Auszug - Bebauungsplan Nr. 11 "Kirchstraße"; Würdigung der im Auslegungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss
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Wortprotokoll Beschluss Abstimmungsergebnis |
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Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 11 "Kirchstraße“
Abwägung der Stellungnahmen aus der 2. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit, Verfahren nach § 13a BauGB
Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange.
Folgende Träger hatten keine Anregungen / Bedenken:
Bayerisches Landesamt für Umwelt vom 10.08.2023
Bayerische Staatsforsten Holzkirchen, Forstbetrieb Bad Tölz vom 24.06.2023
Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, SG 35 Umwelt vom 24.07.2023
Gemeinde Ohlstadt vom 31.07.2023
Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern vom 16.08.2023
Regierung von Oberbayern, Bergamt Südbayern vom 22.08.2023
Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 28.08.2023
Wasserwirtschaftsamt Weilheim vom 22.08.2023
AELF Holzkirchen vom 07.08.2023
Folgende Träger öffentlicher Belange haben eine Stellungnahme zum Bebauungsplan abgegeben:
Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Brandschutzdienststelle vom 20.06.2023
Stellungnahme:
bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind für den durch die Gemeinde sicherzustellenden Brandschutz – Art. 1 des Bayer. Feuerwehrgesetzes – grundsätzlich folgende allgemeine Belange des abwehrenden Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) zu überprüfen und bei Bedarf im Benehmen mit dem Kreisbrandrat durchzuführen:
1. Das Hydrantennetz ist nach dem Merkblatt Nr. 1.9-6 vom 25.04.94 des Bayer. Landesamts für Wasserwirtschaft bzw. nach den Technischen Regeln des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW) – Arbeitsblätter W331 und W 405 – auszubauen. Gegebenenfalls ist der Löschwasserbedarf nach dem Ermittlungs- und Richtwertverfahren des Bayer. Landesamts für Brand- und Katastrophenschutz zu ermitteln!
2. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind so anzulegen, dass sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite, Kurvenkrümmungsradien usw. mit den Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und unbehindert befahren werden können. Die Tragfähigkeit muss dazu für Fahrzeuge bis 16 t (Achslast 10 t) ausgelegt sein. Hierzu wird auch auf DIN 14 090 „Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken“ verwiesen. Es muss insbesondere gewährleistet sein, dass Gebäude ganz oder mit Teilen in einem Abstand von höchstens 50 m von den öffentlichen Verkehrsflächen erreichbar sind.
Bei Sackgassen ist darauf zu achten, dass die sog. „Wendehammer“ auch für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar sind. Zur ungehinderten Benutzung ist ein Wendeplatzdurchmesser von mindestens 18 m, für Feuerwehreinsätze mit einer Drehleiter DL 23/12 ein Durchmesser von mindestens 21 m erforderlich. Gegebenenfalls sind Verkehrsbeschränkungen (Halteverbote) zu verfügen.
3. Bei einer Bebauung im Bereich von Hochspannungsfreileitungen sind die Sicherheitsabstände gem. DIN VDE 0132 zu beachten.
4. Aus Aufenthaltsräumen von nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen muss die Rettung von Personen über zwei voneinander unabhängige Rettungswege gewährleistet sein. Bei baulichen Anlagen ohne besondere Art und Nutzung und einer Bauhöhe unterhalb der Hochhausgrenze kann der zweite Rettungsweg auch über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden, wenn die Feuerwehr über das erforderliche Rettungsgerät (z.B. Drehleiter DL 23/12 o. Ä.) verfügt. Sofern innerhalb der Hilfsfrist von 10 Minuten der zweite Rettungsweg über entsprechend ausreichende Leitern der Feuerwehr nicht sichergestellt werden kann, sind zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege (notwendige Treppen) erforderlich.
5. Bei Aufenthaltsräumen in Dachgeschoss müssen die notwendigen Fenster mit Leitern der Feuerwehr direkt anleiterbar sein (zweiter Rettungsweg).
Wenn die vorgenannten Punkte berücksichtigt werden, gibt es aus Sicht der Brandschutzdienststelle keine Einwände.
