Auszug - Bebauungsplan Nr. 26 - Rothenberg Süd; erneute verkürzte Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange, Würdigung der eingegangenen Stellungnahmen  

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 28.04.2015 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 26 „Rothenberg-Süd“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Grundüberlegung hierbei war vor allem, eine geregelte Nachverdichtung im Bereich östlich der Gemeindestraße „Rothenberg Süd“ zuzulassen und dabei so viel wie nötig und so wenig wie möglich an Einzelfestsetzungen zu treffen. Im weiteren Verfahren wurde vom 02.01.2017 bis zum 31.01.2017 zum Bebauungsplanverfahren Nr. 26 - Rothenberg Süd die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie gleichzeitig die frühzeitige Beteiligung der Behörden sowie sonstigen Trägern öffentlicher Belange durchgeführt. Am 17.04.2018 wurden die eingegangenen Stellungnahmen vom Gemeinderat gewürdigt. Es wurde beschlossen, die überarbeitete Planung in den nächsten Verfahrensschritt zu geben. Daher wurde der Entwurf des Bebauungsplanes vom 28.06.2018 bis einschließlich 03.08.2018 öffentlich ausgelegt und gleichzeitig die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Nachdem die eingegangenen Stellungnahmen in der Gemeinderatssitzung vom 18.09.2018 behandelt und eine neue zweiwöchige, verkürzte Auslegung nur zu geänderten und ergänzten Teilen beschlossen wurde, konnte diese in der Zeit vom 21.12.2018 bis einschließlich 09.01.2019 durchgeführt werden.

Es ist zu beachten, dass aufgrund eines Fehlers des Planungsbüros falsche Unterlagen übermittelt wurden. Daher war die Wiedergabe der Geschossigkeit im WA 2 mit II-Geschossen anstatt richtigerweise mit III-Geschossen angegeben worden. Dies ist bei der Bearbeitung und Prüfung nicht aufgefallen, da diese Position von keiner Änderung betroffen war. Außerdem waren die vorgenommenen Änderungen gegenüber der vorherigen Planung nicht farblich hervorgehoben.

Es wird daher vorgeschlagen, die Auslegung zu wiederholen, allerdings die eingegangenen Stellungnahmen zu berücksichtigen und in die Wiederholung der Änderung mit einfließen zu lassen.

Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:

Die Stellungnahmen wurden den Mitgliedern des Gemeinderats mit der Ladung zur Sitzung vollinhaltlich bekannt gegeben und öffentlich gemacht. Die folgenden Stellungnahmen beziehen sich auf dem Planungsstand-Entwurf vom 18.09.2018 (mit dem oben dargestellten Fehler) und geben in der Regel eine Verkürzung der eigentlichen Stellungnahme wieder.

Bei den Stellungnahmen von Privatpersonen wurden die personenbezogenen Daten geschwärzt, da diese Stellungnahmen auch auf Dauer durch die Wiedergabe der Beschlüsse im Internet veröffentlicht werden und dadurch die Persönlichkeitsrechte geschützt werden.

1. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, fachliche Ortsplanung, Stellungnahme vom 03.01.2019

Die Planung wird zur Kenntnis genommen. Mit der Planung besteht Einverständnis. Zum Inhalt und zur Darstellung der Änderungen in der Planung werden keine Einwände erhoben, daher wird von einer weiteren Äußerung abgesehen.

2. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Immissionsschutz, Stellungnahme vom 07.01.2019

Keine Einwände.

3. Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 09.01.2019

Die nach unserer letzten Stellungnahme vom Juli 2018 vorgenommenen Veränderungen sind für das Ergebnis der landesplanerischen Bewertung nicht relevant. Die Planung ist auch in der Fassung vom 18.09.2018 mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar.

4. Bayernwerk, Stellungnahme vom 10.01.2019:

Es wird auf die Stellungnahme vom 30.12.2016 verwiesen.

5. Planungsverband Region Oberland, Stellungnahme vom 11.01.2019

Es wird sich der Stellungnahme der der höheren Landesplanungsbehörde vom 09.01.2019 angeschlossen..

Beschluss:

Die Stellungnahmen a. mit e. werden zur Kenntnis genommen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

6. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen-Planungsrecht, Stellungnahme vom 14.01.2019

1. Eingeschränktes Beteiligungsverfahren, § 4 a Abs. 3 Satz 2 BauGB

„Die Änderungen oder Ergänzungen müssen mit ausreichender Deutlichkeit aus dem Entwurf des Bauleitplans hervorgehen, das heißt, kenntlich gemacht werden. Dies kann durch Zeichen und Schrift (Text) erfolgen … Vgl. OVG Münster (10 D 107.11): Bei der erneuten öffentlichen Auslegung des Planentwurfs nach § 4 a Abs. 3 Satz 2 BauGB muss der Bürger in zumutbarer Weise den ausgelegten Planunterlagen entnehmen können, welche Veränderungen gegenüber der ursprünglichen Planung vorgenommen worden sind. Andernfalls wäre die ihm gesetzlich eingeräumte Möglichkeit, Bedenken und Anregungen bezogen auf die geänderten Teile der Planung geltend zu machen, in unzumutbarer Weise erschwert“ (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Rd.-Nr. 27 zu § 4 a BauGB).

