Vorlage - K-0003/2016
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Beschlussvorschlag:
Die im Einzelnen getroffenen Beschlüsse zu den eingegangenen Stellungnahmen sind im Bebauungsplan und der Begründung zu berücksichtigen. Die Verwaltung wird beauftragt, schnellstmöglich die erneute öffentliche Auslegung durchzuführen.
Vormerkung:
Der Gemeinderat der Gemeinde Kochel a. See hat am 16.12.2013 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 24 „Am Sonnenstein/Kiensteinweg“ aufzustellen. Der Entwurf in der Fassung vom 01.04.2014 lag vom 30.05.2014 öffentlich zur Einsicht bei der Verwaltungsgemeinschaft Kochel a. See aus. Gleichzeitig wurden auch die sonstigen Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt.
Nachdem am 27.05.2015 über die Stellungnahmen aus der Beteiligung beraten sowie am 20.10.2015 weitere geringfügige Änderungen beschlossen wurden, wurden die überarbeiteten Planunterlagen vom 01.01. bis 31.01.2016 erneut öffentlich ausgelegt. Gleichzeitig wurde den öffentlichen Stellen Gelegenheit zu Stellungnahmen gegeben.
Von der Öffentlichkeit sind 2 Stellungnahmen eingegangen. Von den Trägern öffentlicher Belange und sonstigen Behörden wurden 14 Stellungnahmen eingereicht.
Die Stellungnahmen sind der Vorlage und der Niederschrift als Anlage beigefügt und wie folgt Stellung genommen:
a) Stellungnahme von Fr. Pia Großmann und Hr. Andreas Rauch v. 02.02.2016:
Vorschlag des Planungsbüros:
Wegen offensichtlich bei stärkeren Regenfällen anfallenden Oberflächenwasser, das auch über die Baugrundstücke im Geltungsbereich wild abfließen kann, sollte die Planung angepasst werden.
Zur Erörterung wurde von dem Planverfasser mit dem beauftragten Erschließungsplaner am 11.01.2016 die aktuelle Straßenausbauplanung hinsichtlich der Höhenlage der Verkehrsflächen besprochen und die Frage erörtert, wie reagiert werden sollte, falls doch Oberflächenwasser bei stärkeren Regenfällen auftritt.
Die jetzige Planung sieht vor, die Gebäude in das fallende Gelände so zu integrieren, dass die Fußbodenoberkante des Erdgeschosses tiefer als die Erschließungsstraßen liegen und auch zu den Garagen hinuntergefahren werden müsste. Die Hauptgebäude und die Garagen sollten maximal 100 cm über dem natürlichen Gelände liegen dürfen. Die Hauptgebäude sollten immer eine Stufe über natürlichen oder modellierten Gelände gebaut werden und ggf. wasserdichte Keller und Lichtschächte erhalten.
Fällt doch Oberflächenwasser an, so würde sich dieses an der neuen Querspange aufstauen, bis sie überflutet wird. Es wird deshalb vorgeschlagen, die Planung wie beschrieben, zu ergänzen:
In Bezug auf die bestehenden und geplanten Straßen wird eine flächige Auffüllung des Urgeländes durch Höhenlinien festgesetzt:
Die Nr. 4 der Festsetzungen durch Text wird ergänzt:
4.2: Bereich der flächigen Geländeauffüllung mit Höhenlinien.
4.3: Das natürliche Gelände ist im aufzufüllenden Bereich bis auf die durch Höhenlinien festgesetzte Höhe aufzufüllen.
4.4: Die Oberkante des Fertigfußbodens muss mindestens 15 cm über der fertigen Geländeoberfläche liegen.
Die unter 4.1 festgesetzte Höhe mit 100 cm wäre dann ausreichen um in Verbindung mit der Auffüllung die Gebäude passend in das Gelände zu setzen. Das System mit fließenden Baugrenzen und freier Wahl des Gebäudestandortes sollte und müsste nicht aufgegeben werden.
Die Nr. 11 der Festsetzungen durch Text sollte ergänzt werden:
Im Bereich der flächigen Geländeauffüllung ist die Oberfläche der Auffüllung Bezugshöhe für die Abstandsfläche.
Unter den Hinweisen sollte aufgenommen werden, dass die Keller mit den Lichtschächten wasserdicht auszubilden sind.