Abwägung:
zu 1 Hydrantennetz: Innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen sind bereits Unterflur-Hydranten vorhanden. Im Rahmen der Neubebauung ist zu prüfen, ob weitere Hydranten auf dem Grundstück errichtet werden müssen. Entsprechende Nachweise zur Löschwasserbereitstellung sind dem Bauantrag beizulegen.
zu 2 Straßennetz: Wie in der Begründung sogar mit Abbildung dargelegt, wurden alle Baufenster so festgesetzt, dass ausreichende Fahrgassen für Rettungsfahrzeuge verbleiben. Diese werden entsprechend der DIN-Vorgaben befestigt.
zu 3 Bebauung Hochspannungsleitungen: Es sind keine Hochspannungsleitungen im Gebiet vorhanden.
zu 4 und 5 Zweiter Rettungsweg: Entsprechende Nachweise zu den Rettungswegen im oder am Gebäude sind im Rahmen des Bauantrags nachzuweisen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
12 : 0
Bayerischer Bauernverband vom 17.08.2023
Stellungnahme
Die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen ist die Existenzgrundlage der ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe. Der Flächenverbrauch, sei es durch Umnutzung, Bebauung oder durch Ausgleichsflächen, ist in Oberbayern besonders groß. Bereits bei vorbereitenden Planungen muss daher ein ressourcenschonender Umgang mit der Kulturlandschaft das oberste Ziel sein.
Grundsätzlich muss landwirtschaftlichen Betrieben immer gewährleistet werden, ihren Betrieb störungs- bzw. hindernisfrei bewirtschaften zu können. Hindernisse, wie z. B. Baustellen, Straßen(teil-) sperrungen bzw. -verlegungen, die eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht mehr ermöglichen, sind zu vermeiden. Umwege bzw. Störungen in der Bewirtschaftung müssen bereits in der Planung vermieden werden. Lassen diese sich nicht umgehen, müssen die Grundstückseigentümer bzw. Bewirtschafter ausreichend für den Mehraufwand entschädigt werden.
Eine weitere Versiegelung von Fläche bedeutet mehr Wasseranfall auf den umliegenden Flächen. Da um das Kloster herum und in der Umgebung Gräben und Bäche verlaufen, ist es wichtig, diese stets frei zu halten. Während und nach der Baudurchführung ist darauf zu achten, dass evtl. zerstörte Drainagen ordnungsgemäß wiederhergestellt werden. Anfallendes Oberflächenwasser muss ungehindert abfließen können und es gilt eine Vernässung nach Möglichkeit zu verhindern. Die Bewirtschaftung der angrenzenden Nutzflächen muss nach der Baumaßnahme wieder uneingeschränkt möglich sein.
Wir bitten daher hiermit im Namen und Interesse unseres Berufsstandes die Berücksichtigung unserer o.g. Stellungnahme bei der Planung des o.g. Vorhabens.
Abwägung:
Die Baumaßnahmen sind im Wesentlichen nördlich des Bestandsgebäudes im Baufeld „Klostergut“ vorgesehen, so dass auf eigenem Grund ausreichend Flächen für Baustelleneinrichtungen, Material sowie Maschinen vorliegen. Sollten kurzfristig Wege blockiert werden müssen, sind die Nachbarn vorab zu kontaktieren.
Nachdem im Geltungsbereich ein landwirtschaftlicher Betrieb ansässig ist, ist davon auszugehen, dass der geplante Flächenverbrauch für die Erweiterung des Betriebskonzepts einer ausreichenden Abwägung unterlag. Bezüglich des anfallenden Niederschlagswassers ist eine Versickerung vor Ort geplant. Bäche und Gräben sind durch das Vorhaben nicht betroffen. Ebenso wird der Teil der größeren Retentionsfläche im Norden von Bebauung freigehalten, so dass durch das Vorhaben keine Rückhalteflächen betroffen sind.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
12 : 0
Regierung von Oberbayern vom 24.08.2023
Stellungnahme:
Planung
Die Gemeinde Schlehdorf plant am östlichen Ortsrand auf einer Fläche von knapp 1,5 ha den Bebauungsplan Nr. 11 „Kirchstraße“ aufzustellen. Auf der Fläche befinden sich im südwestlichen Teil mehrere Bestandsgebäude des ehemaligen Klostergutes. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan wird das Plangebiet als Grünfläche dargestellt.
Das Areal soll als Dörfliches Wohngebiet gemäß § 5a BauGB festgesetzt werden. Die Festsetzungen sehen eine Erweiterung und den Umbau der vorhandenen Gebäude vor und schaffen zudem noch weitere Baufenster für die Errichtung von zwei Wohngebäuden in denen integrative Gruppen untergebracht werden sollen.