- „Bei der erneuten Auslegung und Behördenbeteiligung kann bestimmt wer-den, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen vorgebracht werden können … Darauf ist in der Bekanntmachung der erneuten Auslegung hinzuweisen; unterbleibt der Hinweis, tritt die Beschrän-kungswirkung nicht ein. Der Hinweis muss hinreichend deutlich machen, worauf sich die Beschränkung bezieht“ (Jäde/Dirnberger/Weiß, 7. Auflage, Rd.-Nr. 6 zu § 4 a BauGB).

Die im Vergleich zur vorhergehenden Planfassung vorgenommenen Planänderungen sind aber abweichend von Ihrem Anschreiben vom 17.12.2018 weder „farblich hervorgehoben“ noch auf sonstige geeignete Weise kenntlich gemacht.

2. Es ist noch klarzustellen, was mit der Festsetzung B 2.3 geregelt werden soll (die genannten baulichen Anlagen zählen ohnehin zur Grundfläche, siehe § 19 Abs. 1 BauNVO; geht es also nur um die Zulässigkeit von begrünten Flachdächern und Dachterrassen?).

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Die Auslegung ist mit einer deutlichen Kennzeichnung der Änderungen zu wiederholen. Die Kennzeichnung soll die Änderungen des Planungsstandes vom 18.09.2018  gegenüber dem Planungsstand vom 20.03.2018 inkl. Der heute beschlossenen Änderungen darstellen.

Festsetzung B 2.3: Die Obergrenze der Bebauung auf das Grundstück bezogen bildet die GRZ. Die eingeführte Grundfläche ist festgelegt worden, da die Baugrenzen umlaufend um die Baugebiete gelegt wurden und daher einen möglichst großen Gestaltungsspielraum geben. Dies ist so erfolgt, damit die Bauherren aufgrund des Geländes die für sie möglichst beste Ausnutzung und Positionierung der Gebäude erreichen können. Gleichzeitig wurde aber durch die großen Baufenster lediglich kombiniert mit der prozentual wirkenden GRZ erkannt, dass dadurch theoretisch bei einer Grundstückszusammenlegung unverhältnismäßig große (flächige) Gebäude entstehen könnten. Um dies zu regeln war die GRZ maximal je Grundstück zusätzlich eingeführt worden. Diese orientiert sich an maximalen Grundflächen, die bereits im Baugebiet vorhanden sind.

Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde jedoch angeregt, dass man im Sinne eines Gemeinsamen Wohnens mit mehreren Generationen auf einem Grundstück auch z. B: zwei Häuser mit einander verbinden könnte (durch einen Gang). Damit würde aus zwei einzelnen Häusern jedoch ein Baukörper, für den dann ggf. die Grundfläche insgesamt zählen könnte. Um dies klarzustellen wurden die Festsetzung B2.3 eingeführt.

Einzelhäuser, die nur durch einen Gang miteinander verbunden werden, sollen bei der Grundfläche einzeln betrachtet werden. Der Gang soll dabei jedoch nur untergeordnet in Erscheinung treten. Daher wurde mit festgelegt, dass dieser lediglich Erdgeschossig sein sollte und ein begrüntes Flachdach oder als Dachterrasse gestaltet werden sollte. Dies war offensichtlich nicht ausreichend formuliert. Auch war nicht geregelt, zu welchem Gebäude die Grundfläche des Ganges zählen sollte. Es wird also vorgeschlagen, die Festsetzung wie folgt zu ändern und die vorstehende Erläuterung sinngemäß in die Begründung mit aufzunehmen:

„Einzelhäuser, die  durch einen Kellergang oder erdgeschossigen Gang verbunden werden, sind bzgl. der maximalen Grundfläche getrennt voneinander zu betrachten. Dies betrifft nicht die Abstandsflächen. Ein solcher Verbindungsgang darf maximal bis zu 60 m² Grundfläche aufweisen und darf mit begrünten Flachdächern oder als Dachterrasse ausgeführt werden. 

Die Grundfläche des Ganges ist je zur Hälfte auf die verbundenen Gebäude anzurechnen. Die GRZ bezogen auf das Grundstück darf hierdurch nicht überschritten werden.“

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Auslegung ist mit einer deutlichen Kennzeichnung der Änderungen zu wiederholen. Die Kennzeichnung soll die Änderungen des Planungsstandes vom 18.09.2018  gegenüber dem Planungsstand vom 20.03.2018 inkl. der heute beschlossenen Änderungen darstellen.