Die Ergänzungen der Festsetzung sind zu begründen, die Nr. 3 der Begründung ist entsprechend zu ergänzen:
Beim Satz „Die Höhenlage……auf das natürliche oder das flächig aufgefüllte Gelände.. ergänzt. Im nächsten Satz bezogen „auf das natürliche oder aufgefüllte Gelände“ ist….ergänzt. Am Ende des Absatzes wird angefügt: Die Gebäude dürfen an der ungünstigsten Stelle nicht mehr als 100 cm aus dem natürlichen oder festgesetzten Gelände herausragen, um die Gesamthöhe der Gebäude noch so festzusetzen, dass sie sich in die Baukörperhöhen der Umgebung einfügen. Zusammen mit der Straßenplanung wurde deshalb die Geländeauffüllung gleich höhenmäßig mit geplant und durch Höhenlinien im Bebauungsplan festgesetzt. Die Kombination aus Geländemodellierung und zulässiger Höhe des fertigen oder natürlichen Geländes und der Oberkante des Fertigfußbodens soll den Bauherren die Möglichkeit geben, flexibel zu bauen und trotzdem die Höhendifferenzen zu den Straßen und das Gefälle des Geländes zu bewältigen. Gleichzeitig soll auch ein bei starken Regenfällen mögliches über das Gelände abfließendes Oberflächenwasser von der Bergseite her nicht in die Gebäude eindringen können. Dies erfordert eine Lage des Erdgeschossfußbodens über dem fertigen Gelände und eine wasserdichte Bauweise der Keller.
Der Planer für die Erschließungsanlagen soll einen Vorschlag für eine Geländeauffüllung mit Höhenlinien zusammen mit der Straßenplanung ausarbeiten und diesen für die notwendigen Festsetzungen zur Verfügung stellen.
Die Ergänzung der Planung wird für erforderlich, um besser auf die hohe Lage der Verkehrsflächen zu reagieren und eventuell anfallendes Oberflächenwasser schadlos ableiten zu können. Das rinnenförmig mit doch starker Querneigung verlaufende Gelände kann so besser bebaut werden. Dies sollte auch nicht allein den Bauherren durch einfache Anhebung der Höhenlage des Fertigfußbodens von 100 auf z.B. 160 cm überlassen werden.
Beschlossen wird:
Die vorgeschlagenen Änderungen sind von den Planern im Bebauungsplan und der Begründung zu berücksichtigen. Der Geländeauffüllung und Festsetzung von Geländehöhen wird zugestimmt.
b) Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Stellungnahme vom 05.01.2016:
Das nun erstellte Bodengutachten wurde bei der Planung berücksichtigt, somit bestehen keine weiteren Bedenken und Anregungen.
Beschlossen wird:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
c) Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Stellungnahme vom 07.01.2016:
Die Gemeinde hat eine Stellungnahme des Energieversorgers zu den mindestens erforderlichen Leiterabständen eingeholt. Der geforderte Mindestabstand von 5,0 m zu den Leiterseilen wird an keiner Stelle unterschritten. Weitere Bedenken und Anregungen wurden nicht vorgebracht.
Beschlossen wird:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Belange sind berücksichtigt.
d) Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Holzkirchen, Stellungnahme vom 11.01.2016:
Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.
e) Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Stellungnahme vom 18.01.2016:
Es werden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.
f) Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 15.01.2016:
Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.
g) Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Stellungnahme vom 18.01.2016:
Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.
h) Amt für ländliche Entwicklung, Stellungnahme vom 12.01.2016:
Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.
i) Bayerisches Landesamt für Umwelt, Stellungnahme vom 18.01.2016:
Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.
j) Planungsverband Region Oberland, Stellungnahme vom 27.01.2016:
Es wird auf die Stellungnahme der Regierung verwiesen, die keine Bedenken vorgebracht hat.
Beschlossen wird:
Die Stellungnahmen d) mit j) werden zur Kenntnis genommen.
k) Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Stellungnahme vom 22.01.2016:
Vorschlag des Planungsbüros:
- Zu 1.1.: Unter 12.1 ist das Planzeichen „SD“ für Satteldach aufzunehmen.
- Zu 1.2.: Unter 2.1 ist der Schreibfehler zu berichtigen.
- Zu 1.3.: Das Planzeichen A 5 ist zu berichtigen.
- Zu 1.4.: Die F 17.0 und 17.1 sind zu streichen.
- Zu 1.5.: Die Präambel wird entsprechend geändert, auf den § 13a BauGB wird verwiesen, die F 11 wird berichtigt.