Der Flächennutzungsplan soll nach Aufstellung des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung entsprechend angepasst werden.
Betroffene Belange
Hochwasserschutz und Schutz des Wassers
Das Planungsgebiet befindet sich in einem wassersensiblen Bereich und zudem teilweise im Überschwemmungsgebiet der Loisach. Die Risiken durch Hochwasser sollen soweit als möglich verringert werden und sich der Schutz vor Gefahren des Wassers soweit erforderlich auf technische Schutzmaßnahmen und eine weitergehende Vorsorge stützen (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 7.2.5 (G) und Regionalplan Oberland (RP 17) B XI 6.1 (G). Wir bitten diesbezüglich um Abstimmung mit dem zuständigen Wasserwirtschaftsamt Weilheim.
Natur und Landschaft
Auf Grund der Ortsrandlage und des unmittelbar benachbarten, landschaftsprägenden Baudenkmals Kloster St. Tertulin ist auf eine angemessene landschaftliche Einbindung und eine der Umgebung angepasste Baugestaltung (Ortsbild) zu achten (vgl. LEP 7.1.1 (G), RP 17 B II 1.6 (Z). Den Belangen von Natur und Landschaft ist in Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und Naturschutzbehörde Rechnung zu tragen.
Bewertung
Bei Berücksichtigung der aufgeführten Belange steht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung:
Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen. Die genannten Fachbehörden wurden am Verfahren beteiligt. Es wird auf die nachfolgende Abwägung verwiesen. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine weitere Planänderung wird nicht veranlasst.
12 : 0
Bayernwerk Netz GmbH vom 01.08.2023
Stellungnahme:
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.
Die Leitung nebst Zubehör ist auf Privatgrund mittels Dienstbarkeiten grundbuchamtlich gesichert.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen.
Abwägung:
Im Bebauungsplan ist bereits ein Hinweis zum Vorkommen von Kabeltrassen sowie deren Schutzzone vorhanden. Es wird keine Planänderung erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
12 : 0
Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, SG Planungsrecht vom 28.08.2023
Stellungnahme:
1. Anzahl der Wohneinheiten, Festsetzung 1.1.2: Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann die höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. Es ist fraglich, ob es sich bei allen Gebäuden, in denen eine höchstzulässige Zahl von Wohnungen festgesetzt wurde, auch tatsächlich um Wohngebäude handelt. Insbesondere für das Klostergut (Nutzung als Büroräume, teilweise Wohnnutzung und Werkhalle), die Herberge (Jugendherberge), Scheune (Hochsilos) und Hofhaus (Gemeinschaftseinrichtungen) ist die Wohngebäudequalität fraglich.
Im Kommentar von Ernst/Zinkahn ist das Wohngebäude folgendermaßen definiert:
„Unter Wohngebäude ist daher allgemein eine Gesamtheit von Räumen zu verstehen, die zur Führung eines selbstständigen Haushalts bestimmt ist. Auch die hierfür erforderlichen Nebeneinrichtungen, u.a. Küche bzw. müssen vorhanden sein. Aufenthalts- und Unterbringungsräume, die diese Eigenschaft nicht aufweisen, sind keine Wohnungen, wie Zimmer in Heimen und in Beherbergungsbetrieben.“ (EZBK/Söfker, 149. EL Februar 2023, BauGB § 9 Rn. 69)
Da Vieles dafürspricht, dass die aufgezählten Gebäude nicht ausschließlich bzw. überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Festsetzung einer höchstzulässigen Anzahl von Wohnungen für diese Gebäude unzulässig.
2. Abweichende Festsetzung der Wandhöhe, Festsetzung 1.2.4
Die Festsetzung einer zulässigen Wandhöhe im Bebauungsplan ist Teil des Maßes der baulichen Nutzungen. Gem. § 16 Abs. 6 BauNVO können nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vom Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden. Die in Festsetzung 1.2.4 vorgesehen Überschreitung der festgesetzten Wandhöhe kann demnach lediglich als Ausnahme festgesetzt werden.
