Vorlage - S-0029/2022  

Die im Rahmen der Beteiligung 15.11.2017 bis 18.12.2017 eingegangenen Stellungnahmen sind den Mitgliedern des Gemeinderates bekanntgegeben und werden vollumfänglich zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird im Sinne der gefassten Einzelbeschlüsse berichtigt und anschließend dem Gemeinderat zur Billigung vorgelegt. Zwischenzeitlich gefasste Beschlüsse, die inhaltliche Änderungen des Bebauungsplanes hervorgerufen haben, sind in der vorgelegten angepassten Planung zu berücksichtigen. . Weitere, darüber hinausgehend zu berücksichtigende Belange sind aus der Beteiligung und nach eigener Prüfung momentan nicht ersichtlich. Der Plan bekommt das Datum vom heutigen Tage.

Nachdem zum o. g. Bebauungsplan „Nr. 11 – Kirchstraße/Klostergut“ der Gemeinde Schlehdorf die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange und der sonstigen Behörden durchgeführt wurde (im Zeitraum vom 15.11.2017 bis 18.12.2017) ist noch über die eingegangenen Stellungnahmen zu beraten und zu beschließen. Die entsprechenden Stellungnahmen sind als Anlage beigefügt und den Mitgliedern des Gemeinderats damit vollumfänglich bekannt gemacht.

Fortschreibung des Plankonzepts

Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit erfolgte im Jahr 2017. In der Zwischenzeit wurde seitens der Betreiber des Klosterguts ein neues Entwicklungskonzept erstellt, welches im Vergleich zum bisherigen Entwurf eine deutliche geringere Neubauentwicklung vorsieht. Nachdem das Konzept im Gemeinderat zuletzt vorgestellt wurde und Zustimmung signalisiert wurde, wurde der Bebauungsplanentwurf an die neuen Planungen im Geltungsbereich angepasst. Im Wesentlichen wurden folgende Punkte geändert:

• Änderung der Art der baulichen Nutzung von Sondergebiet in ein Dörfliches Wohngebiet
• Reduzierung und Anpassung der Baufenster: Herausnahme von Bauflächen aus dem nordöstlichen Teil des Planungsgebiets, welches durch Überschwemmungen gefährdet und als Biotopfläche kartiert ist
• Anpassung der zulässigen GR sowie der Wandhöhe an das neue Planungskonzept (Berücksichtigung Dachdämmung)
• Neuregelung der Abstandsflächen
• Neuregelung der Stellplatzflächen

Bezüglich der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten wurden nunmehr -mangels derzeitiger, genauer Kenntnis der zu bauenden Anzahl- insgesamt 25 Wohneinheiten vorgesehen; bislang waren 16 WE geplant.

Abwägung:

Das neue Konzept sieht eine stärkere Nutzung des bestehenden Gebäudebestands vor. Insbesondere die Reduzierung der ursprünglich im Nordosten situierten Baufenster für ein Gewächshaus trägt zur Reduzierung des Flächenverbrauchs sowie der Beeinträchtigung von Biotop- und Überschwemmungsflächen bei.

Die Nutzung der Bestandsgebäude entspricht im Wesentlichen den bisherigen Entwürfen. Das geplante neue Gebäude im zentralen Bereich dient der Wohnnutzung. Das neue Konzept sieht bezüglich der Nutzungen eine Mischung aus Landwirtschaft, Bildung und Wohnen vor. Um die Durchmischung zu gewährleisten, wird empfohlen die zulässigen Wohneinheiten pro Wohngebäude festzulegen.

Es wird empfohlen, die nachfolgenden Stellungnahmen unter Berücksichtigung des neuen Planentwurfs abzuwägen und sich ggf. aus den Stellungnahmen ergebenden Änderungen in den abschließenden Entwurf einzuarbeiten.

Beschuss:

Der Planentwurf wird im Rahmen der nachfolgenden Abwägung berücksichtigt. Für die geänderten Bereiche werden neue Festsetzungen aufgenommen.

Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange

Folgende Träger hatten keine Anregungen / Bedenken:

Staatliches Bauamt Weilheim vom 15.11.2017

Gemeinde Großweil, vom 16.11.2017

Gemeinde Kochel

Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern vom 21.11.2017

Bayerischer Bauernverband vom 06.11.2017

Folgende Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahme zum Bebauungsplan abgegeben:

1. Regierung von Oberbayern vom 14.11.2017, mit Planungsverband Region Oberland vom 13.12.2017

Planung

Das knapp 1 ha große Planungsgebiet liegt am östlichen Ortsrand von Schlehdorf, und wird im rechtgüitigen Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt. Auf der Fläche befinden sich im südwestlichen Teil mehrere Bestandgebäude des ehemaligen Klostergutes.

