Vorlage - K-0109/2016-02-01  

Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 29 - Tellerfeld wird gemäß der heute gefassten Beschlüsse geändert. Weitere Belange sind nicht ersichtlich. Der Bebauungsplan wird mit dem Datum des heutigen Tages versehen.

Mit Datum vom 10.05.2016 wurde vom Gemeinderat Kochel a. See der Grundsatzbeschluss für die Bauleitplanung in dem Gebiet nördlich des Döllerfeldweg und östlich des Weges „Tellerfeld“ gefasst sowie dem städtebaulichen Vertrag mit dem Antragsteller zugestimmt.

Die Planungsleistungen wurden am 05.07.2016 an Herrn H. Nadler sowie am 18.10.2016 für die Landschaftsplanung an Herrn J. Wurm vergeben.

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 28.03.2017 den Entwurf gebilligt und die Verwaltung beauftragt, die Träger öffentlicher Belange und sonstige Behörden um Stellungnahme zu bitten sowie der Öffentlichkeit zur Stellungnahme zu geben.

Die Beteiligung wurde vom 01.06.2017 bis 30.06.2017 durchgeführt.

Hierauf sind folgende Stellungnahmen sind eingegangen:

a)     Gemeinde Schlehdorf, Stellungnahme vom 09.06.2017

Keine Einwände

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

b)     Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Humanmedizin,  Stellungnahme vom 08.06.2017:

Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

c)     Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Immissionsschutz, Stellungnahme vom 09.06.2017:

Es werden keine Einwendungen vorgebracht. Aus immissionsfachlicher Sicht spricht nichts gegen die Planung. Um Lärmkonflikten vorzubeugen, könnte noch ein Hinweis zu Wärmepumpen in die Satzung aufgenommen werden: Empfohlene Mindestabstände in Abhängigkeit von der Baugebietsnutzung (entsprechend des Bebauungsplanes; Grün= Stand der Technik; Blau = Mehrzahl verbauter anlagen)

[Tabelle  mit Empfehlungen – s. Anlage]

Beschlussvorschlag:

Der Vorschlag, Hinweise zu Abständen von Wärmepumpen zu schutzwürdigen Einrichtungen aufzunehmen, wird nicht aufgegriffen. Er würde den Bebauungsplan überfrachten mit Informationen, die bei einem Einbau durch die Vorgaben der Hersteller zu den einzelnen Typen ohnehin zu beachten sind.             

d)     Deutsche Telekom, Stellungnahme vom 09.06.2017:

Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom.- Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.

Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten.

Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen benötigen, können diese angefordert werden bei: […]

Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereiches mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebietes bleibt einer Prüfung vorbehalten.

Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf Informationen über den Ablauf aller Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie sich deshalb so früh wie möglich, jedoch mindestens 4 Monate vor Baubeginn, in Verbindung mit: […]

Beschlussvorschlag:

Die Hinweise der Telekom werden bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen berücksichtigt. Die Gemeinde wird bei Bedarf Kontakt mit der Telekom aufnehmen.

e)     Bayerisches Landesamt für Umwelt, Stellungnahme vom 19.06.2017:

Als Landesfachbehörde befassen wir uns v.a. mit umweltbezogenen Fachfragen, bei Planung und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z.B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren, vorsorgender Bodenschutz).

Von diesen Belangen wird die Rohstoffgeologie zwar nicht unmittelbar berührt. Vor der Ausweisung potentieller externer Ausgleichs- bzw. Kompensationsflächen ist die Rohstoffgeologie jedoch erneut zu beteiligen, um potentielle Konflikte frühzeitig zu vermeiden. Bei weiteren Fragen zur Rohstoffgeologie wenden Sie sich bitte an […]

Z den örtlich und regional zu vertretenden Belangen der Wasserwirtschaft, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Bad Tölz-Wolfratshausen (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde) und des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall“

Beschlussvorschlag:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

f)       Kreisbrandrat, Stellungnahme vom 12.06.2017:

Bei  der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind für den durch die Gemeinde sicherzustellenden Brandschutz – Art. 1 des Bayr. Feuerwehrgesetzes – grundsätzlich folgende allgemeine Belange des abwehrenden Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) zu überprüfen und bei Bedarf im Benehmen mit dem Kreisbrandrat durchzuführen:

a)  Das Hydrantennetz ist nach dem Merkblatt Nr. 1.9.-6 vom 25.04.94 des Bayr. Landesamtes für Wasserwirtschaft bzw. nach den Technischen Regeln des Deutschen Vereins des Bas- und Wasserfaches e.V. (DVGW) – Arbeitsblätter W 331 und W 405 – auszubauen. Gegebenenfalls ist der Löschwasserbedarf nach dem Ermittlung- und Richtwertverfahren des Bayerischen Landesamts für Brand- und Katastrophenschutz zu ermitteln!

Der Hydrantenplan ist vom Kreisbrandrat gegenzuzeichnen.

b)  In Abständen bis zu 200m. sind Feuermeldestellen einzurichten. Als Feuermeldestellen gelten auch private und öffentliche Fernsprechstellen. Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Alarmierung der Feuerwehr (z.B. durch Aufstellung weiterer Sirenen) ergänzt werden muss.

c)   Die öffentlichen Verkehrsflächen sind so anzulegen, das sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite, Kurvenkrümmungsradien usw. mit den Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und unbehindert befahren werden können. Die Tragfähigkeit muss dazu für Fahrzeuge bis 16t. (Achslast 10 t.) ausgelegt sein. Hierzu wird auch auf DIN 14 090 „Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken“ verwiesen.Es muss insbesondere gewährleistet sein, dass Gebäude ganz oder mit Teilen in einem Abstand von höchstens 50m. von den öffentlichen Verkehrsflächen erreichbar sind.

Bei Sackgassen ist darauf zu achten, dass die sog. Wendehammer auch für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar sind. Zur ungehinderten Benutzung ist ein Wendeplatzdurchmesser von mindestens 18m, für Feuerwehreinsätze mit einer Drehleiter DL 23/12 ein Durchmesser von mindestens 21 m erforderlich. Gegebenenfalls sind Verkehrsbeschränkungen (Halteverbote) zu verfügen.

d)  Bei einer Bebauung im Bereich von Hochspannungsfreileitungen sind die Sicherheitsabstände gem. DIN VDE 0132 zu beachten.

e)  Aus Aufenthaltsräumen von nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen muss die Rettung von Personen über zwei voneinander unabhängige Rettungswege gewährleistet sein. Bei baulichen Anlagen ohne besondere Art und Nutzung und einer Bauhöhe unterhalb der Hochhausgrenze kann der zweite Rettungsweg auch über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Wenn die Feuerwehr über das erforderliche Rettungsgerät (z.B. Drehleiter DL 23/12 o. Ä.) verfügt.  Sofern innerhalb der Hilfsfrist von 10 Minuten der zweite Rettungsweg über entsprechend ausreichende Leitern der Feuerwehr nicht sichergestellt werden kann, sind zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege (notwendige Treppen) erforderlich.

f)     Bei Aufenthaltsräumen in Dachgeschossen müssen die notwendigen Fenster mit Leitern der Feuerwehr direkt anleiterbar sein (zweiter Rettungsweg).

Beschlussvorschlag:

Dem Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis auf den Ausbau des Hydrantennetzes hinzugefügt, der bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen ist.  Fernmeldeeinrichtungen (Telefone) werden in jedem Gebäude vorhanden sein, so dass ein ausreichendes Netz zu erwarten ist. Diesbezüglich sind im Bebauungsplan keine Änderungen erforderlich. Die Situierung der öffentlichen Wege ist so festzusetzen, dass die Vorgaben bzgl. der erforderlichen Breite und entsprechenden Kurvenradien eingehalten werden können. Eine Festsetzung betreffend der Traglast ist im Bebauungsplan mangels einer entsprechenden Rechtsgrundlage nicht möglich. Die Sicherstellung der Traglast ist bei der Planung und Ausführung der öffentlichen Verkehrsflächen von dem Träger der Straßenbaulast sicherzustellen. Soweit erforderlich und mit Hilfe der Spartenträger ermittelbar werden die notwendigen Sicherheitsabstände in dem Bebauungsplan nachrichtlich aufgenommen und sind ansonsten im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Einzelprüfung  von Bauanträgen sicherzustellen. Ein entsprechender Hinweis ist daher in den Plan und in die Begründung mit aufzunehmen. Die Prüfung allgemeiner baulicher bzw. bauordnungsrechtlicher Vorgaben zum Brandschutz (z.B. 2. Rettungsweg und seine Beschaffenheit oder Gebäudehöhen) sind im Rahmen der einzelfallbezogenen Bauantragsprüfung dazulegen und zu überprüfen. Eine Bebauungsplanänderung ist diesbezüglich nicht erforderlich.

g)       Amt für ländliche Entwicklung, Stellungnahme vom 14.06.2017:

Es werden weder Bedenken und Anregungen vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

h)     Bayerischer Bauernverband, Stellungnahme vom 31.05.2017:

Es werden weder Bedenken noch Anmerkungen vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

i)        Planungsverband Region Oberland, Stellungnahme vom 27.06.2017:

Es wird auf die Stellungnahme der Regierung verwiesen, die keine Bedenken vorgebracht hat.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

j)     Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 20.01.2017:

Das rund 0,66 ha große Plangebiet nördlich des Döllerfeldweges nordwestlich des Ortszentrums der Gemeinde Kochel a. See ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan als Gemischte Baufläche dargestellt. Entlang des Döllerfeldweges besteht bereits eine Bauzeile mit kleineren Wohngebäuden und einem Kleingewerbegebiet. Die noch unbebaute Fläche wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Das Plangebiet ist bereits an drei Seiten umbaut.

Das Vorhaben steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen. Im nordwestlichen Teil des Plangebietes befinden sich Wiesenbrüterflächen. Die Planung sollte daher  mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt werden.

Beschlussvorschlag:

Die Hinweise werden beachtet.

k)     Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Stellungnahme aus bauplanungsrechtlicher Sicht vom 21.06.2017

1. Festsetzung (=F.) 2.2.: Auf Fl. Nr. 2873/5 ist das „o“ in ein Dreieck eingefügt; ist damit die offene Bauweise gemeint?

Beschlussvorschlag:

Das Zeichen ist bereits Bestandteil des Lageplanes, es könnte als nachrichtliche Übernahme aufgeführt werden, falls die Bedeutung bekannt ist.

2. F 3.1 Satz 2: Eine Regelung über die Nichtanrechnung der Grundfläche baulicher Anlagen auf das zulässige Nutzungsmaß kann nach § 16 Abs. 6 BauNVO nur als Ausnahme-Tatbestand betroffen werden; sie bedarf außerdem der Einschränkung dahin, dass dadurch die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO nicht überschritten werden dürfen (BayVGH, 1 N 91.1577).

Beschlussvorschlag:

Bei der Festsetzung 3.1, Satz 2 ist aufzunehmen: Die Fläche von Terrassen darf die Baugrenzen nur ausnahmsweise überschreiten, die Obergrenze des  § 17 Abs.1 BauNVO darf dabei nicht überschritten werden.

3. F.3.4: Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB muss nicht nur ein Bauleitplan insgesamt, sondern auch jede einzelne Festsetzung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich sein. Mangels näherer Erläuterungen in der Begründung ist aber nicht nachvollziehbar, aus welchen planerischen Überlegungen heraus die Art der Nutzung für jede einzelne Parzelle detailliert festgelegt wird.