Die Festsetzung B 2.3 wird wie folgt umformuliert:

„Einzelhäuser, die  durch einen Kellergang und/oder erdgeschossigen Gang verbunden werden, sind bzgl. der maximalen Grundfläche getrennt voneinander zu betrachten. Dies betrifft nicht die Abstandsflächen. Ein solcher Verbindungsgang darf maximal bis zu 60 m² Grundfläche aufweisen und darf mit begrünten Flachdächern oder als Dachterrasse ausgeführt werden. 

Die Grundfläche des Ganges ist je zur Hälfte auf die verbundenen Gebäude anzurechnen. Die GRZ bezogen auf das Grundstück darf hierdurch nicht überschritten werden.“

Die Begründung ist entsprechend der Erläuterung zu diesem Beschluss fortzuschreiben und die Änderung dort ebenfalls zu kennzeichnen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

7. Stellungnahme Anwohner Rothenberg-Süd 18 vom 04.01.2019

-       Generaleinspruch

1. Der Bebauungsplan in der Fassung vom 18.09.2018 ist zurückzuziehen, weil auf die in der Auslegung vom 13.12.2018 unter IV. „Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit, Möglichkeit zu Äußerungen“ hingewiesene farbliche Kennzeichnung geänderter oder ergänzter Teile nicht erfolgt ist und damit der falsche Eindruck erweckt wird, dass keine Änderungen vorgenommen worden seien. Damit wird die Öffentlichkeit in der Annahme es seien keine Änderungen vorgenommen, fehlgeleitet und getäuscht.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Dies ist nicht korrekt, denn in der zu der Auslegung veröffentlichen Bekanntmachung zur Auslegung wird ausdrücklich auf die erfolgte Würdigung und erneute Auslegung aufgrund vorgenommener Änderungen hingewiesen. Ferner war den Auslegungsunterlagen auch die Sammlung der Beschlüsse zum Bebauungsplan Nr. 26 aus der Gemeinderatssitzung vom 18.09.2018 beigefügt, so dass jede Änderung nachvollziehbar gemacht wurde.

Eine farbliche Kennzeichnung wäre dennoch besser gewesen. Aus diesem Grund wird empfohlen die Auslegung zur vollständigen Information der Öffentlichkeit mit entsprechender farblicher Darstellung der Änderungen der Planunterlagen gegenüber der Ursprünglichen Planfassung vom 17.04.2018 und der heute noch ggf. zu beschließenden Anpassungen erneut durchzuführen.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Auslegung ist mit entsprechender Kennzeichnung zu wiederholen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

2. Der Bebauungsplan ist zur erneuten Befassung dem Gemeinderat vorzulegen, weil unter dem Eindruck falscher Angaben entschieden wurde, bzw. im Bebauungsplan Änderungen vorgenommen wurden, die nicht vom Gemeinderat beschlossen wurden (s.u.).

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Zu den Aufgeführten Punkten wird im Einzelnen Stellung genommen. Durch die beschlossene erneute Auslegung ist eine erneute Befassung durch den Gemeinderat sichergestellt.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

-  Einspruch im Einzelnen

1. Falsche Definition des WA2

Im Bebauungsplan vom 17.04.2018, der Grundlage der vom Gemeinderat am 18.09.2018 behandelten Einsprüche war, weist ein Baugebiet WA2 aus. Dieses Baugebiet ist unter anderem dadurch definiert, dass eine Wandhöhe von < 9,6 zulässig ist, bei maximaler Anzahl von 3 Voll-Geschossen (III). Im jetzt vorliegenden Bebauungsplan vom 18.09.2018 wird auf 2 Voll-Geschosse (II) reduziert. Gegen diese Reduzierung wird Einspruch erhoben weil:

a.  Kein Beschluss des Gemeinderats vorliegt, der diese Reduzierung verlangt

b.  Auf Grund der Hanglage wurde das Wohngebiet WA2 definiert mit der ausdrücklichen Maßgabe einer Wandhöhe von <: 9,6 m bei Zulassung von 3 Voll-Geschossen. Die jetzt vorgenommene Reduzierung widerspricht dem ursprünglichen Planungsgedanken, ohne dass neue Planungsüberlegungen eingeführt wurden. Es wird daher gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 18.09.2018 Einspruch erhoben und verlangt, im Wohngebiet WA2 wieder wie ursprünglich auf 3 Voll-Geschosse (III) abzustellen.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Wie bereits dargestellt, handelt es sich bei der Darstellung des WA2 mit 2-Geschossen um einen redaktionellen Fehler, der zu berichtigen ist, da es hierzu keine geänderte Beschlusslage gibt.