Das Areal soll als „Sonstiges Sondergebiet" gemäß § 1 1 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Lehr — und Betreuungseinrichtung Klostergut Schlehdorf' festgesetzt werden. Über weitere Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Renovierung und Umbau vorhandener Gebäude (Herberge, Klostergut sowie Gemeinschaftsheim) unter Beibehaltung des baulichen Ensembles geschaffen werden. Des Weiteren sollen Neubauten im Bereich der „Alten Remise" und der Scheune, die Beseitigung vorhandener Hochsilo-anlagen, sowie die Errichtung eines Wirtschaftsteils mit Anlagen zur Kleintierhaltung und Gewächshäusern ermöglicht werden.

Betroffene Belange

Hochwasserschutz

Das Planungsgebiet liegt zum Teil in einem übermittelten Überschwemmungsgebiet der Loisach. Die Risiken durch Hochwasser sollen soweit als möglich verringert werden (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 7.2.5 (G) und Regionalplan Oberland (RP 17) B XI 6.1 (G)). Wir bitten diesbezüglich um Abstimmung mit dem zuständigen Wasserwirtschaftsamt Weilheim.

Natur und Landschaft

Auf Grund der und des unmittelbar benachbarten, landschaftsprägenden Baudenkmals Kloster St. Tertulin ist auf eine angemessene landschaftliche Einbindung und eine der Umgebung angepasste Baugestaltung (Ortsbild) zu achten (vgl. LEP 7.1.1 (G); RP 17 B 1.6 (Z)). Den Belangen von Natur und Landschaft ist in Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und Naturschutzbehörde Rechnung zu tragen.

Bewertung

Die Planung ist bei Berücksichtigung der aufgeführten Belange mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar.

Abwägung:

Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen. Die Rücksichtnahme auf die örtliche Baugestaltung wird durch die bestehenden und ergänzten Festsetzungen zu den neuen Gebäuden gewährleistet. Die genannten Fachbehörden wurden am Verfahren beteiligt. Es wird auf die nachfolgende Abwägung verwiesen. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.

Beschuss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine weitere Planänderung wird nicht veranlasst.

2. Deutsche Telekom vom 14.11.2017

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S, v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom.

Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.

Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten.

Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen benötigen, können diese angefordert werden.

Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten.

Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf Informationen über den Ablauf aller Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie sich deshalb so früh wie möglich, jedoch mindestens 4 Monate vor Baubeginn, in Verbindung mit uns.

Abwägung

Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis zu bestehenden und vorzusehenden Versorgungsanlagen im Gebiet. Zudem wird auf die Informationspflicht verwiesen. Eine Planänderung ist deshalb nicht erforderlich.

Beschuss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.

4. Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, SG Immissionsschutz vom 23.11.17

Grundsätzlich bestehen keine Bedenken, es werden aber folgende fachliche Informationen gegeben:

Eine Luft-Wärmepumpe mit einem Schallleistungpegel von 50 dB(A) entspricht dem Stand der Technik. Je nach Dichte der Bebauung und Nutzung der Gebäude ist der Einbau einer entsprechenden Anlage aber nicht zwingend notwendig. Es wird daher vorgeschlagen, die Festsetzung unter Punkt 7 „Immissionsschutz' wie folgt zu ändern:

„Zur Beheizung der Gebäude ist der Einsatz von Luft-Wärmepumpen zulässig. Die nachfolgende Abstandstabelle ist dabei zu beachten:

Erforderliche Mindestabstände zwischen Luft-Wärmepumpe (WP) und Bebauung in Abhängigkeit von der Baugebietsnutzung und dem Schallleistungspegel der WP

Quelle: LfU, „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen für eine ruhige Nachbarschaft“

Abwägung:

Um Konflikte mit benachbarten Wohnnutzungen zu vermeiden, wird empfohlen, die Ziffer 7 der Festsetzungen entsprechend des Vorschlags des LRA zu ändern.

Beschluss:

Die Empfehlung des LRA, SG Immissionsschutz wird in der Festsetzung Ziffer 7 berücksichtigt.

5. Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, Kreisbrandrat vom 20.11.2017

bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind für den durch die Gemeinde sicherzustellenden Brandschutz — Art. 1 des Bayer. Feuerwehrgesetzes grundsätzlich folgende allgemeine Belange des abwehrenden Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) zu überprüfen und bei Bedarf im Benehmen mit dem Kreisbrandrat durchzuführen:

1. Das Hydrantennetz ist nach dem Merkblatt Nr. 1.9-6 vom 25.04.94 des Bayer. Landesamts für Wasserwirtschaft bzw. nach den Technischen Regeln des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW) — Arbeitsblätter W 331 und W 405 — auszubauen. Gegebenenfalls ist der Löschwasserbedarf nach dem Ermittlungs- und Richtwertverfahren des Bayer. Landesamts für Brand- und Katastrophenschutz zu ermitteln! Der Hydrantenplan ist vom Kreisbrandrat gegenzuzeichnen.

