Vorlage - K-0005/2017  

Zu der 2. Änderungsplanung zu dem Antrag auf Vorbescheid zur Aussiedlung des „Giggererhofes“ wird das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt. Die 1. Änderungsplanung wird mit den dazu bereits gemachten Ausführungen der Gemiende bevorzugt.

Unabhängig davon ist zusätzlich ist ein Konzept zur Minimierung von Lärm und Schmutz auf der öffentlichen Straße vorzulegen. Als Auflage im Falle einer Genehmigung ist aufzunehmen, dass innerbetrieblicher Verkehr durch Reiter, Fußgänger, Fahrzeuge usw. zwischen den Anlagen 1-4 sowie den neugeplanten Anlagen nur über eine noch in einem Freiflächengestaltungsplan einzutragene privat gesicherte Wegeführung erfolgen darf und nicht über die öffentliche Verkehrsfläche.

Mit Schreiben vom 10.07.2015 (Eingang: 15.07.2015) beantragte Hr. Nikolaus Schuldlos einen Vorbescheid auf Aussiedlung des „Giggererhofes“ auf die Fl.Nr. 2743, 2744, 2745 und 2746 in Kochel a. See. Für das Vorhaben liegt nunmehr eine dritte Variante zur Entscheidung durch die Gemeinde Kochel a. See vor.

In Vorlage K-145/15 vom 28.07.2015 wurde folgendes ausgeführt:

„Das Vorhaben liegt im Außenbereich.

- Übereinstimmung mit Flächennutzungsplan:

Die Fläche ist lt. Flächennutzungsplan „Fläche für die Landwirtschaft“. Laut schriftlicher Mitteilung von Bauherrn und Architekten handelt es sich bei der Aussiedlung um einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, so dass das Vorhaben mit den Vorgaben des Flächennutzungsplanes übereinstimmt.

- öffentliche Belange: Folgende öffentliche Belange stehen dem Vorhaben entgegen:

die Privilegierung für das Bauen im Außenbereich i. S. d. § 35 Abs. 1 S. 1 Ziff. 2 BauGB ist nicht nachgewiesen, diese muss von den Fachstellen anerkannt werden.

-          § 35 Abs. 3, S 5: das Vorhaben beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert bzw. das Orts- und Landschaftsbild wird verunstaltet,

-          § 35 Abs. 3 S 7: das Vorhaben lässt die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten.

- Erschließung: Die Erschließung ist gesichert.

- Zulässigkeitskriterium:

Bei der Aussiedlung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes handelt es sich grundsätzlich um ein im Außenbereich zulässiges Vorhaben. Es stehen jedoch öffentliche Belange bzgl. Ortsbild und Splittersiedlung dem Vorhaben entgegen. Die ausreichende Erschließung ist gesichert (soweit die Bestätigung für Wasseranschluss vorliegt und die Schmutzwasserentsorgung gesichert ist). Das Vorhaben dient einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb und nimmt nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche ein.“

Das Vorhaben wurde am 28.07.2016 bereits im Gemeinderat behandelt und folgender Beschluss gefasst:

„Dem Antrag auf Vorbescheid von Nikolaus Schuldlos zur Aussiedlung des „Giggererhofes“ auf Fl.Nr. 2743 ff. wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass eine Privilegierung für den Bau im Außenbereich (Fläche für die Landwirtschaft) nachgewiesen und von der zu ständigen Stelle anerkannt wird.“

- Änderungsplanung vom 26.04.2016:

Laut Planunterlagen wurden nach Beratung durch das Amt für Landwirtschaft im April 2016 geänderte Pläne eingereicht.

Das Vorhaben war dabei zwar reduziert, allerdings in den Bereich des Mischgebietes verschoben worden. Bei der Bauantragsprüfung durch das Landratsamt war daher zu prüfen, ob das Wohnhaus als Bestandteil der Landwirtschaft im Außenbereich im Mischgebiet zulässig ist oder dies im Bereich der Fläche für die Landwirtschaft zu errichten wäre.

Zur Erschließung war anzumerken, dass derzeit für das geplante Wohnhaus keine Kanalisation vorhanden ist. Der Vorbescheid konnte daher nur unter dem Vorbehalt erteilt werden, dass die Gemeinde bei der Bauantragsstellung die Herstellung der Kanalisation zusagt und dies keine „unwirtschaftliche Aufwendungen für […] Anlagen der […] Entsorgung […] erfordert“.

