Auszug - Bebauungsplan Nr. 35 - westlich Bahnhof/Friedzaunweg; erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange, Würdigung der eingegangenen Stellungnahmen  

Nachdem zum o. g. Bebauungsplan Nr. 35 - westlich Bahnhof/Friedzaunweg in der Sitzung des Gemeinderats v. 28.03.2023 die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange und der sonstigen Behörden beschlossen wurde, ist diese im Zeitraum vom 25.05.2023 bis 26.06.2023 durchgeführt worden.

Die entsprechenden Stellungnahmen sind als Anlage zur Ladung beigefügt und den Mitgliedern des Gemeinderats damit vollumfänglich bekannt gemacht. Die Abwägungsvorschläge wurden von dem beauftragten Planungsbüro U-Plan entworfen:

1. Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Umwelt vom 16.06.2023

Abwägungsvorschlag: Keine Abwägung erforderlich.

2. Stellungnahme der Gemeinde Schlehdorf vom 23.05.2023

Abwägungsvorschlag: Keine Abwägung erforderlich.

3. Stellungnahme der Gemeinde Wallgau vom 23.05.2023

Abwägungsvorschlag: Keine Abwägung erforderlich.

4. Stellungnahme der Deutsche Bahn AG, DB Immobilien vom 23.05.2023

Abwägungsvorschlag: Siehe Abwägung zur Stellungnahme vom 02.11.2021: „Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.“

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahmen Ziff. 1. mit 4. werden zur Kenntnis genommen.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0

5. Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim vom 24.05.2023

Abwägungsvorschlag: Dass der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Gefahrenbereich des Kalmbachs liegt und bei Extremereignissen überflutet werden kann, wird zur Kenntnis genommen. Der Empfehlung zur Aufnahme folgender Festsetzung wird gefolgt:

„Lage im wassersensiblen Gebiet und im Gefahrenbereich des Kalmbachs: Zum Schutz vor hohen Grundwasserständen und Überschwemmung müssen Keller oder sonstige unterhalb des anstehenden Geländes liegende Räume bis mindestens 30 cm über Geländeoberfläche wasserdicht (z.B. weiße Wanne) und auftriebssicher hergestellt werden. Tiefgaragenzufahrten sind so zu errichten, dass Oberflächenwasser nicht eindringen kann.“

Der Hinweis 9.3 wird gestrichen.

Beschlussvorschlag:

Dem Abwägungsvorschlag wird gefolgt.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0

6. Stellungnahme des Landratsamtes Bad Tölz - Wolfratshausen, SG 35 Untere Immissionsschutzbehörde vom 25.05.2023

Abwägungsvorschlag: Dass mit den immissionsschutzbezogenen Festsetzungen und Hinweisen Einverständnis besteht, wird zur Kenntnis genommen. Ebenso, dass die grundsätzlichen Bedenken in Bezug auf die Nachbarschaft, welche in der Stellungnahme vom 18.10.2021 vorgetragen wurden, bestehen bleiben.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme Ziff. 6 wird zur Kenntnis genommen.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0

7.Stellungnahme des Landratsamtes Bad Tölz - Wolfratshausen, Untere Naturschutzbehörde vom 22.06.2023

Abwägungsvorschlag: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, der Ausgleichsplan wird gemäß der Anmerkungen (Roteintragungen) der Unteren Naturschutzbehörde angepasst.

Beschlussvorschlag:

Dem Abwägungsvorschlag wird gefolgt.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0

8. Stellungnahme des Landratsamtes Bad Tölz - Wolfratshausen, Brandschutzdienststelle /Kreisbrandrat vom 20.06.2023

Abwägungsvorschlag: Die allgemeinen Hinweise in Bezug auf den abwehrenden Brandschutz werden zur Kenntnis genommen.

9. Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 27.06.2023

Abwägungsvorschlag: Siehe Abwägung zur Stellungnahme vom 02.11.2021: „Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Planungsanlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes war insbesondere der Planungswille der Gemeinde, die im Gebiet und der Umgebung bestehenden Nutzungen (Wohnen, Handwerk, Gewerbe) in Einklang zu bringen und damit auch den Betriebsablauf von bestehenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben nicht zu gefährden.

10. Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom 23.06.2023

Abwägungsvorschlag:

- zu Siedlungsentwicklung/Flächensparen:

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ, Anzahl der Vollgeschosse, Wandhöhe) stellt eine Nutzung der Fläche sicher, welche zum einen effizient und zum anderen der Bestands- und Umgebungsbebauung entspricht und die Lage am Ortsrand würdigt. Die Flächenbedürfnisse der im Plangebiet ansässigen Bewohner und Gewerbetreibenden wurden im Vorfeld der Planung abgefragt und abgewogen. Die Begründung wurde unter Berücksichtigung datenschutzrechtlicher Vorgaben entsprechend ergänzt.

- zu Natur und Landschaft:

Umfängliche Festsetzungen zur Baugestalt und zu den Einfriedungen tragen in Kombination mit grünordnerischen Festsetzungen zu einer schonenden Einbindung der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild sowie zu einer umgebungsgeeigneten/-verträglichen Baugestaltung bei. Eine Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und Naturschutzbehörde erfolgt im Rahmen des Verfahrens.

- zu städtebaulichen Hinweisen:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan liegt zwar am Ortsrand, im Rahmen des Flächennutzungsplanes ist aber künftig noch eine westlich angrenzende Mischnutzung vorgesehen. Langfristig wird das Gebiet daher keinen Ortsrandcharakter entwickeln und ist daher in einem angemessen Kompromiss geplant worden.  Die Abgrenzung zwischen Ortsrand und Landwirtschaft ist deutlich zu erkennen. Die ungünstige Nutzungsstruktur ist der Gemeinde bewusst. Sie ist aber durch fehlende Bauleitplanung schon vor Jahrzenten entstanden. Die Bauleitplanung versucht nun die vorhandenen Strukturen und die künftigen Erfordernisse der Entwicklung möglichst spannungsfrei zu regeln. Dies bleibt aber letztendlich immer ein Kompromiss.