2. In Abständen bis zu 200 m sind Feuermeldestellen einzurichten. Als Feuermeldestellen gelten auch private und öffentliche Fernsprechstellen. Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Alarmierung der Feuerwehr (z. B. durch Aufstellung weiterer Sirenen) ergänzt werden muss.

3. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind so anzulegen, dass sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite, Kurvenkrümmungsradien usw. mit den Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und unbehindert befahren werden können. Die Tragfähigkeit muss dazu für Fahrzeuge bis 16 t (Achslast 10 t) ausgelegt sein. Hierzu wird auch auf DIN 14 090 „Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken" verwiesen. Es muss insbesondere gewährleistet sein, dass Gebäude ganz oder mit Teilen in einem Abstand von höchstens 50 m von den öffentlichen Verkehrsflächen erreichbar sind. Bei Sackgassen ist darauf zu achten, dass die sog. „Wendehammer" auch für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar sind. Zur ungehinderten Benutzung ist ein Wendeplatzdurchmesser von mindestens 18 m, für Feuerwehreinsätze mit einer Drehleiter DL 23/12 ein Durchmesser von mindestens 21 m erforderlich. Gegebenenfalls sind Verkehrsbeschränkungen (Halteverbote) zu verfügen.

4. Bei einer Bebauung im Bereich von Hochspannungsfreileitungen sind die Sicherheitsabstände gem. DIN VDE 0132 zu beachten.

5. Aus Aufenthaltsräumen von nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen muss die Rettung von Personen über zwei voneinander unabhängige Rettungswege gewährleistet sein. Bei baulichen Anlagen ohne besondere Art und Nutzung und einer Bauhöhe unterhalb der Hochhausgrenze kann der zweite Rettungsweg auch über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden, wenn die Feuerwehr über das erforderliche Rettungsgerät (z.B. Dreh!eiter DL 23/12 0. Ä.) verfügt. Sofern innerhalb der Hilfsfrist von 10 Minuten der zweite Rettungsweg über entsprechend ausreichende Leitern der Feuerwehr nicht sichergestellt werden kann, sind zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege (notwendige Treppen) erforderlich.

6. Bei Aufenthaltsräumen in Dachgeschoss müssen die notwendigen Fenster mit Leitern der Feuerwehr direkt anleiterbar sein (zweiter Rettungsweg).

7. Die Feuerwehr ist bei der Ansiedlung von Industrie- und Gewerbebetrieben oder anderer besonderer Einrichtungen (z. B. Verwender von Radioisotopen o. Ä.), die auf Grund der Betriebsgröße und —art und (oder der gelagerten, hergestellten oder zu verarbeitenden Stoffe (z. B. radioaktive Stoffe, Säuren, brennbare Flüssigkeiten, aggressive Gase etc.) einen besonderen Gefahrenschwerpunkt bilden, entsprechend auszurüsten.

Abwägung:

In wie weit das Aufstellen von zusätzlichen Hydranten oder Fernmeldestellen erforderlich wird, ist im Bauantrag nachzuweisen.

Das Planungsgebiet ist an öffentlichen Verkehrsflächen angeschlossen. Mögliche Rettungswege wurden bereits im Vorentwurf als Hinweis dargestellt. Diese werden nun als eigene Abbildung in der Begründung dargestellt. Weitere Angaben über den zweiten Rettungsweg etc. sind im Rahmen des Bauantrags nachzuweisen. In diesem ist auch das Rettungswegekonzept darzulegen.

Industrie- und Gewerbebetrieben der genannten Art sind im Gebiet nicht zulässig. Hochspannungsleitungen sind nicht vorhanden.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die möglichen Rettungswege werden in der Begründung als eigene Abbildung dargestellt.

5. Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, SG Planungsrecht vom 27.11.2011

A) Allgemeine planungsrechtliche Würdigung:

Der Planentwurf widerspricht dem wirksamen Flächennutzungsplan; dieser ist im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

B) Anregungen und Hinweise

1.) Festsetzung (=F.) 1.1.3: Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann die höchstzulässige Zahl der Wohnungen (nicht für den gesamten „Geltungsbereich", sondern) nur in Wohngebäuden festgesetzt werden.

2.) F. 1.2.1: Da die zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO in Quadratmetern festgesetzt ist, empfehlen wir, auch die Überschreitungsmöglichkeit nach § 1 9 Abs. 4 Satz 3 BauNVO in Quadratmetern festzusetzen.

