Seit vielen Jahren ist die Gemeinde Kochel a. See auf der Suche nach geeigneten Flächen, u. a. um den gemeindlichen Bauhof zu errichten. Dieser liegt momentan am westlichen Ortseingang von Kochel a. See direkt am Loisachkanal. Die Gebäude entsprechen nicht mehr den aktuell geltenden Anforderungen an solche Betriebs­stätten und sind dringend sanierungsbedürftig bzw. durch Neubauten zu ersetzen. Aufgrund der schlechten Untergrundverhältnisse ist dies am derzeitigen Standort al­lerdings wirtschaftlich unmöglich darstellbar.

Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde bereits im Frühjahr 2013 den westlichen Teil des ehemaligen Verstärkeramtes (Bahnhofstraße 34) erworben und unmittelbar mit den Planungen hinsichtlich des Bauhofs begonnen. Ergebnis hieraus war ein ge­nehmigter Vorbescheid der Unteren Bauaufsichtsbehörde am Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen v. 08.12.2015 für „Neubau eines gemeindlichen Bauhofs, Teilabb­ruch des ehemaligen Verstärkeramtes und Anbau einer Halle“.

Diese Planungen wurden zu diesem Zeitpunkt ganz bewusst nicht weiterverfolgt: In den Gesprächen mit den Vertretern des von der Eigentümerin mit der Immobilienverwaltung beauftragten Unternehmens wurde deutlich, dass es denkbar ist, auch den östlichen Teil (Bahnhofstraße 34a) des gesamten Areals des ehemaligen Verstärkeramtes zu erwerben. Aufgrund der größeren Fläche eröffnete dies die Möglich­keit, die Planungen wesentlich funktionaler zu gestalten und möglicherweise noch weitere Nutzungen wie Jugendraum, Vereinsräume, Räumlichkeiten für Obdachlose usw. unterzubringen. Ein erstes Grundkonzept hat der Gemeinderat in der Sitzung am 24.01.2017 der Gemeinderat einstimmig befürwortet. Zusammengefasst hat die Gemeinde damit insgesamt eine Fläche von 5.127 m² – stets in der Absicht, v. a. gemäß des o. g. Vorbescheids im Bereich der Bahnhof­straße 34 den gemeindlichen Bauhof zu errichten und dort weitere Räumlichkeiten für die Jugend und für Vereine sowie Wohnraum in den Obergeschossen unterzu­bringen.

Da auch in der Gemeinde Kochel a. See die Nachfrage nach bezahlbarem Wohn­raum immer stärker steigt und v. a. kaum barrierefreie Wohnungen vorhanden sind, hat sich die Gemeindeverwaltung bereits vor dem Erwerb des Gesamtareals intensiv mit dem Kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP) beschäftigt. Nach ei­ner Beratung durch die Regierung von Oberbayern am 09.08.2017 wurde die Pla­nung insofern geändert, als uns empfohlen wurde, das komplette Gebäude „Bahn­hofstraße 34“ abzureißen, um dort noch mehr Wohnungen schaffen zu können. Die die Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn für dieses Projekt hat die Ge­meinde bereits tags darauf am 10.08.2017 erhalten. Das beauftragte Architekturbüro hat daraufhin die Planung angepasst. Demnach sollen neben dem gemeindlichen Bauhof insgesamt 16 Wohnungen im Gebäude „Bahnhofstraße 34“ errichtet werden und ca. 173 m² Fläche für besondere Wohnfor­men (zur Obdachlosen-Unterbringung) entstehen. Ein Aufzug bis in die großzügige Tiefgarage erschließt alle Wohnungen barrierefrei. Dieses Planungskonzept wurde vom Gemeinderat am 28.11.2017 einstimmig beschlossen.

