Vorlage - K-0076/2020  

Für die Aufstockung und den Anbau eines Einfamilienhauses in Kochel a. See, Rothenberg Süd, wird das Einvernehmen nicht erteilt.

Mit Schreiben vom 01.04.2020 (Eingang 06.05.2020) wird die Aufstockung und der Anbau eines Einfamilienhauses in Holzbauweise beantragt.

Das Vorhaben liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr.   26  in einer  „Fläche für Wohnbaufläche“.

Das Vorhaben weicht von den Festsetzungen des Bebauungsplanes in folgenden Punkten ab:

-          Die zulässige Grundflächenzahl (Vorgabe 0,25 lt. Bebauungsplan)  wird überschritten (Antrag 0,53 )

-          Die maximale Höhe des Gebäudes wird überschritten (Vorgabe 7,00m Wandhöhe / Antrag 7,28 m)

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann grundsätzlich befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder

2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde   und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Grundzüge der Planung:

Die Grundzüge der Planung dürfen durch die Befreiung nicht berührt werden. Die Abweichung darf daher nicht dem planerischen Gesamtkonzept zuwiderlaufen.

Als planerisches Gesamtkonzept in der Abwägung ist insbesondere eine gewünschte Nachverdichtung, allerdings unter dem Aspekt die Versiegelung in diesen gärtnerischen Bereichen nicht zu stark zuzulassen sowie im südlichen und nördlichen Bereich die gefällige Höhenentwicklung in Bezug auf die starke Hanglage zu nennen.

Ein weiteres Ziel im Bebauungsplan ist, dass die Befestigung von offenen Stellplätzen, Garagen- und Stellplatzzufahrten auf das unbedingt notwenige Maß zu begrenzen sind und diese sämtlich wasserdurchlässig auszuführen sind.

Im Bereich des beantragten Vorhabens wurde vom Gemeinderat im Abwägungsprozess ganz bewusst eine andere Wandhöhe als im Bereich der Grundstücke mit starker Hanglage gewählt um die Höhenentwicklung im Plangeltungsbereich zu berücksichtigen. Bei den Grundstücken mit höheren zulässigen Wandhöhen ist im Gegenzug die Baugrenze zur Gestaltung versetzt worden. Dies hat der Gemeinderat im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sehr detailliert anhand von 3D Modellen untersucht.

Die abweichende Gebäudehöhe liegt insbesondere daran, dass das Grundstück sich in der Mitte absenkt. Dies ist im Schnitt deutlich zu sehen:

Allerdings ist auch an der Straßenseite bereits die Wandhöhe mit 7,04 zu hoch.

Eine Begründung für die Erforderlichkeit der Überschreitung wurde nicht vorgelegt.

Die Überschreitung der GRZ wird im Wesentlichen damit begründet, dass diese bereits jetzt beim Bestand größer ausfällt, als der Bebauungsplan zulässt. Hierbei wäre jedoch nicht auf den Bestand, sondern auf den genehmigten Bestand abzustellen. Allerdings ist festzustellen, dass rein durch die Hauptgebäude etc. die GRZ eingehalten würde, die übergroße Überschreitung entsteht vor allem durch Nebenanlagen, Hofflächen, Stellplätze usw.

Da diese Versiegelung im Bebauungsplan ausdrücklich nicht erwünscht ist, muss hier zunächst davon ausgegangen werden, dass dies den Grundzügen der Planung widerspricht.

Da die beantragte Befreiungen bereits den Grundzügen der Planung widersprechen, sind die weiteren Tatbestände nicht mehr relevant:

Gründe des Wohls der Allgemeinheit kommen nicht zum Tragen. Städtebaulich vertretbar kann der Befreiungsantrag nicht sein, da bereits die Planungsgrundzüge berührt werden. Eine unbeabsichtigte Ungleichbehandlung kann nicht festgestellt werden, da sich im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes ganz bewusst für diese Höhenentwicklung entschieden wurde.

Die Befreiungen können nicht erteilt werden. Dem Bauherrn soll empfohlen werden, das Vorhaben auf die zulässige Höhe zu reduzieren (zumal dies um weniger als 30 cm geht) oder im Rahmen einer Begründung darzulegen, warum dies nicht möglich ist. Ferner sollten die Nebenanlagen und Hofflächen auf das notwendige Maß reduziert werden und sämtliche Trassen wasserdurchlässig ausgeführt werden, damit diese bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben können. Dies ist dann in den Antragsunterlagen darzustellen. Bis dahin ist das gemeindliche Einvernehmen zu verweigern.

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