3.) F. 1.2.2

3.1.) Zeilen 3 bis 5: Die Größe der Grundfläche einer baulichen Anlage ist grundsätzlich jeweils nach deren Außenmaßen zu bestimmen; es ist also die Projektion der größten Außenmaße auf die Baugrundstücksfläche maßgeblich (König/Roeser/Stock, Kommentar zur BauNVO, 3. A., Rd.-Nr. 7 zu § 19).

Eine Regelung über die Nichtanrechnung der Grundfläche baulicher Anlagen auf das zulässige Nutzungsmaß kann nach § 16 Abs. 6 BauNVO nur als Ausnahme-Tatbestand getroffen werden; sie bedarf außerdem der Einschränkung dahin, dass dadurch die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO nicht überschritten werden dürfen (BayVGH, 1 N 91.1577).

3.2) Vorletzter Satz: Der Vollzug dieser Regelung setzt eine Bestandsdokumentation (zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses) voraus. Dies gilt sinngemäß auch für die F.'en 1.4.1.3 Satz 2 und 4.3.

3.3) Letzter Satz: Ausnahmen sind im Bebauungsplan nach Art und Umfanq ausdrücklich vorzusehen (§ 31 Abs. 1 BauGB).

4.) F. 1.2.3 vorletzter und letzter Satz: § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO ermöglicht es nur -, vorhabenbezogen, also bei einzelnen konkreten Bauvorhaben, eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche zuzulassen; im Bebauungsplan festgesetzt werden kann eine solche Bestimmung - mangels Rechtsgrundlage - nicht.

In einem Bebauungsplan kann diese Möglichkeit von der planenden Kommune lediglich - eingeschränkt oder ausgeschlossen, nicht jedoch generell zugelassen werden (König/Roeser/Stock, a. a. O., Rd.-Nr. 30 zu § 19).

5.) F. 1.3.1

5.1) „Baugrenzen sind jedenfalls auch dann hinreichend bestimmt, wenn sie zwar nicht im Bebauungsplan selbst vermaßt sind, sich aber die Situierung der zugelassenen Baukörper aus einer Anlage zum Bebauungsplan in Verbindung mit dessen Zeichenerklärung ergibt" (BayVGH, 15 ZE 99.1682).

Die demnach generell erforderlichen Vermaßungen und Einmaßungen der Baugrenzen sind deshalb für alle Bauräume festzusetzen. Das bedeutet, dass jeweils Länge und Breite aller überbaubaren Grundstücksflächen festzulegen sind und dass die Lage dieser überbaubaren Grundstücksflächen zu festen Bezugspunkten einzumaßen ist.

5.2) In geringfügigem Ausmaß ist eine Überschreitung der Baugrenzen durch Gebäudeteile (z B. im Sinne von Art. 6 Abs. 8 BayBO) ohnehin bereits aufgrund der definitorischen Bandbreite des § 23 Abs. 3 BauNVO zulässig.

Darüber hinaus können im Bebauungsplan - z. B. für umlaufende Balkone - nur weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 3 i. V. m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO); sobald allerdings eine Ausnahme in Anspruch genommen wird, entfällt die Möglichkeit der Genehmigungsfreistellung (vgl. Art. 58 Abs. 2 Nr. 2 BayBO).

5.3) Die außerhalb von Baugrenzen liegenden Gebäude(teile) werden - lediglich - auf den Bestandsschutz verwiesen. Ohne nähere Begründung spricht dies für einen Abwägungsfehler (10 B 2133.05, Tz. 26); bitte überprüfen und gegebenenfalls in der Begründung näher erläutern.

6.) F. 1.3.3: Im Interesse der Rechtssicherheit und der Klarheit planerischer Bestimmungen empfehlen wir, es bei der Regelung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO zu belassen. Wenn - wie vorliegend - Lage und Höhe von Außenwänden klar determiniert sind, finden Art. 6 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BayBO kraft Gesetzes ohnehin keine Anwendung, es sei denn, Sie ordnen im Bebauungsplan ausdrücklich an, dass diese Vorschriften gelten sollen.

7.) F. 1.4.12 Satz 2: Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, sollte der Begriff „Traufseite" ersetzt werden durch „Wandlänge".

8.) F. 2.1

8.1) Durch eine private Verkehrsfläche dürfen nach Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO nur Wohngebäude erschlossen werden, also nur Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen.

8.2) Auch die Breite dieser Flächen sollte bemaßt werden.