Die Baustruktur kleinteiliger festzusetzen erscheint aufgrund der bestehenden privatrechtlichen Grundstückszuschnitte einerseits als unangemessen und aufgrund der Zweckbestimmung als Misch- sowie Gewerbegebiet ebenfalls nicht den Zielen der Gemeinde entsprechend, den Bauwerbern einen möglichst großen Gestaltungsspielraum bei der Ausnutzung Anordnung der Baukörper zu geben. Eine über die GRZ hinausgehende Begrenzung der Baukörper wird im Rahmen der geplanten Nutzungen den Anforderungen an Gewerbegebieten möglicherweise nicht gerecht. Durch die vorhandene Bebauung, die vorhandenen Regelungen und Abstandsflächenregelungen wird dem bereits im Rahmen der Planungsziele größtmöglich rechnung getragen.

Eine Ortsrandeingrünung ist hier bewusst nicht gewählt worden, da das Baugebiet im Westen mit der Erschließungsstraße abschließt und westlich im Rahmen des Flächennutzungsplanes künftig weitere Baulandentwicklung vorsieht.

11. Stellungnahme der Bayernwerk Netz GmbH, Penzberg vom 12.06.2023

Abwägungsvorschlag: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und wurden bereits im Bebauungsplan berücksichtigt (s. Hinweis B. 11).

12. Stellungnahme der IHK für München und Oberbayern vom 22.06.2023

Abwägungsvorschlag: Dass aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft mit der Ausweisung eines Gewerbegebietes und eines eingeschränkten Gewerbegebietes aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft Einverständnis besteht, wird zur Kenntnis genommen, ebenso, dass begrüßt wird, dass weitere Flächen zur gewerblichen Nutzung geschaffen werden. Dass die Umwidmung von Gewerbeflächen zu Mischgebieten grundsätzlich kritisch gesehen wird, da die zulässigen Immissionsrichtwerte verändert werden, was zu Einschränkungen für den bereits im Plangebiet ansässigen Betrieb führen kann, wird ebenso zur Kenntnis genommen. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die Nutzungsarten im Bebauungsplan dergestalt festgelegt wurden, dass einerseits den im Bestand vorhandenen Nutzungen sowie den geplanten Nutzungsänderungen und -erweiterungen Rechnung getragen wird, andererseits die Nutzungsarten der Umgebungsbebauung gewürdigt werden. Die vollzogene Gliederung des Plangebietes berücksichtigt dabei im Besonderen auch die Ergebnisse einer zum Bebauungsplan durchgeführten Schalluntersuchung.

13. Stellungnahme des Regionalen Planungsverbandes Oberland vom 27.06.2023

Abwägungsvorschlag: Siehe Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme der Regierung von Oberbayern vom 23.06.2023.

14. Stellungnahme des Landratsamtes Bad Tölz-Wolfratshausen, Kreisbaumeister vom 26.06.2023

Abwägungsvorschlag: Dass mit der Planung Einverständnis besteht, wird zur Kenntnis genommen.

Die Wandhöhen von Garagen und Nebengebäuden im Gewerbegebiet zu beschränken könnte Nutzungskonflikte verursachen. Im Mischgebiet ist dies durch die Abstandsflächenregelungen ausreichend gestaltet. Daher wird die Anregung zur Kenntnis genommen.

15. Stellungnahme des Landratsamtes Bad Tölz-Wolfratshausen, SG 21 Planungsrecht vom 23.06.2023

Abwägungsvorschlag: Dass mit der Planung aus bauplanungsrechtlicher Sicht Einverständnis besteht, wird zur Kenntnis genommen.

16. Private Stellungnahme vom 25.06.2023

Abwägungsvorschlag: Die Nutzungsarten wurden im Bebauungsplan dergestalt festgelegt, dass einerseits den im Bestand vorhandenen Nutzungen sowie den geplanten Nutzungsänderungen und -erweiterungen Rechnung getragen wird, andererseits die Nutzungsarten der Umgebungsbebauung gewürdigt werden. Die vollzogene Gliederung des Plangebietes berücksichtigt dabei im Besonderen auch die Ergebnisse der zum Bebauungsplan durchgeführten Schalluntersuchung. Das Nebeneinander eines Gewerbegebietes bzw. eines eingeschränkten Gewerbegebietes und eine Mischgebietes setzt den Trennungsgrundsatz sachgerecht um.

Ein Mitglied des Gemeinderates erkundigt sich nach der Errichtung von Schallschutzwänden. Der Vorsitzende berichtet, dass diese Vorgabe im Bebauungsplan enthalten ist.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahmen Ziff. 8. mit 16. werden zur Kenntnis genommen. Planänderungen sind dadurch nicht erforderlich.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0

Beschluss:

Die im Rahmen der Beteiligung eingegangenen Stellungnahmen sind den Mitgliedern des Gemeinderates bekanntgegeben und werden vollumfänglich zur Kenntnis genommen. Wesentliche, die Grundzüge der Planung betreffenden Änderungen sind nicht mehr erforderlich. Der Bebauungsplan wird im Sinne der gefassten Einzelbeschlüsse redaktionell berichtigt. Weitere, darüberhinausgehend zu berücksichtigende Belange sind nicht ersichtlich. Der Plan bekommt das Datum vom heutigen Tage.

Abstimmungsergebnis:

14 : 0