Vor diesem Hintergrund wurde mit dem Kreisbauamt am Landratsamt Bad Tölz-Wolf­ratshausen hinsichtlich der Umsetzung dieser erweiterten Planungen besprochen, dass hierfür ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Einstimmig hat der Gemeinderat Kochel a. See in seiner Sitzung am 20.03.2018 den entsprechenden Aufstellungsbe­schluss für den Bebauungsplan Nr. 34 - ehem. Verstärkeramt gefasst. Die Beteili­gung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 28.03.2018 bis 29.04.2018, so dass die darauf­hin eingegangenen Stellungnahmen in der Sitzung am 15.05.2018 umfassend ge­würdigt und abgewogen wurden. Eine erneute Beteiligung erfolgte daraufhin im Zeit­raum 21.06.2018 mit 05.07.2018. Die hierbei eingegangenen Stellungnahmen wur­den in der Gemeinderatssitzung am 24.07.2018 detailliert gewürdigt und abgewogen. Ein­stimmig wurde in dieser Sitzung auch der Satzungsbeschluss gefasst: „Der Be­bau­ungsplan Nr. 34 - ehemaliges Verstärkeramt wird samt Begründung in der Fas­sung vom heutigen Tage (24.07.2018) als Satzung beschlossen.“

Der Bebauungsplan Nr. 34 „ehemaliges Verstärkeramt“ ist daraufhin gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit dessen Bekanntmachung am 25.07.2018 in Kraft getreten. Samt Begründung ist er vom 26.07.2018 bis 31.08.2018 im Rathaus Kochel a. See öffent­lich ausgelegen.

Aufgrund der Initiative zweier Privatpersonen, die nicht aus dem Gemeindegebiet stammen, hat das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege den Gebäudekomplex auf seine Denkmaleigenschaft hin geprüft. Das Ergebnis dieser Überprüfung fällt wie folgt aus – der Gemeinde Kochel a. See mit Schreiben v. 30.08.2018 mitgeteilt: „Aufgrund ihrer geschichtlichen und künstlerischen Bedeutung erfüllt die bauliche Anlage die Kriterien für ein Baudenkmal nach Art. 1 Abs. 1 BayDSchG.“

Das Schreiben ist den Mitgliedern des Gemeinderats über das Sitzungsprogramm zur Verfügung gestellt und damit bekannt gegeben worden, so dass die Möglichkeit zur umfänglichen Kenntnisnahme gegeben war. Aufgrund der in diesem Schreiben dargelegten Punkte ist zu prüfen, ob ein Änderungsbedarf i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB besteht. Aus diesem Grunde wurde auch die Öffentlichkeit im Zeitraum vom 16.10.2018 bis 13.11.2018 um Stellungnahme gebeten (s. Bekanntmachung „Be­bauungsplan Nr. 34 - ehem. Verstärkeramt“ v. 16.10.2018). Hierauf sind zwei Schreiben eingegangen, die den Mitgliedern des Gemeinderates mit der Ladung zur Kenntnis gegeben wurden. Diese sowie das Schreiben des Bayeri­schen Landesamtes für Denkmalpflege sind in die Überlegungen und Prüfun­gen hinsichtlich des Änderungsbedarfs nach § 1 Abs. 3 BauGB einzubeziehen.

a) Das Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege v. 30.08.2018 so­wie das darin enthaltene Ergebnis, dass einige bauliche Anlagen auf dem Areal des ehemaligen Verstärkeramtes die Kriterien für ein Baudenkmal nach Art. 1 Abs. 1 BayDSchG erfüllen, wird zur Kenntnis genommen. Dabei wird anerkannt, dass die Aufgabe, Denkmäler der Kunst und der Geschichte zu schützen und zu pfle­gen, zu berücksichtigen ist und daher dem Denkmalschutz ein nicht unerhebliches Gewicht beizumessen ist. Es damit von einem so genannten Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit auszugehen.

Dieses Erhaltungsinteresse steht den Planungen der Gemeinde gegenüber, die u. a. von einem Abriss des Gebäudes „Bahnhofstraße 34“ und der Garagenanlage ausgehen. Daher ist auch die mit dem Bebauungsplan Nr. 34 - ehem. Verstärkeramt verfolgte Planung der Gemeinde Kochel a. See im Detail zu betrachten.

Auf dem Areal des Verstärkeramtes sollen demnach entstehen:

-       21 barrierefreien Wohnungen im kommunalen Wohnungsbau

(16 im neuen Gebäude „Bahnhofstraße 34“ u. 5 durch Aufstockung der „Bahnhofstraße 34a“),

-       Räumlichkeiten für die Jugendarbeit,

-       Vereinsräume (voraussichtlich für die Blaskapelle Kochel a. See e. V.),

-       Räume für „besondere Wohnformen“ (Unterbringung von bis zu 12 Obdachlosen und

-       Garagen, Werkstätten und Sozialräume für den gemeindlichen Bauhof.

-       barrierefreier Aufzug bis in die großzügige Tiefgarage zur Erschließung aller Wohnungen.