Beschlussvorschlag:

Unter Punkt 3, „Geplante bauliche Nutzung“ der Begründung ist aufzunehmen:

Beim 3. Absatz ist nach Satz 1 einzufügen: Zur Sicherung der Mischnutzung werden die beiden noch unbebauten Parzellen vertikal gegliedert, um eine reine Wohnnutzung über eine Bebauung nach dem „Windhundprinzip“ zu vermeiden. Die Regelung soll über den Bebauungsplan und nicht über die Bauaufsicht im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erfolgen. Ein kippen des Gebietes in ein Allgemeines Wohngebiet ist zur Sicherung der in der Umgebung liegenden Betriebe und Einrichtungen zu unterbinden.

Unter Absatz 5 „Baugestaltung“ der Begründung  ist anzufügen:

Bei Doppelhäusern und Hausgruppen sind alle Gebäude mit gleichen Dachneigungen zu errichten. Die Festsetzung einer einheitlichen Dachneigung soll die Entstehung unterschiedlich hoher Dächer mit verschiedenen Neigungen je Gebäude verhindern.

Unter Punkt 5 „Erschließung“ der Begründung  ist der 1. Absatz zu ändern: Nach Stichstraßen ist einzufügen: „die mit einer 3,5 m breiten Spange zu einer Ringstraße verbunden werden“ Zu ergänzen ist: „Bei einer späteren Erweiterung mit einem Gewerbegebiet nach Norden kann diese Spange auf das Maß einer Erschließungsstraße verbreitert werden.“

4. F.5:

4.1 Die Außerhalb von Baugrenzen liegenden Gebäude(teile) werden - lediglich- auf den Bestandsschutz verwiesen. Ohne nähere Begründung spricht dies für einen Abwägungsfehler (10 B 2133.05, Tz. 26); bitte überprüfen und ggf. In der Begründung näher erläutern.

Beschlussvorschlag:

Die außerhalb der Baugrenzen liegenden Gebäudeteile sind in diese einzubeziehen, die Abstandsflächen sind bei Nutzungsänderungen und Ersatzbauten einzuhalten.

4.2 Das Planzeichen sollte entsprechend der Ziffer 3.5 der Anlage zur Planzeichenverordnung ‚90 angelegt werden.

Beschlussvorschlag:

Das Planzeichen ist entsprechend der Ziffer 3.5 der Planzeichenverordnung zu berichtigen.

5. F.6: Da auch Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig sind, sollte nach dem Wort „Wohngebäude“ ergänzt werden: „(Doppelhaushälfte, Reihenhaus)“.

Beschlussvorschlag:

Bei der F 6 ist nach dem Wort Wohngebäude „(Doppelhaus, Reihenhaus)“ zu ergänzen.

6. F. 7.2: Nach Art. 4 Abs. 4 Nr. 2 BayBO muss jedes Baugrundstück in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen; Ausnahmen nach Art. 4 Abs. 2 BayBO sind nur für Wohnwege zulässig. Damit sind Verkehrsflächen gemeint, an welche nur Wohngebäude angebaut werden, also Gebäude, die ausschließlich de Wohnen dienen (Simon/Busse, Kommentar zur BayBO, Stand Juni 2017, Rd.-Nrn. 142 und 156 zu Art. 4).

Beschlussvorschlag:

Bei F. 7.2 ist wie bereits im ersten Entwurf enthalten, die private wieder als öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen, die Planzeichenerklärung ist entsprechend anzupassen.

7. F.8.3: Nach derzeitigem Planungsstand sind auch Hausgruppen zulässig.

Beschlussvorschlag:

Bei F. 8.3 ist das Wort „Hausgruppen“ zu ergänzen.

8. F. 11.1 Zeile 4: da auch Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig sind, sollte wohl besser auf einen Dachneigungs-Spielraum verzichtet werden.

Beschlussvorschlag:

Die F 11.1 ist zu ergänzen,  dass Hausgruppen und Doppelhäuser nur mit einer einheitlichen Dachneigung zulässig sind, der Spielraum ist zu belassen.

9. F.11.2 Satz 1: Sind – grundsätzlich – nur Dachsteine oder Dachziegel zulässig?

Beschlussvorschlag:

Bei F 11.2 ist das Wort „nur“ vor Dachsteine einzufügen.

