebauungsplan samt Begründung berücksichtigt.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0

Beschluss:

Die eingegangenen Stellungnahmen werden vollinhaltlich zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplanes und der Begründung erfolgen gemäß der Beschlüsse zur vorgenommenen Würdigung und Abwägung der Stellungnahmen. Darüber hinausgehende Belange, die zu berücksichtigen wären, sind nicht ersichtlich.

Abstimmungsergebnis:

13 : 0