Beschluss:

Das WA 2 ist korrekt mit 3 Geschossen darzustellen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

2.  Falsche Widergabe des Einspruchs 25.07.2018

In seinem Einspruch vom 25.07.2018 hat der Unterzeichnete in Bezug auf eine private Verkehrsfläche nach einer ausführlichen Begründung wie folgt ausgeführt:

„Es wird daher verlangt, die Lage der privaten Verkehrsfläche so wiederherzustellen wie sie dem Gemeinderat zum Beschluss vorgelegt wurde bzw. diese Verkehrsfläche gänzlich zu beseitigen, weil die Erschließung bereits gesichert ist.“

In der Beschlussvorlage (K-0162/2018) zur Sitzung des Gemeinderats am 18.09.2018 wird dieses Vorbringen unter „j. Stellungnahme Anwohner Rothenberg-Süd vom 25.07.2018“ wie folgt falsch wiedergegeben: „Die private Verkehrsfläche soll so, wie bereits als Geh- und Fahrtrecht vorhanden, im Plan dargestellt werden oder aufgrund der dinglichen Sicherung ganz entfallen.“

Es wird verlangt, die Niederschrift der Beschlussvorlage entsprechend zu korrigieren.

Mit dem in der Beschlussvorlage falsch wiedergegebenen Einspruch wird der Eindruck erweckt, der Einsprecher stimme dem Eintrag einer privaten Verkehrsfläche entsprechend dem grundbuchrechtlich abgesicherten Zugangs zu. Dies ist nicht der Fall sondern stellt den Einspruchs falsch dar. Ganz im Gegenteil hat der Einsprecher ausführlich dargestellt, dass eine derartige Festlegung einen erheblichen und nicht gebotenen Eingriff in die privaten Rechte der Grundstückseigentümer darstellt. Im gegenständlichen Fall sind beispielsweise die Eigentümer der Flurstücke 2291/5 und 2291/6 in Verhandlung, wie das Geh- und Fahrrecht im beiderseitigen Interesse besser neu geregelt werden kann.

3.  Eintrag einer privaten Verkehrsfläche

Dem Eintrag einer privaten Verkehrsfläche wird widersprochen weil;

a. unter Wiederholung des Einspruchs vom 25.07.2018 ein solcher Eintrag nicht notwendig ist und einen nicht gebotenen Eingriff in private Rechte darstellt,

b. der Gemeinderat zu diesem Punkt unter falschen Angabe beschlossen hat,

c. ein Bebauungsplan nicht dazu dient öffentlich-rechtlich Gedanken über die Erschließung von Grundstücke darzustellen,

d. einen Verstoß gegen das Gleichheitsgebot darstellt.

e. Die Gemeinde sich nicht „...auch öffentlich-rechtlich über die Erschließung aller Grundstücke Gedanken gemacht hat. “

Die Problematik der Erschließung „gefangener“ Grundstücke stellt sich nicht nur wie hier bei der Erschließung der Grundstücke 2291/5 und 2291/6, sondern auch bei der Erschließung der Flurstücke 2351/15 und 2351/21 sowie 2351/16 und 2351. In ähnlicher Weise kann sich diese Problematik auch bei der im Rahmen der Verdichtung gewallten Teilung der Grundstücke 2291/3, 2351/25 und 2291/6 ergeben. Auch in diesen Fällen müsste sich die Gemeinde Gedanken machen und entsprechende Einträge vornehmen, was diese bisher nicht getan hat. Bei späteren Grundstücksaufteilungen muss folgerichtig nachträglich jeweils eine Änderung des Bebauungsplans durchgeführt werden.

Es wird daher gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 18.09.2018 Einspruch erhoben und verlangt, den das Grundstück 2291/6 belastenden Eintrag „private Verkehrsfläche“ zu löschen.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Eine Korrektur der Niederschrift ist nicht möglich, da dies genauso wie dargestellt behandelt wurde und die Niederschrift daher das tatsächliche Geschehen wiedergibt. Außerdem weist die Vorlage zu dem Tagesordnungspunkt den deutlichen Hinweis aus, dass die Stellungnahmen ggf. nur verkürzt dargestellt wurden und als Anlage der Vorlage beigefügt sind. Der originale Wortlaut war daher für alle mit dem Vorgang befassten Organe vollständig nachvollziehbar. Es kann also keine Rede davon sein, dass die Entscheidung unter „falschen Angaben“ erfolgt sei.

Es ist auch nicht richtig, dass die Gemeinde sich im Rahmen der Bauleitplanung keine Gedanken über die Erschließung von Grundstücken machen muss. Vielmehr ist die gesicherte Erschließung Voraussetzung für das Bestehen von Baurecht. Bei der Planaufstellung kann die Gemeinde jedoch nicht erweitertes Baurecht schaffen, wenn gleichzeitig offensichtlich ein Erschließungshemmnis vorliegt. Daher war die Eintragung zu prüfen und zunächst erforderlich. Die Gemeinde könnte gleichwohl zur Erschließung der Grundstücke auch neue öffentliche Anbindungen festsetzen. Da dies ein deutlich größerer Eingriff in die privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse wäre, wurde unter strikter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots davon abgesehen.

Ein Verstoß gegen das Gleichheitsgebot kann nicht erkannt werden, da sich die Grundstücke voneinander auch unterscheiden. Z. B. haben einige der angeführten Grundstücke zwar unterschiedliche Flurnummern, aber sind ggf. als ein Buchgrundstück (=ein Grundstück im Baurecht) erschlossen.