10. Der Hinweis B 10 sollte lauten: „Pflanzenvorschlagsliste für die Pflanzgebote nach der Festsetzung A. 15: …“.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis B 10 ist wie vorgeschlagen zu ändern.

11. Verfahrenshinweise: Rechtsgrundlagen müssen nicht angegeben werden; geschieht dies dennoch, sollte korrekt zitiert werden (in den Ziffern 2 und 3 fehlt bei der Angabe des § 13 BauGB jeweils „Satz 1“).

Beschlussvorschlag:

Bei den Verfahrensvermerken ist bei den Ziffern 2 und 3 bei § 13 BauGB jeweils „Satz 1 „ zu ergänzen.

l)     Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 27.06.2017

Lt. der „Landwirtschaftlichen Standortkartierung“ haben die überplanten Flächen ungünstige Erzeugungsbedingungen. Da es sich hierbei um eine bayernweite Kategorisierung handelt, sei doch darauf hingewiesen, dass diese Flächen zu den besseren Talflächen der Gemeinde Kochel a. See gehört und die geplante Bebauung für die Landwirtschaft der Gemeinde ein Verlust darstellt.
Um eine Doppelbelastung für die Landwirtschaft zu vermeiden sei darauf hingewiesen, dass Ausgleichsmaßnahmen – sofern diese nach Punkt 5 des Umweltberichtes erforderlich werden- nach Möglichkeit nicht in der landwirtschaftlichen Flur erfolgen sollten – z.B.: durch Waldumbau. Sofern auf landwirtschaftliche Flur zurückgegriffen werden muss, sollten hier nur Maßnahmen ergriffen werden, welche aufgrund anderer Vorhaben sowieso durchgeführt werden bzw. mit anderen Maßnahmen verbunden werden können – z.B. für freiwillige und sowieso angedachte Moorrenaturierung.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis zum naturschutzfachlichen Ausgleich wird zur Kenntnis genommen und soweit möglich beachtet.

m) Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, Fachliche Ortsplanung; Stellungnahme vom 27.06.2017

Die Planung wird zur Kenntnis genommen. Mit der Planung besteht Einverständnis. Zum Inhalt und zur Darstellung der Planung geben wir folgende Empfehlungen und Anregungen:

1. Zu A. 3.1: Die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl durch Terrassen ist nur als Ausnahme zulässig und kann nicht pauschal zugelassen werden.
2. Zu A. 6: Die Beschränkung der zulässigen Anzahl von Wohnungen je Wohngebäude entbehrt noch einer städtebaulichen Begründung.
3. Zu A.5: Die Darstellung der Baugrenzen in den zeichnerischen Festsetzungen entspricht nicht der PlanZV (vgl. Ziffer 3.5 der Anlage zur PlanZV).
4. Das verwendete Planzeichen (Dreieck mit einbeschriebenen Kreis) ist nicht erläutert und nicht Bestandteil der PlanZV
5. Es ist nicht begründet, warum Teile der Bestandsgebäude nicht durch die Baugrenzen erfasst werden.
6. Grundstücke, die nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegen, gelten als nicht erschlossen.

Beschlussvorschlag:

Zu den Punkten 1 und 3 mit 6 wird auf die Stellungnahme zum Bauplanungsrecht verwiesen, die dort vorgebrachten identischen Bedenken und Anregungen werden unter „k“ behandelt.

Die Festsetzung der zulässigen Wohneinheiten in Wohngebäuden ist in der Begründung noch näher zu erläutern.

Bei Wohngebäuden wird die Anzahl der höchstzulässigen Wohnungen begrenzt, um eine größere Anzahl von Kleinwohnungen wie Appartements zu vermeiden. Es sollten primär Betriebsleiterwohnungen zu den Betrieben entstehen. Auf der südlichen Zeile am Döllerfeldweg wäre eine Entwicklung mit mehr Gewerbeanteil anzustreben und nicht eine Erhöhung der Zahl der Wohnungen.

n)  Bayernwerk AG, Stellungnahme vom 28.06.2017

Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.