9.) F. 3.3: Nach § 23 Abs. 5 BauNVO können die dort genannten Anlagen in Ausübung eines Ermessensspielraumes zugelassen werden. Die Formulierung „Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist" in der zitierten Vorschrift ermächtigt die planende Gemeinde, alle oder einzelne der in Absatz 5 aufgelisteten Anlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen auszuschließen oder aber nur ausnahmsweise zuzulassen; die Überbaubarkeit dieser Flächen kann somit ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Nicht möglich ist es dagegen, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen über Absatz 5 hinaus die dort genannten Anlagen allgemein zuzulassen.

10.) Die Planzeichen 4.4 und 4,5 sollten sich auch in der Planzeichnung deutlich voneinander unterscheiden.

11.) Die Gliederungsziffer 8.1 (wie die Ziffer 8.2 keine Festsetzung) ist durch die Neufassung des BauGB überholt.

Abwägung:

zu A) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Berichtigung des FNPs erfolgt mit der nächsten Änderung des Flächennutzungsplans.

zu B)

zu 1. Wohnungen in Wohngebäuden Das vorliegende Konzept sieht zwar keine Unterscheidung zwischen „normalem Wohnen“ und „Betreuten Wohngruppen“ vor, da eine echte Inklusion vorgesehen ist, in den Wohnungen für Betriebsangehörige, Mitarbeiter und Genossenschaftsmitglieder in einem generationsübergreifenden, inklusiven Wohnprojekt erfolgen sollen. Dennoch erfolgt eine Überarbeitung des Plans und eine Zuordnung der Anzahl der WE pro Gebäudeeinheit. Insgesamt ist das Konzept langfristig auf 30 bis maximal 40 Personen ausgelegt (einschließlich Kinder), die auf dem Areal wohnen können. Dazu werden im im Planentwurf insgesamt feste16 Wohneinheiten vorgesehen. Die Festsetzung wird entsprechend wie folgt angepasst:

„Wohneinheiten: Innerhalb der Baufelder sind in Wohngebäuden folgende Wohnheiten (WE) zulässig:

Klostergut: 4 WE,  Wohnen I:  9 WE  Scheune: 1 WE

Herberge: 1 WE,  Wohnen II:    1 WE“

zu 2. Zulässige Grundfläche und Überschreitung) Die zulässige Grundfläche verbleibt ähnlich wie beim Vorentwurf bei einer Gesamtfläche von 3.630 m². Anstelle des bisher angedachten Gewächshauses ganz im Norden des Planungsgebiets soll aber nunmehr ein zweites Baufenster für Wohngebäude vorgesehen werden, welches nordöstlich des Hauptgebäudes (Klostergut) situiert wird. Das Baugrundstück definiert sich aus dem Geltungsbereich ohne die festgesetzten Grün- und Verkehrsflächen. Dieses Baugrundstück hat eine Gesamtgröße von 11.830 m². Geplante Versiegelung durch …

… Hauptgebäude: 3.630 m²

… Zufahrten, Stellplätze und Hofflächen: 4.400 m²

Abb. 1 rot schraffiert: ungefähr erforderliche Fläche für Zufahrten, Hofflächen, Stellplätze

Ziffer 1.2.1 des Bebauungsplans ist demnach wie folgt neu zu formulieren:

„Der Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, der jenseits der Straßenbegrenzungslinie sowie außerhalb der festgesetzten Grün- und Verkehrsflächen liegt, wird als ein Baugrundstück definiert. Innerhalb des Baugrundstücks ist eine gesamte Grundfläche (GR gesamt) von 3.630m² zulässig. Diese Grundfläche verteilt sich wie in der Planzeichnung festgesetzt auf die verschiedenen Baufenster. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen gemäß § 19 Abs.4 Satz 1 überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer gesamten Grundfläche von 8.030 m².“

Die GRZ liegt damit weiterhin bei 0,3. Inklusive der zulässigen Überschreitung für erforderliche Hofflächen ergibt sich dann ein maximal zulässiger Versiegelungsgrad von ca. 70 % im Planungsgebiet. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass bereits festgesetzte Grünflächen nicht zur Bezugsgröße des Baulands gehören. Damit ergibt sich tatsächlich eine deutlich geringerer Versiegelungsgrad. Weiterhin wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass Stellplätze und Hofflächen wasserdurchlässig auszubilden sind, die aber nach aktueller Rechtsprechung (VG Hannover mit Urteil vom 26.11.2019 (Az.: 4 A 12592/17)) vollständig auf die zulässige GR angerechnet werden müssen.

3.) F. 1.2.2 (Zeichenerklärung Nutzungsschablone)

zu 3.1. Anrechnung von überragenden Bauteilen): Die Ermittlung der zulässigen GR ist entsprechend der Regelungen der BauNVO vorzunehmen. In den festgesetzten Grundflächen sind über die Grundfläche herausragende Bauteile bereits berücksichtigt. Der kritisierte Satz kann somit entfallen.