Es ist auch nicht richtig, dass bei späteren Teilungen der Bebauungsplan bzgl. solcher Zufahrten geändert werden müsste. Bei künftigen Teilungen und Veräußerungen haben es die Beteiligten nicht nur in der Hand, sondern auch die Verpflichtung, sich an den Bebauungsplan zu halten und entsprechende Regelungen zu treffen. Die Gemeinde muss aber bei der Planung den aktuellen Zustand als Grundlage heranziehen und kann nicht auf unzählige in der Zukunft denkbare Konstellationen abstellen.

Aufgrund der Ausführungen der beteiligten Eigentümer wird jedoch vorgeschlagen, nunmehr auf die Festsetzung zu verzichten, da sich im Verlauf des Verfahrens herausgestellt hat, dass die Erschließung tatsächlich und rechtlich gesichert ist.

In der Begründung ist auszuführen, dass alle Hinterliegergrundstücke zulässigerweise bebaut sind und man daher von einer privatrechtlich-gesicherten Erschließung absehen kann bzw. empfohlen wird bei Teilungen sowohl ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (und zwar für jedwede Ver- und Entsorgungsleitung) dinglich zu sichern.

Beschluss:

Die private Zufahrt entfällt. Die Begründung ist entsprechend fortzuschreiben. Der Bebauungsplan wird unter Hinweisen dahingehend ergänzt, dass rückwärtige Grundstücke über private Wohnwege zu erschließen sind und Geh-, Fahr- und Leitungsrechte für alle Ver- und Entsorgungsleitungen dinglich gesichert werden sollten.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

4.  Hinweis zur Würdigung

Im Auszug aus der Niederschrift der 62. Sitzung des Gemeinderats vom 18.9.2018 wird auf Seite 16 vorgeschlagen, noch ein WA III festzusetzen. Um Missverständnisse zwischen den unterschiedlichen Bezeichnungen der Wohngebieten WA (1 bis 3) im Bebauungsplan und dem Inhalt der Nutzungsschablone bezüglich der Anzahl der Voll-Geschosse (II/III) zu vermeiden, möge in der Niederschrift die Bezeichnung, des neuen Gebietes auf WA3 geändert werden.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Es gibt die Wohngebiete WA1, WA2 und WA3. Diese sind im Plan korrekt dargestellt.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ergibt sich daraus nicht.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

5.  Maß der baulichen Nutzung

Unter „B. Festsetzungen durch Planzeichen und Text“ werden im Zusammenhang mit der Verbindung von Einzelhäusern unter 2.3 „Räume bis zu 60 m² Grundfläche“ und „Verbindungsbauten" aufgeführt, die auch mit begrünten Flachdächern oder Dachterrassen ausgeführt werden dürfen. Es fehlt eine eindeutige Abgrenzung wie diese Grundflächen den einzelnen Häusern zugeschlagen werden oder als eigenständige Bauwerke gelten und welche Ausformung diese Verbindungselemente aufweisen dürfen. Bei einer Grundfläche von 60 m² handelt es sich nicht um einen Verbindungsbau, wie z. B. einen Gang, sondern um ein Teilelement des Hauptgebäudes. In der gegenwärtigen Fassung können, je nach Grundstücksgröße, Baukörper mit einer Grundfläche bis zu 560 m² und mit bis zu 6 Wohneinheiten (WE) und in undefinierter Höhenentwicklung entstehen. Dies steht in Widerspruch zu

1. der gewallten maximalen Grundfläche für ein Doppelhaus von 280 m² mit maximal 4 WE,

2. der Begründung des Bebauungsplans vom 17.04.2018 in der festgelegt wird, dass dem Entstehen überdimensionierter Baukörper entgegengewirkt werden soll,

3. der Festlegung dass im Gebiet WA1 bis WA3 nur Satteldächer zulässig sind,

4. zur Nutzungsschablone, die keine Verbindungsräume kennt.

Art. 57 BayBO bietet genügend Spielraum für verfahrensfreie Bauvorhaben und macht die Sonderbestimmungen in Absatz B 2.3 überflüssig.

Es wird daher gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 18.09.2018 Einspruch erhoben und verlangt, unter B 2. „Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen“ den Punkt 2.3 ersatzlos zu streichen.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Die Grundfläche lt. Bebauungsplan beträgt 250 m² und nicht 280 m² wie in der Stellungnahme angegeben. Es wird daher von falschen Voraussetzungen bei der Stellungnahme ausgegangen. Die Höhenentwicklung ist klar definiert. Der Verbindungsgang gehört zu den Hauptbaukörpern und daher ist eine Regelung erforderlich. Ausführlich ist die Festsetzung B2.3 zur Stellungnahme Buchstabe f. Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen-Planungsrecht, Stellungnahme vom 14.01.2019 erläutert. Hierauf wird verwiesen.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht vorgenommen. Es wird auf die Stellungnahme Buchstabe f und den dort gefassten Beschluss verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

(Die Stellungnahme „g.“ wurde mittels einer automatischem Texterkennung in die Vorlage übertragen. Übertragungsfehler können daher nicht ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund wird auf die Original-Stellungnahme hingewiesen, die den Mitgliedern des Gemeinderates mit der Ladung bekanntgegeben wurde.)