- Zu 2.: Ein Höhenaufmaß wurde erstellt, die Höhe gilt an der ungünstigsten, also tiefsten Stelle, 1oo cm sind bezogen auf eine Gebäudehöhe von 6,5 m nicht viel. Eine Überprüfung hat ergeben, dass die Höhe für eine Bauweise zum Schutz vor Oberflächenwasser noch zu niedrig wäre, deshalb wird vorgeschlagen, eine Geländemodellierung/Aufschüttung festzusetzen. (Siehe auch Nr.1). Es entsteht kein städtebaulicher Konflikt bei einer möglichen Wandhöhe von 7,5 m an der ungünstigsten Stelle.
- Zu 3.: Die Begründung unter Nr.3 Abs.2 müsste ergänzt werden: …Es besteht Bedarf nach kleineren Wohnungen für Einzelpersonen oder Paare, deshalb soll es möglich sein, im südwestlichen Teil des Geltungsbereiches bei gleicher Gebäudegröße mehr Wohnungen zuzulassen….Da eine haltbare Begründung wohl kaum zu finden ist, sollte überlegt werden, für den gesamten Geltungsbereich eine einheitliche Regelung zu finden.
- Zu 4.: Bei Solaranlagen ist das Hauptproblem ein Aufständern und dann auch noch gegen die Firstrichtung und der Vollzug (Änderung oder Beseitigung) bei anderen Bauweisen. Man könnte eine Festsetzung formulieren, dass Solaranlagen so anzuordnen sind, dass insgesamt eine rechteckige Fläche entsteht und ein Aufständern gegen die Firstrichtung unzulässig sind.
- Zu 5.: Die F 13.1 könnte evtl. als Hinweis aufgenommen werden.
- Zu 6.: Die Verfahrensvermerke können natürlich geändert werden, der Vorschlag wird zu Verfahrensvermerken gemacht, die soweit mir bekannt, bei einer früheren Planung vom Landratsamt so vorgeschlagen wurden.
- Zu 7.1.: Die Begründung wird entsprechend geändert.
- Zu 7.2.: Die Begründung enthält keine Definition zu Doppelhäusern mehr.
Beschlossen wird:
Die vorgeschlagenen Änderungen sind von den Planern im Bebauungsplan und der Begründung zu berücksichtigen. Der Geländeauffüllung und Festsetzung von Geländehöhen wird zugestimmt.
l) Bayernwerk, Stellungnahme vom 25.01.2016:
Die Belange wurden durch Festsetzungen zur Unterbauhöhe bei den Leiterseilen und durch Einhaltung der Brandschutzabstände berücksichtigt.
m) DB Netze; Stellungnahme vom 26.01.2016:
Es werden keine Einwände vorgebracht.
n) Handwerkskammer für München und Oberbayer, Stellungnahme vom 24.01.2016:
Es werden weder Bedenken noch Anmerkungen vorgebracht.
o) Telekom, Stellungnahme vom 01.02.2016:
Die Belange der Telekom wurden bereits in der Planung berücksichtigt.
Beschlossen wird:
Die Stellungnahmen l) mit o) werden zur Kenntnis genommen. Die Belange sind berücksichtigt.
p) Fam. Allgäuer, Herr Mayr, Stellungnahme vom 29.01.2016:
Vorschlag/Erläuterung des Planungsbüros:
Der Sinn der festgesetzten Ortsrandeingrünung ist, dass einzelne Bäume, z.B. Obstbäume und Sträucher auf den unbebauten Bereichen des Grundstücks gepflanzt werden. Ein Ortsrand mit einer geschlossenen Bepflanzung z.B. Hecke soll nicht entstehen. Somit steht die Festsetzung den Ausführungen von Herrn Mayr nicht entgegen. Zu Quergiebel oder Wiederkehren bestehen keine Festsetzungen, somit sind sie bei einem qualifizierten Bebauungsplan zulässig.
Beschlossen wird:
Die Festsetzungen berücksichtigen bereits die Anliegerinteressen. Eine Anpassung ist nicht erforderlich.
Aufgrund des im Rahmen der Erschließungskonzeption erteilten Aufteilungspläne ergibt sich die räumliche Notwendigkeit, die Mindestgrundstücksgröße geringfügig anzupassen.
Beschlossen wird:
Die Mindestgrundstücksgröße für Doppelhausgrundstücke wird von 350m² auf 340m² reduziert.
Abschließende Hinweise des Planungsbüros und weiteres Vorgehen:
Sollte der Gemeinderat die vorgeschlagene Geländemodellierung und die Höhenlinien für fertiges Gelände samt Bezugshöhe für die Abstandsfläche beschließen, so wird empfohlen, die öffentliche Auslegung zu wiederholen.
Finanzielle Auswirkungen:
- keine
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