3.2 und 3.3 Freilegen von Kellergeschoss im Baufeld „Herberge“): Statt auf den Bestand einzugehen, sollte die Freilegung von Kellergeschossen im Baufeld aufgrund der Hangsituation grundsätzlich geregelt werden. Dazu empfiehlt sich folgende Festsetzung:

„Die OK FF EG darf max. 40 cm über dem in der Planzeichnung für das jeweilige Baufenster angegebenen Höhenbezugspunkt in müNN liegen.

Das anstehende Gelände ist bis mind. 30 cm unterhalb des OK RFF EG anzugleichen.

Das Freilegen von Kellergeschossen ist ausschließlich im Baufeld "Herberge" auf der Nord- und Ostseite des Gebäudes zulässig. Dabei darf in diesen Bereichen die OK Gelände eine Höhe von 607.00 müNN nicht unterschreiten. “

Bei Ausreizen des zulässigen Nutzungsmaßes im Baufeld „Herberge“ wäre dann auf der Nord- und Ostseite das Kellergeschoss auf einer Höhe von 2,40 m freiliegend. Derzeit ist dies nur auf der Nordseite so weit freiliegend. Auf der Ostseite wird das Kellergeschoss fortschreitend mit dem Geländeverlauf nach Süden hin immer weiter eingebunden.

Der Übersichtlichkeit halber, wird die Festsetzung zukünftig unter einem eigenen Punkt „Abgrabung und Aufschüttungen“ geführt.

4.) F. 1.2.3 vorletzter und letzter Satz (Überschreitungsregel zulässige GR): Die Festsetzung kann entfallen. Die zulässige GR sowie die Überschreitung wird nun in Ziffer 1.2.1 nun ausreichend geregelt (vgl. Abwägung oben).

5.) F. 1.3.1

5.1 Bemaßung der Baufenster) Die Bemaßung der Baugrenzen wird ergänzt und in einer gesonderten Anlage dem Bebauungsplan beigelegt.

5.2 und 5.3 Überschreitung der Baugrenzen) / 6.) F. 1.3.3 (Abstandsflächenregeln) Die Baugrenzen sind ausreichend groß gefasst, so dass keine Regelungen zur Überschreitung der Baugrenzen über das gesetzlich ohnehin geltende Maß hinaus notwendig ist. Der kritisierte Satz kann demnach entfallen.

Die Baugrenzen im Baufeld „Alte Remise“ wurden im neuen Entwurf ebenfalls so gefasst, dass alle bestehenden Bauteile darin enthalten sind. Problematisch ist hier allerdings, dass das Gebäude nicht die erforderlichen Grenzabstände nach BayBO einhalten kann.

Aus diesem Grund werden zwei Baugrenzen festgesetzt: Im Falle einer Nutzungsänderung/Umbau/Sanierung des Bestandsgebäudes gelten die Baugrenzen, die das gesamte Gebäude umfassen. Sollte ein Abriss und Neubau erfolgen, wird die Baugrenze einschlägig, die einen Mindestabstand von 3m zum Nachbargrundstück einhält.

Die erforderlichen Abstandsflächen ergeben sich im Bebauungsplan nunmehr über die Baugrenzen sowie die festgesetzte Wandhöhe. Damit findet im Bebauungsplan Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO Anwendung, wonach durch eine städtebauliche Satzung ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zugelassen werden kann.

Die Festsetzungen sind in der Begründung näher zu erläutern.

7.) F. 1.4.12 Begriffsänderung: Die Festsetzung wird redaktionell überarbeitet.

8.) F. 2.1 (Verkehrsflächen)

Die Erschließung erfolgt nicht ausschließlich über private Straßen, sondern das Baugebiet wird über eine öffentliche Verkehrsfläche von Norden her erschlossen (Schiffbauer Straße). Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist um die Zufahrt über die Schiffbauer Straße hin zu erweitern und als öffentliche Verkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinie festzusetzen. Die privaten Erschließungsflächen im Planungsgebiet werden nur noch als Hinweis geführt, da die innere Erschließung abhängig von der Ausführung und genauen Lage der Gebäude in den Baufenstern geplant wird.

9.) F. 3.3 (Regelungen zu den Nebenanlagen): Die derzeit genannten Anlagen sollten im Bebauungsplan „ausnahmsweise“ festgesetzt werden. Sie werden weiter für erforderlich gehalten.

10.) Die Planzeichen 4.4 und 4.5 Darstellung Grünflächen:  Die Grünordnung wurde im Rahmen der Konzeptüberplanung ebenfalls überarbeitet. Der ursprünglich entlang der Nordgrenze festgesetzte Lärmschutzwall entfällt.