Die Stellungnahme des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege v. 30.08.2018 impliziert keinen Änderungsbedarf; die Beseitigung wird im Rahmen einer entsprechenden denkmalrechtlichen Erlaubnis behandelt. Dabei dürften folgende Punkte maßgeblich sein:

Das Verstärkeramt ist seit seiner Errichtung im Laufe der Jahre wesentlich verändert worden und ist daher in seiner ursprünglichen Form nicht mehr erhalten. Der Gebäudekomplex war einst wie ein Vierseithof angelegt worden, die nur noch auf zwei Seiten nach Süden und Osten in Teilbereichen erhalten ist. Die westseitige Abschlusswand mit Toranlage wurde nach dem Kenntnisstand der Gemeinde bereits Ende der 1960er Jahre abgebrochen. Da auch das kleine kapellenartige Eckgebäude abgebrochen wurde, ist von der einstigen Mauer lediglich noch der östliche Teil erhalten. Der südliche und westliche ebenerdige Baukörper wurde 1991/92 abgerissen und durch einen Neubau (heute: Bahnhofstraße 34a) ersetzt. Weiterhin wurden im Gebäude „Bahnhofstraße 34“ unzählige Um- und Einbauten vorgenommen und die ursprüngliche technische Ausstattung des ehemaligen Verstärker- und Selbst-Anschluss-Amtes fehlt vollständig. Auch für die südliche Garagenanlage wurde im Laufe der Jahre wesentlich verändert. Wie das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege im Schreiben v. 30.08.2018 beschreibt, wurden daran ebenfalls erhebliche Veränderungen vorgenommen: Nicht nur der gesamte Außenputz sowie die westliche Außenwand wurden komplett erneuert, auch wurden drei der sieben Toröffnungen vermauert und nur noch mit einer Verblendung versehen sowie ein Teil der Querwände im Inneren ausgetauscht.

Die gemeindlichen Planungen haben folgende bedeutende Überlegungen zur Grundlage:

Nicht nur, dass gerade in der heutigen Zeit, in der Wohnraum immer knapper wird und Baulandpreise in utopische Höhen steigen, die Schaffung von Wohnungen eine der zentralen Aufgaben von Kommunen ist und allein schon deswegen dem Allgemeininteresse in besonderer Weise entspricht, Art. 83 BV nennt auch explizit den Wohnungsbau als eine der kommunalen Aufgaben im eigenen Wirkungskreis (Art. 11 Abs. 2 BV).

Dass Räume für einheimische Vereine und für die Jugendarbeit das Wohl der Allgemeinheit fördern, ist unbestritten. Gute Vereins- und Jugendarbeit kann nur funktionieren, wenn die Ehrenamtlichen und Jugendlichen eine feste „Anlaufstelle“ haben. Gerade in ländlich geprägten Gebieten wie Kochel a. See sind vor diesem Hintergrund funktionierende Vereins- und Jugendarbeit zudem das Rückgrat der Dorfgemeinschaften sowie des gesellschaftlichen Zusammenhaltes und daher von immenser Bedeutung für den sozialen Frieden im gesamten Gemeindegebiet. Insofern wird hier einer der gemeindlichen Pflichtaufgabe aus Art. 57 Abs. 1 S. 1 GO, nach der die Gemeinden die öffentlichen Einrichtungen schaffen und erhalten sollen, die nach den örtlichen Verhältnissen für das wirtschaftliche, soziale und kulturelle Wohl und die Förderung des Gemeinschaftslebens ihrer Einwohner erforderlich ist, in besonderer Weise Rechnung getragen.

Weiterhin ist für die bayerischen Kommunen nicht nur eine im Rahmen des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes (LStVG) als Sicherheitsbehörde zugewiesene und anerkannte Aufgabe, entsprechende Räumlichkeiten für die Unterbringung von Obdachlosen vorzuhalten und zur Verfügung zu stellen. Da aufgrund der o. g. Entwicklungen auf dem Immobiliensektor immer mehr wirtschaftlich schlechter gestellte Menschen ihre Wohnung verlieren und keine neue mehr anmieten können, wird diese kommunale Aufgabe immer bedeutender im Hinblick auf das Wohl der Allgemeinheit.