Abwägung:
zu 1) Wohneinheiten in Wohngebäude:
Die allgemeine Festsetzung von Wohneinheiten in Wohngebäuden erfolgt auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB und wird in Verbindung mit den zulässigen Nutzungen in Wohn und Mischgebieten zulässig. Die Regelung von Betriebsleiterwohnungen ist dagegen auf der Grundlage von § 8 Abs. 3 Ziffer 1 BauNVO nur in Gewerbegebieten (oder Sondergebieten) möglich.
Wohngebäude sind weder in der BayBO noch im BauGB genau definiert. Es wird allgemein angenommen, dass die Wohnnutzung einen Anteil von 50 % oder mehr haben sollte. Im vorliegenden Fall wurden die Wohneinheiten für die verschiedenen Baufelder (und die darin vorgesehenen Wohngebäude) anhand des nachfolgend dargestellten Nutzungskonzepts verteilt:
Abb. 1 Geplante Nutzung; Quelle: KlosterGut Schlehdorf Gesamtkonzept, Mai 2021
Abb. 2 Auszug aus den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Wohneinheitenregelung
In der Abbildung ist erkennbar, dass außer im Klostergut alle anderen Wohneinheiten ohnehin in Wohngebäuden (also mit Nutzungsanteilen Wohnen von ca. 50%) vorgesehen sind. Die Nutzungsart „Dorfgebiet“ ist allgemein festgesetzt und nicht für die einzelnen Baufelder geregelt. Damit gibt der Bebauungsplan noch Raum, die konkrete Nutzung in den jeweiligen Baufenstern zu modifizieren. Die festgesetzte Begrenzung der zulässigen Wohneinheiten gewährleistet aber grundsätzlich, dass die Wohnnutzung nicht schleichend unbegrenzt zunimmt.
Im Rahmen des Bauantrags ist nachzuweisen, dass die im Bebauungsplan zulässigen Wohneinheiten in einem Wohngebäude liegen. Für den Bebauungsplan ergibt sich somit kein Änderungsbedarf.
zu 2) Wandhöhe:
Die Festsetzung wird als Ausnahme formuliert.
Beschluss:
zu 1) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
12 : 0
zu 2) Die Festsetzung zur Wandhöhe wird als Ausnahme formuliert.
12 : 0
Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, SG Fachliche Ortsplanung vom 28.08.2023
Stellungnahme:
Die Planung wird zur Kenntnis genommen. Mit der Planung besteht Einverständnis. Zum Inhalt und zur Darstellung der Planung werden seitens der fachlichen Ortsplanung folgende Empfehlungen gegeben:
1.) F 1.4.1.4. Das Anbringen einer PV-/ Solaranlage auf den Dächern erfordert wegen der Denkmalnähe die Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Abwägung:
Eine Festsetzung zur Situierung der PV Anlage auf dem Dach ist dann möglich, wenn dabei nicht zu erwarten ist, dass sie dem Denkmalschutz widerspricht (ansonsten würde der Bebauungsplan aufgrund fehlender denkmalschutzrechtlicher Genehmigungsfähigkeit nicht vollzugsfähig). Da zu erwarten ist, dass auch die Denkmalschutzbehörde keine aufgeständerten PV-Module auf den Dächern befürworten würde, erscheint eine Regelung dahingehend weiterhin möglich. Es wird vorgeschlagen, die Festsetzung wie folgt zu ändern:
„Alle Dächer der Hauptbaukörper sind in dunklen Farbtönen (rot, braun, grau) auszubilden. Für Solar- und Photovoltaikanlagen besteht aufgrund der Nähe zum Baudenkmal eine Erlaubnispflicht gemäß Art. 6 BayDSchG. Zulässige Anlagen sind auf der Dachhaut aufliegend einzubauen. Eine Aufständerung von Solar- und Photovoltaikanlagen ist im gesamten Geltungsbereich unzulässig.“
Beschluss:
Die Festsetzung wird entsprechend der Abwägung redaktionell angepasst.
Abstimmungsergebnis:
12 : 0.
Beschluss:
Die im Rahmen der 2. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen sind den Mitgliedern des Gemeinderates bekanntgegeben und werden vollumfänglich zur Kenntnis genommen. Den Abwägungsvorschlägen wird gefolgt. Weitere, darüberhinausgehend zu berücksichtigende Belange sind aus der Beteiligung und nach eigener Prüfung momentan nicht ersichtlich. Der Plan bekommt das Datum vom heutigen Tag und wird als Satzung nach §13a BauGB beschlossen.
Abstimmungsergebnis:
12 : 0