Daher wurde hinsichtl. der Änderungsplanung an dem bereits gefassten Beschluss nahezu festzuhalten.

Die weitergehenden Informationen können der Vorlage K-0131/2016 entnommen werden.

- Aktuelle Änderungsplanung vom 16.01.2017:

Die Planung wurde lt. Angabe des Planers nach Vorgaben des Landratsamtes, Sachgebiet 35 Umwelt, erneut wesentlich geändert. Welche Vorgaben dies im Detail sind, wurde allerdings nicht mitgeteilt.

Folgende Änderungen sind nunmehr vorhanden:

-          Der Reitplatz und das Wohngebäude haben sich Richtung Süden verschoben. Damit liegt nun auch der Reitplatz großteils im Bereich des Mischgebietes.

-          Das Wohnhaus kann nun an den vorhandenen Schmutzwasserkanal angeschlossen werden.

-          Der Parkplatz wurde vom Reitplatz vor das Wohnhaus verlegt.

-          Damit rückt der Reitplatz näher an die Straße und das Wohnhaus weiter nach hinten.

-          Die Teilüberdachung des Reitplatzes wurde zur Straße hin verschoben und soll am Ostgiebel und an der Südseite mit Schallschutzwänden in Holzbauweise (Höhe 5 m) versehen werden.

-          Die Anlage liegt nun gegenüber der vorhandenen Wohnbebauung. Es sind zwar Schallschutzwände vorgesehen, jedoch müssen die Pferde auch vom Stall zur Reithalle bewegt werden. Dies würde auf der gewidmeten Gemeindestraße „Unteranger“ stattfinden. Hier ist jedenfalls etwaiger Lärm und Verschmutzung der Straße zu beachten.

Die Stellungnahme des SG 35 im Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen liegt der Verwaltung mittlerweile vor. Darin wird lediglich empfohlen, die Anlage weiter nach Süden zu versetzen. Eine „Auflage o. ä. seitens der Behörde ist in dieser Stellungnahme nicht enthalten.

Aus planungsrechtlicher Sicht wird die Verschiebung der landwirtschaftlichen Anlage aus dem Bereich der im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Flächen für die Landwirtschaft gekennzeichneten Bereiche kritisch gesehen. Die geplante Entwicklung des Mischgebietes könnte behindert werden. Ferner ist nicht einzusehen, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb nicht in den eigens dafür vorhandenen „Flächen für die Landwirtschaft“ errichtet werden soll.

Sofern die Gemeinde die im Flächennutzungsplan von 2005 beabsichtigte Entwicklung des Mischgebietes umsetzt, wäre der künftige Landwirtschaftliche Standort überdies nicht mehr weit entfernt von der Bebauung, sondern würde den natürlichen Abschluss der im Übrigen überwiegend ländlich und durch Landwirtschaft geprägten Bebauung bedeuten.

Die Empfehlungen des SG 35 des Landratsamtes Bad Tölz-Wolfratshausen lassen daher vollständig die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen durch die Gemeinde Kochel a. See außer Acht.

Der Bau-, Straßen- und Umweltausschuss hat in seiner Sitzung daher einstimmig nicht empfohlen, dieser Änderung zuzustimmen. Dies auch vor dem Hintergrund der nachbarschützenden Aspekte hinsichtlich der bereits vorhandenen Bebauung in diesem Bereich. Vielmehr wäre die 1. Änderungsplanung zu bevorzugen.

Da durch die verschiedenen Betriebsstätten mit diversem innerbetrieblichem Verkehr zu rechnen ist, sollte die Auflage aufgenommen werden, dass der innerbetriebliche Verkehr nicht auf dem öffentlichen Grund (z. B. Gemeindestraße) stattfinden darf und daher zwischen den Anlagen 1 bis 4 und den neu geplanten Anlagen eine private Wegeverbindung für Fußgänger, Reiter und Fahrzeuge zu schaffen ist. Diese ist spätestens bei einem regulären Bauantragsverfahren im Freiflächengestaltungsplan mit nachzuweisen.

Von dem Vorhaben dürfen keine negativen Auswirkungen auf die vorhandene Wohnbebauung ausgehen.

Ein Lösungskonzept zur Minimierung der Lärmentwicklung und Verschmutzung der öffentlichen Straße ist zusätzlich einzufordern.

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