8. Stellungnahme Anwohner Rothenberg Süd 16, vom 08.01.2019

Gegen eine Wandhöhe < 9.6 m und eine Grundfläche von bis zu 280 m² für den gesamten Bereich des WA2 legen wir Einspruch ein. Im ursprünglichen Entwurf des Planes vom 21.10.16 wollte man durch die Schaffung eines WA2 und einer Versetzung der Baugrenze einen Ausgleich der vermeintlichen baulichen Nachteile durch die geographischen Gegebenheiten (Hanglage) erreichen. So wollte man durch ein eng abgegrenztes WA2, (mit einer möglichen Wandhöhe < 9.6m, so wie der Zulässigkeit von drei Vollgeschossen) eine Kompensierung der geologischen „Nachteile“ bezwecken und einen optisch harmonischen Übergang zwischen der Bebauung Rothenberg Süd 6 und 8 erreichen. Dabei hat man damals schon nicht beachtet, dass sich im westlich Bereich der Flur Nr. 2351 eine Art Plateau befindet, so dass eine Erhöhung der Wandhöhe und die Bebauung mit 3 Vollgeschossen aus unserer Sicht nur in ganz speziellen Fällen (Bebauung bis an die zurückgesetzte Baugrenze im südöstlichen Bereich) Sinn und Nachvollziehbarkeit ergeben hätte.

Das WA2 wurde mittlerweile auf den gesamten Hangbereich Flur Nr. 2351 sowie Flur Nr. 2291/6 ausgeweitet. Im neuesten am 18.12.2018 veröffentlichten Entwurf, sind für das WA2 nun zwei (II) Vollgeschosse und eine Wandhöhe von < 9.6m (!) vorgesehen. Nach Überprüfung der geologischen Höhenunterschiede (Höhenlinien im Bebauungsplan), kann man feststellen, dass z. B. das Haus Rothenberg Süd Nr. 4 bei einer Erhöhung auf bis zu < 9.6 m Wandhöhe, der Höhenunterschied zu unserem Haus ggf. nur noch 1.2 m betragen würde (unser Haus hat eine Wandhöhe von 5.4 m). So würde unserer Ansicht nach eine erhebliche Bevorteilung der Hangbereiche stattfinden. Es kann doch nicht der Sinn des Bebauungsplanes sein, natürlich tiefer liegende Grundstücke durch bauliche Maßnahmen sprichwörtlich auf ein gleiches Niveau anzuheben. Dadurch dass die Flur Nr. 2351 zudem noch deutlich über dem Straßenniveau liegt, würde der Charakter des Straßenbildes von der Höhe der dadurch möglichen Bebauung, die bis zu knapp 15m Höhe und einer Grundfläche von bis zu 280 m2 betragen könnte, stark geprägt und dominiert werden. Der derzeitige Charakter des Bebauungsgebietes, zeichnet sich durch 2-geschossige, kleinere Häuser aus, die sich harmonisch in die geographischen Gegebenheiten einfügen. Möchte man hier als Gemeinde, die stets bemüht ist Z.B. Einfriedungen unauffällig und nicht tunnelartig zu gestalten. Ortsfremde bei der Auffahrt zum Franz-Marc-Museum mit schlösserartigen Bauwerken beeindrucken?

Zur Erinnerung:

Der ursprüngliche Gedanke beim Beschluss zur Neugestaltung des Bebauungsplans Rothenberg Süd war die Schaffung eines Wendehammers und einer von der Gemeinde gewünschten Nachverdichtung der Bebauung in diesem Bereich. Unserer Auffassung nach ist der Sinn einer Nachverdichtung die Schaffung von Wohnraum durch Bebauung. Um dieses Ziel zu erreichen, wäre zwingend eine Erhöhung der GRZ (von derzeit 0.25) erforderlich gewesen. Nur dadurch hat man die Möglichkeit die Grundstücksflächen effektiver zu nutzen und Bauraum zu schaffen. Die Beschränkung der Bebauung mit Einfamilien-oder Doppelhäusern mit 3 bzw. 4 Wohneinheiten, dafür aber feudalen Abmessung mit bis zu 280m2 Grundfläche und bis zu 3 Vollgeschossen, steht dem ursprünglich angedachten Vorhaben der (sozialverträglichen) Nachverdichtung widersprüchlich gegenüber.

Ein weiterer „Wildwuchs“ einer ungeordneten Bauleitplanung, findet sich im neu eingeführten WA3. Der WAS umfasst die Flur Nr. 2291/2, sowie Teile der Flur Nr. 2291/1 und 2291/5. Offensichtlich sind hier individuelle Wünsche von Grundstückseigentümern eingeflossen.