11.) Die Gliederungsziffer 8.1 (Ordnungswidrigkeiten). Die Festsetzung entfällt.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Planunterlagen werden wie in der vorangegangenen Abwägung vorgeschlagen geändert.

6. Wasserwirtschaftsamt Weilheim vom 30.11.17

BEABSICHTIGTE EIGENE PLANUNGEN UND MASSNAHMEN

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt teilweise im ermittelten Überschwemmungsgebiet der Loisach und des Kochelsees. Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim beabsichtigt, dieses Gebiet als Überschwemmungsgebiet festzusetzen.

LAGE IM ÜBERSCHWEMMUNGSGEBIET

Der 100 jährlicher Hochwasserstand des Kochelsees beträgt 601 m ü. NN. Die Bauflächen liegen daher teilweise im ermittelten, jedoch noch nicht festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Die Pläne sind im Internet auf der Homepage des Landesamtes für Umwelt veröffentlicht.

Nach und § 9 BauGB Abs. 6a sollen noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des S 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete im Bebauungsplan vermerkt werden. Die Daten können jederzeit bei uns in digitaler Form (shape) angefordert werden.

Überschwemmungsgebiete entlang des Gewässers sind als natürliche Rückhalteflächen zu erhalten (vgl. § 77 WHG) und von jeglicher Bebauung freizuhalten. Falls die Abwägung ein überwiegendes Wohl der Allgemeinheit feststellt, sind die Hochwassersicherheit für ein HQ 100 durch Geländeauffüllung und die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen herzustellen.

Um Schäden an den Gewächshäusern zu verhindern empfehlen wir, die Wirtschaftsstellen so weit möglich außerhalb des Überschwemmungsgebietes zu platzieren. Darüber hinaus sind die wasserwirtschaftlichen Belange im Bebauungsplan berücksichtigt.

Abwägung:

Das neue Entwicklungskonzept sieht im Überschwemmungsgebiet keine Bauflächen mehr vor. Vielmehr wird die Fläche nun als Landwirtschaftsfläche festgesetzt. Die Grenze des Überschwemmungsgebiets wird nachrichtlich in die Planzeichnung aufgenommen (vgl. Hinweise). Der Umweltbericht ist entsprechend um den neuen Sachverhalt fortzuschreiben.

Das in der Neufassung vorgesehene Baufenster für das neue Gebäude im Norden wird aufgrund der Stellungnahme verkleinert, um es weiter vom gefährdeten Bereich abzurücken.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Planunterlagen werden entsprechend der Beschreibung geändert und fortgeschrieben.

7. Landratsamt Bad Tölz – Wolfratshausen, SG Untere Naturschutzbehörde vom 18.12.2017

Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:

A) Biotopschutz

Von dem Vorhaben ist ein gemäß § 30 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG gesetzlich geschützter Biotop betroffen, konkret eine seggen- und binsenreiche Nasswiese (siehe Abgrenzung auf dem beiliegenden Luftbild).

Handlungen, die zu einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen Beeinträchtigung des Biotops führen können, sind verboten. Die derzeitige Planung führt zum Verlust der Biotopfläche.

Dabei ist zu beachten, dass eine erhebliche Beeinträchtigung auch vorliegen kann, wenn zwar die Biotopfläche als solche bestehen bleibt (also nicht mit dem Parkplatz und Erdwälle überbaut würde), aber von negativen Auswirkungen der durch den Bebauungsplan im Umgebungsbereich zugelassenen Nutzungen betroffen wird (z. B. Nutzung als Lagerfläche). Auch solche Beeinträchtigungen sind zu vermeiden.

Aufgrund des Biotopes ist die derzeitige Planung in diesem Bereich unzulässig. Dies gilt auch für die geplanten Geländeaufschüttungen sowie die Bepflanzung innerhalb dieses gesetzlich geschützten Bereiches.

Der gesetzliche Biotopschutz stellt gegenüber einer gemeindlichen Satzung ein höherrangiges Recht dar, weiches von der Gemeinde als verbindliche Vorgabe zu beachten ist. Biotope können in Bauleitplanverfahren nur dann einbezogen werden, wenn durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan die Erhaltung des Biotops gewährleistet wird oder die Voraussetzungen einer Ausnahme vorliegen.

Von den Verboten des § 30 BNatSchG kann gemäß Art. 23 Abs. 3 BayNatSchG auf Antrag eine Ausnahme zugelassen werden, wenn die Beeinträchtigungen ausgeglichen werden können oder wenn die Maßnahme aus Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses notwendig ist. Das heißt, es ist zu prüfen, ob im Rahmen einer Umplanung der Biotopverlust vermieden werden kann. Ist dies nicht oder nicht vollständig möglich — was zu begründen wäre — so ist eine entsprechende Ausgleichsfläche zur Verfügung zu stellen. Es wird empfohlen, diese im Vorfeld mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.

