Vorlage - K-0127/2016  

Für die beantragten Befreiungen zum Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage, Fl.Nr. 2366/5 von Herrn Dr. Oskar Bartenstein, wird hinsichtlich einer Dachneigung von 24 Grad, dem ausgebauten Dachgeschoss sowie bezüglich der Überschreitung der Traufhöhe entsprechend der vorgelegten Planungen das gemeindliche Einvernehmen erteilt und den Befreiungen zugestimmt.

Mit Schreiben vom 09.10.2014 (Eing:10.10.2014) beantragte Herr Dr. Oskar Bartenstein einen Vorbescheidsantrag für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage auf Fl.Nr. 2366/5, in Kochel a. See, Mittenwalder Straße.

Das Vorhaben liegt im Bereich eines einfachen Bebauungsplanes „Teilbebauungsplan der Osthelderschen Grundstücke“.

Zu dem Vorhaben wurde das Einvernehmen verweigert, da es sich weder in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt hat noch die Festsetzungen des einfachen Bebauungsplanes einhielt. Unter anderem war eine Aufständerung mit entsprechender Gesamthöhe geplant, um die Hochwasserproblematik mit zu erfassen. Höhenbezugspunkt sollte die östlich verlaufende B11 sein. Weiterhin wurden die Baugrenzen nicht eingehalten.

Mit Datum vom 27.08.2015 (Eingang 28.08.2015) wurden geänderte Unterlagen eingereicht. Zu diesem wurde im September das gemeindliche Einvernehmen erteilt, da seinerzeit festgestellt wurde, dass insgesamt durch die geänderten Planungen die Belange der Gemeinde – im Rahmen des Vorbescheidsantrages – nunmehr ausreichend berücksichtigt waren.

Bei der weiteren Prüfung durch das Landratsamt Bad Tölz wurde jedoch festgestellt, dass das Bauvorhaben noch in weiteren Punkten von dem Bebauungsplan der Gemeinde „Osterhelder’sche Grundstücke“ abweicht und hierzu von der Gemeinde keine ausdrückliche Befreiung erteilt wurde.

Daher ist das Vorhaben noch einmal von der Gemeinde zu behandeln.

Im Einzelnen sind folgende Befreiungen nötig:

-          Dachneigung 24 Grad (Festsetzung Nr. 6 – SD 26 Grad)

-          Traufhöhe an der Seeseite ca. 8 m. (Festsetzung Nr. 7 – Traufhöhe max. 6m)

-          ausgebautes Dachgeschoss (Festsetzung Nr. 7 – ohne Dachausbau)

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

-          Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder

-          die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

-          die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Abweichung der Dachneigung um 2 Grad entfaltet keine prägende Vorbildwirkung und berührt nicht die Grundzüge der Planung und wäre überdies städtebaulich vertretbar.

Die festgesetzte Traufhöhe ist bei den Nachbargebäuden bereits überschritten worden. Ein Nachbargebäude hat eine Traufhöhe ca. 7,1 m, das Nachbargebäude in Höhe von ca. 6,50 m.

Die Traufhöhe des geplanten Vorhabens von 8 m ist vom vorhandenen natürlichen Gelände gemessen. Die Traufhöhe der Nachbarhäuser ist gemessen von dem heute vorhandenen Gelände, dass seinerzeit beim Bau aufgeschüttet wurde. Bei den Nachbarbebauungen steht als Vergleich nur die Traufhöhe ausgehend von dem bereits modellierten Gelände zur Verfügung. Die Überschreitung von dem vorhandenen natürlichen Gelände dürfte daher noch größer ausgefallen sein.

Aus Gleichbehandlungsgrundsätzen sollte daher zur der Traufhöhe ebenfalls eine Abweichung zugelassen werden. Um jedoch die Grundzüge der Planung nicht zu verlassen und die nachbarlichen Interessen ausreichend zu würdigen, sollte die Traufhöhe nicht höher zugelassen werden, als sie bei der benachbarten Bebauung schon zugelassen wurde.

Die beantragte Traufhöhe von 6,70 m ausgehend von dem geplanten aufzuschüttenden Gelände mit 602,50 m liegt im Bereich des Mittels der nördlich und südlich vorhandenen Bebauung. Das Objekt fügt sich auch hinsichtlich seiner Gesamthöhe in den vorhandenen Bestand ein.

Das Dachgeschoss ist bei allen benachbarten Objekten bereits ausgebaut (auch mit Genehmigung lt. Gemeindearchiv) und daher sollte dies ebenfalls in gleichem Rahmen zugelassen werden.

Die Abweichungen im beantragten Umfang sind daher aufgrund der vorhandenen Nachbarbebauung nicht (mehr) den Grundzügen der Planung zuzuordnen, sind städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Erläuterungen zu finanziellen Auswirkungen durch den Beschluss:

Keine