Die veränderte Wandhöhe von < 6.8m auf 7.0m entbehrt jeglicher Grundlage. Die angesprochenen Grundstücke liegen insgesamt bereits geologisch höher als alle betreffenden Grundstücke innerhalb des Planungsbereiches Rothenberg Süd. Bei den Grundstücken sind bereits früher erkennbare Eingriffe in die Oberflächenstruktur zur besseren Bebauung vorgenommen worden. Auch hier ist von der Gemeinde eine mögliche Bebauung von Häusern mit bis zu 280m2 Grundfläche angedacht. Bei Bauwerken dieser Abmessungen, sollte eine brauchbare Nutzung der Dachgeschossflächen unserer Ansicht nach, auch über die Bauwerksbreite realisierbar sein.

Daher legen wir gegen die Erhöhung der Wandhöhe auf < 7.0 m im WA3 Einspruch ein.

Anmerkung:

Es werden also in zwei Bereichen des „einheitlichen“ Bebauungsplans Anpassungen an örtliche Gegebenheiten vorgenommen.

In diesem Zuge möchten wir Sie darauf hinweisen, dass diese Anpassungen in direkter Umgebung zu unseren Grundstücken Flur Nr. 2351/13 und Flur Nr. 2351/25 vorgenommen wurden. Sollte an diesen Anpassungen festgehalten werden, möchten wir den Bauausschuss bitten uns darzulegen, warum die Ausnahmen WA2 und WA3 keine Anwendung für unsere Grundstücke gefunden haben.

Ein Blick auf die Höhenlinien im Bebauungsplan zeigt sofort, dass z. B. Flur Nr. 2351/25 im südlichen Bereich im Vergleich zu den umgebenden Grundstücken bis zu 7m tiefere Bereiche aufweist, die in das am Anfang genannte „Plateau“ im Bereich des WA2 münden. Ein mögliches Gebäude in diesem Bereich, könnte daher von einem 3-geschossigem Gebäude im WA2 mit einer Wandhöhe von < 9.6m um 2.8m überragt werden. Auch gegenüber der Flur Nr. 2351/13 ist es ebenfalls noch 3m tiefer gelegen. Genau genommen ist es der tiefste Punkt im oberen Teil des Geltungsbereiches und würde somit von allen benachbarten Gebäuden überragt werden. Beide Grundstücke sind auch zu dem WA3 und dem Grundstück Flur Nr. 2291/6 deutlich tiefer gelegen. Somit wären unsere Grundstücke sowohl in WA2 und WA3 mit einzubeziehen.

Zusammenfassung:

Ein Bebauungsplan soll auch als Schutz der Eigentümer von Bestandsgebäuden vor nachteiligen Veränderungen verstanden werden. Das Ziel einer gerechten und vereinheitlichten Regelung einer geordneten Bebauung unter der Zielsetzung der Nachverdichtung für eine positive Ortsentwicklung ist in der momentanen Fassung nicht gegeben.

Deshalb ist davon Abstand zu nehmen den Bebauungsplan in unterschiedliche Bereiche aufzuteilen, da die einer einheitlichen Regelung widersprechen. Die von der Gemeinde ursprünglich vorgeschlagene einheitliche Bebauung mit Einfamilienhäusern mit einer Grundfläche von 150m² bzw. Doppelhäusern mit einer Grundfläche von 180m², einer Anpassung der GRZ zur möglichen Schaffung kleinerer Baugrundstücke für eine angemessene Nachverdichtung, sehen wir als die zielführende Maßnahme. Eine doppelstöckige Bauweise mit einer Wandhöhe von < 6.8m sollte den Ansprüchen im gesamten WA Genüge tragen.

Wir laden alle Mitglieder des Bauausschuss Kochel am See zu einer gemeinsamen vor Ort Begehung ein, damit Sie sich ein differenziertes Bild der geologischen Lage unserer Grundstücke innerhalb des Planungsgebiets machen können. Manchmal sagt ein Blick mehr als tausend Höhenlinien.

Wir bitten auch darum, dass sich die Gemeinde Kochel Gedanken zu der Verwendung von Luftwärmepumpen im Bebauungsplan Nr. 26 macht und die Überlegungen nach der Empfehlung des Bayerischen Landesamts für Umwelt mit in den Bebauungsplan aufzunehmen. Luftwärmepumpen haben eine erhebliche Geräuschkulisse (siehe www.lfu-bayern.de).

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Die maximal zulässige Grundfläche beträgt nicht 280 m² sondern 250m². Die Stellungnahme geht daher insgesamt von falschen Voraussetzungen aus. Diese Größe wurde gewählt, da bereits jetzt Grundstücke mit entsprechender Bebauung vorhanden sind, z. B. auf Flurstück Nr. 2291/5 mit > 240 m² Grundfläche oder auf Flurstück Nr. 2291/6 mit rund 225 m² oder das Gebäude der Anwohner zu dieser Stellungnahme mit 220 m² Grundfläche. Eine Überdimensionierung bzw. „feudale Abmessungen“ können daher nicht erkannt werden, sondern lediglich die Sicherung bestehender Bebauung sowie die Schaffung von geringfügigen Erweiterungspotentialen, wobei hier die GRZ auch begrenzend wirkt.