Über das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahme vom Biotopschutz entscheidet die untere Naturschutzbehörde. Auf Antrag gemäß § 30 Abs. 4 BNatSchG kann vor der Aufstellung des Bebauungsplanes entschieden werden. Mit der Durchführung des Vorhabens ist dann innerhalb von 7 Jahren nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes zu beginnen.

B. Artenschutzrecht

Im Rahmen der Bauleitplanung ist auch bei Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 13a BauGB immer der spezielle Artenschutz zu beachten:

Da laut Begründung bis zum Abbruch einzelner Gebäude noch einige Jahre vergehen können, ist im Vorfeld des Abbruchs wie beschrieben ggf. eine erneute Bestandserhebung durchzuführen. Sollten sich in diesem Zuge Hinweise auf Fledermausvorkommen ergeben, so ist der Abbruch der Gebäude ausschließlich in der Zeit vom 1.11. bis 28.2. eines Jahres durchzuführen.

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlunqen aus der eiqenen Zuständiqkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage

Schutzgut Wasser. Boden, potentielles Überschwemmungsgebiet

Aufgrund des vorherrschenden sensiblen Bodens (Torf; LMo) und des hoch anstehenden Grundwassers im Überschwemmungsbereich sollte dieser Bereich von Bebauung und Versiegelung frei gehalten werden. Versiegelungen und Geländeaufschüttungen im Überschwemmungsbereich führen zum Verlust von Retentionsraum.

In der derzeitigen Planung hat das Vorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wasser.

Artenschutz

Da die meisten heimischen Fledermausarten vom Aussterben bedroht sind, empfehlen wir in Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde an den neuen Gebäuden Sommer- und Winterkästen für Fledermäuse aufzuhängen.

Grünordnunq

Festsetzungen:

Roßkastanie und Flieder sollten als nicht heimische Gehölze nur im Bereich zwischen Gewächshaus und Klostergut gepflanzt werden, keinesfalls im Übergang zur freien Natur.

Ebenso sollten im Übergang zur freien Natur keine der Rosen verwendet werden, da sie im Handel nicht autochthon erhältlich sind.

Aufgrund des Eschentriebsterbens sollte momentan auf die Pflanzung von Eschen verzichtet werden.

Die Eberesche ist ein Baum 3. Ordnung.

Die Walnuß ist ein Baum 2. Ordnung.

Salix caprea ist ein Baum 3. Ordnung.

Taxus baccata ist ein Baum 2. Ordnung.

Wir empfehlen als Mindestpflanzqualität für alle Bäume einen Stammumfang von 16-18 (H StU 16-18).

Abwägung:

Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:

zu A) Biotopschutz

Das Biotop ist von der Planung zukünftig nicht betroffen. Diese verbleibt in landwirtschaftlicher Nutzung. Um den Zustand des Biotops nicht zu beeinträchtigen, wird hier eine extensive landwirtschaftliche Nutzung festgesetzt. Dabei ist auf Kunstdünger und Pflanzenschutzmittel zu verzichten. Eine Beeinträchtigung der Nasswiese kann damit ausgeschlossen werden. In den Hinweisen wird der Schutzstatus der Fläche nachrichtlich ergänzt. Aufgrund der gleichen flächenmäßigen Ausdehnung erfolgt die grafische Darstellung und textliche Beschreibung des Biotops zusammen mit der Abgrenzung des Überschwemmungsgebiets.

zu B.) Artenschutzrecht

Der Bebauungsplan enthält bereits entsprechende Festsetzungen zum Artenschutz, wonach vor dem Abriss der Gebäude entsprechende Fachgutachten zu erstellen sind. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlunqen aus der eiqenen Zuständiqkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage

Schutzgut Wasser. Boden, potentielles Überschwemmungsgebiet

Die genannten Schutzgüter sind im Rahmen des neuen Konzepts nicht mehr erheblich betroffen. Der Umweltbericht wird entsprechend fortgeschrieben.

Artenschutz

Das Anbringen von Fledermauskästen an neuen Gebäuden ist in den Festsetzungen zu ergänzen.

Grünordnunq

Die Grünordnung wird wie von der UNB empfohlen, redaktionell überarbeitet. Die Baumqualitäten werden zur besseren grünordnerischen Einbindung für Großbäume auf einen Stammumfang von 16/18 und für Bäume II. und III. Ordnung auf 14/16 festgesetzt, sowie die Qualität der Sträucher ebenfalls angepasst.

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Planunterlagen werden entsprechend des neuen Planungskonzepts geändert und fortgeschrieben.

keine