Räumlichkeiten für einen gemeindlichen Bauhofs stehen in besonderer Weise im Allgemeininteresse: Ein Großteil der in den verschiedenen gesetzlichen Vorgaben dargestellten kommunalen Pflichtaufgaben werden gerade durch die Mitarbeiter des gemeindlichen Bauhofs erfüllt. Nur beispielhaft seien hierbei angeführt: der Straßen- und Wegebau, die Versorgung der Bevölkerung mit Wasser (Art 83 Abs. 1 BV, Art. 57 Abs. 1 u. 2 GO), die Abwasserbeseitigung, der Winterdienst, der Unterhalt von Kinderspielplätzen, Sportanlagen, Wanderwegen, Grünlagen (Einrichtungen der Jugendertüchtigung, des Breitensports und der Gesundheit i. S. d. Art. 57 Abs. 1 GO). Dass für die Mitarbeiter, aber auch zur Unterbringung der zur Aufgabenerfüllung notwendigen Gerätschaften funktionsfähige und geeignete Räume wie Garagen, Werkstätten oder Sozialräume vorhanden sein müssen, ist unzweifelhaft.

Weiterhin ist auf einen Aspekt abzustellen, den das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege in seinem Schreiben v. 30.08.2018 explizit anführt: Die Gemeinde Kochel a. See ist beim Erwerb des ehemaligen Verstärkeramts stets davon ausgegangen, dass eine Denkmaleigenschaft für den Gebäudebestand von 1926/27 nicht besteht. Insofern besteht auch aus Sicht des Landesamtes auf Seiten der Kommune ein gewisser Vertrauensschutz.

In diesem Zusammenhang darf auch nicht unerwähnt bleiben, dass das Gebäude als Baudenkmal gerade nicht in der Art saniert werden kann, dass es einer Nutzung als gemeindlicher Bauhof zugeführt werden kann. Allein schon die aufgrund der Fahrzeuge notwendige Tiefe bzw. lichten Höhe der Garagenhallen von mindestens 17,0 bzw. 4,0 Metern ist im vorhandenen Gebäude keinesfalls darstellbar.

Eine Abwägung der gemeindlichen Planung mit den Belangen des Denkmalschutzes bleibt dem Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen als zuständige Untere Denkmalschutzbehörde vorbehalten, im Rahmen einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Baudenkmals vorzunehmen.

Beschluss:

Es besteht kein Änderungsbedarf § 1 Abs. 3 BauGB.

Abstimmungsergebnis:

16 : 1

b)Dipl.-Ing. (FH) Ronald Meisel v. 10.11.2018

Hr. Meisel bittet die Gemeinde Kochel a. See an der bisherigen Planung festzuhalten: „Daher möchte ich die Gemeinde Kochel a. See dringendst bitten, an Ihren ursprünglichen Planungen, der Errichtung von Wohnung im kommunalen Wohnungsbau, Schaffung von Räumlichkeiten für die Jugend- und Vereinsarbeit, Errichtung von Obdachlosenunterkünften und die Schaffung von neuen Räumlichkeiten für den gemeindlichen Bauhof, dringend festzuhalten. […] Daher hoffe ich und bitte ich darum, dass die Planungen im Sinne des Bebauungsplans Nr. 34 fortgeführt werden.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht angezeigt, da vielmehr das Festhalten an den bisherigen Planungen erbeten wird.

Abstimmungsergebnis:

16 : 1

c)              CSU Ortsverband Kochel a. See, 13.11.2018

Der CSU Ortsverband setzt sich dezidiert mit den Planungen der Gemeinde Kochel a. See auseinander und kommt zusammenfassend zu dem Schluss: „Der Bebauungsplan Nr. 34 - ehem. Verstärkeramt sollte daher NICHT geändert werden, sondern die Planungen auf dieser Grundlage vielmehr forciert werden.“

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht angezeigt, da vielmehr das Festhalten an den bisherigen Planungen erbeten wird.

Abstimmungsergebnis:

16 : 1

Beschluss:

Die Ausführungen der Verwaltung zur zwischenzeitlich mit Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30.08.2018 festgestellten Denkmaleigenschaft werden zur Kenntnis genommen. Ein Änderungsbedarf nach § 1 Abs. 3 BauGB besteht nicht. In ein Änderungsverfahren für den Be­bauungsplan Nr. 34 - ehemaliges Verstärkeramt wird nicht eingestiegen.

Abstimmungsergebnis:

16 : 1