Die Wandhöhe ist in den vorherigen Beratungen für das WA 2 ausgiebigst erörtert und auch anhand von 3D-Geländemodellen festgelegt worden. Diese ist auch im jetzigen Verfahrensschritt nicht mehr Gegenstand einer Änderung gewesen.

Die unterschiedliche Betrachtung der Grundstücke im WA 2 ergibt sich auch daraus, dass die Grundstücke über vergleichsweise besonders steile Geländeversprünge verfügen und auf anderen Grundstücken zumindest die Höhenentwicklung weniger stark gestaffelt erfolgt.

Die Angabe von 2 Vollgeschossen für das WA 2 sind, wie bereits ausgeführt, redaktionelle Fehler, die nunmehr korrigiert wird.

Die GRZ mit 0,25 ist aufgrund der großen Grundstücke für eine geordnete Nachverdichtung ausreichend. Auch im Sinne der gesamten Ortscharakteristik wäre eine GRZ von > 0,25 für die Lage des Gebietes und den Charakter eher überdimensioniert.

Das neu eingeführte WA 3 ist tatsächlich auf Anregung der dortigen Anwohner geschaffen worden. Diese haben insbesondere im nördlichen Grundstücksbereich ebenfalls einen entsprechenden Geländeanstieg, der kompensiert werden sollte.

Im Rahmen einer einheitlichen Bebauung könnte erwogen werden, die Wandhöhe generell für das SO sowie WA 1 und WA 3 auf 7 m zu erhöhen. Damit könnte das WA 3 entfallen und bzgl. der Wandhöhe gibt es eine einheitliche Regelung.

Flurstück 2351/13 und 2351/25 weisen zwar ebenfalls große Höhenunterschiede auf, diese sind aber bei weiten nicht so stark und auf so komprimierter Fläche, wie auf z. B.: Flurstück Nr. 2351 oder 2291/6.

Auf den Flurstücken 2351/13 und 2351/25 kann durch geschicktes Wählen der Baulage eine vertretbare Ausnutzung und Höhengestaltung mit natürlicher Belichtung in den Geschossen erzielt werden. Dies wäre auf den Flurstücken im WA 2 kaum möglich.

Für Anlagen zur Beheizung mit Luft/Wasser- und Luft/Luft-Wärmepumpen erfolgt in der Regel keine immissionsschutzrechtlich Genehmigung oder Abnahme, es sind dann nachbarschafts- und zivilrechtliche Bestimmungen (BGB §§ 906 und 1004) einschlägig. Die Anlagen dürfen ohnehin nur so errichtet und betrieben werden, dass keine erheblichen Nachteile oder Beeinträchtigungen von ihnen ausgehen. Insbesondere sollte aus lärmschutzfachlicher Sicht zur Vermeidung von schädlichen Umwelteinwirkungen die Summenwirkung durch andere einwirkende Anlagen berücksichtigt werden. Es ist also in hohem Maße gegenseitige Rücksichtnahme erforderlich. Zusätzliche Regelungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Immissionsschutz abweichen im Bebauungsplan zu treffen, sind aus Sicht der Gemeinde Kochel a. See nicht erforderlich.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Wandhöhe wird für das SO sowie das WA 1 mit 7 m festgesetzt. Das WA 3 kann daher entfallen. Weitere Änderungen der Planung sind nicht erforderlich. Die Begründung ist dahingehend fortzuschreiben.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

(Die Stellungnahme „h.“ wurde mittels einer automatischen Texterkennung in die Vorlage übertragen. Übertragungsfehler können daher nicht ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund wird auf die Original-Stellungnahme hingewiesen, die den Mitgliedern des Gemeinderates mit der Ladung bekanntgegeben wurde.)

9. Stellungnahme Anwohner Rothenberg-Süd 4 vom 08.01.2019

Für das Grundstück mit der Flurstücksnummer 2351 wird bemängelt, dass der Bebauungsplan nun 2 statt 3 Geschosse vorsieht.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Es handelt sich um einen redaktionellen Fehler.

Beschluss:

Das WA 2 ist mit 3 Geschossen richtig darzustellen.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

10. Stellungnahme Anwohner Rothenberg Süd 20 vom 08.01.2019

Die Eintragung der privaten Verkehrsfläche soll entfallen.

Beurteilung durch den Bauausschuss:

Dies ist bereits bei einer vorherigen Stellungnahme (siehe zu Buchstabe e) beschlossen worden.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Private Zufahrten werden nicht (mehr) festgesetzt.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0

Beschluss:

Die eingegangenen Stellungnahmen werden vollinhaltlich zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplanes und der Begründung erfolgen gem. den Beschlüssen zu der vorgenommenen Würdigung und Abwägung der Stellungnahmen. Darüber hinausgehende Belange, die zu berücksichtigen wären, sind nicht ersichtlich.

Abstimmungsergebnis:

17 : 0