Beschlussvorschlag:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

o)  Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Stellungnahme vom 30.06.2017

Bei gesammeltem Niederschlagswasser von befestigten oder bebauten Flächen handelt es sich nach rechtlicher Definition um Abwasser (§ 54 Abs. 11 Satz 2 Wasserhaushaltsgesetz). Zur gesicherten Erschließung des Gebietes nach Art. 30 BauGB gehört deshalb auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu ist nach Art. 34 BayWG die Gemeinde verpflichtet. Die Beseitigung des Niederschlagswassers kann nur dann abgelehnt werden und auf Dritte übertragen werden, soweit die Gemeinde vorher nachweislich sicherstellen kann, dass eine Versickerung in den Untergrund oder eine Einleitung in ein Oberflächengewässer unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. sickerfähiger Untergrund, ausreichender Grundwasserflurabstand, aufnahmefähiger Vorfluter) ordnungsgemäß möglich ist oder nicht.

Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, Niederschlagswasser vorrangig zu versickern. Der dazu notwendige Flächenbedarf ist bereits in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist mittels Sickertest nach anliegendem Merkblatt oder nach Arbeitsblatt DWA-A138, Anhang B, exemplarisch an ausgewählten Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.

Die Anlagen zur Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers bedürften grundsätzlich einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Genehmigungsfreiheit besteht jedoch, sofern die Voraussetzungen des Gemeingebrauchs nach § 25 WHG in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Nr. 2 BayWG mit TRENOG und bei Einleitung in das Grundwasser (Versickerung) die Voraussetzungen der Erlaubnisfreien Benutzung im Sinne der NWFreiV mit TRENGW erfüllt sind.

Aufgrund von Grundwasserstandsdaten aus der näheren Umgebung des Bebauungsplanes ist mit einem Grundwasserspiegel bei ca. 2,5 – 3 m unter Geländeoberkante zu rechnen. es sind deshalb Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen. Diese baulichen Anlagen sind, soweit erforderlich, druckwasserdicht auszubilden.

Ist zu erwarten, dass beim Baugrubenaushub, Einbau der Entwässerungsleitungen usw. Grundwasser erschlossen bzw. angetroffen wird, so dass eine Bauwasserhaltung stattfinden muss, ist vorab beim Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen eine entsprechende wasserrechtliche Erlaubnis gem. Art. 15 bzw. 70 (Erlaubnis mit Zulassungsfiktion) Bayer. Wassergesetz (BayWG) bzw. § 8 WHG einzuholen.

Das Einbringen von Stoffen in ein Gewässer, hier das Grundwasser, - z.B. Kellergeschoss im Grundwasser – ist nach § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Satz 4 WHG erlaubnispflichtig, sofern die Bedingungen des § 49 Abs. 1 Satz 2 WHG nicht eingehalten werden.

Ein Aufstauen des Grundwassers ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht und zum Schutz von Anlagen Dritter zu vermeiden. Falls der Aufstau 10 cm überschreitet bedarf es neben der beschränkten Erlaubnis für die Bauwasserhaltung einer gesonderten Genehmigung.

Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.

Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 14. April 2017 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.

Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodes festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub ist z.B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.

Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.

Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen.

Mit dem Bebauungsplan besteht aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden.

Wasserwirtschaftliches Ziel ist die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Zur Vermeidung von Abflussbeschleunigungen soll Niedeschlagswasser möglichst nicht gesammelt und in Oberflächengewässer eingeleitet werden.

Daher sollten so wenig Flächen wie möglich versiegelt werden. Dazu können Festsetzungen zur Bodenver- bzw. Bodenentsiegelung, wie nachfolgend beispielhaft formuliert, in den Bebauungsplan aufgenommen werden:

Der Versiegelung des Bodes ist entgegenzuwirken. Garagenzufahrten, Park- und Stellplätze sind als befestigte Vegetationsflächen (Schotterrasen, Rasenpflaster, Rasengittersteine etc.) oder mit versickerungsfähigen Pflasterdecken auszuführen

Zur Beurteilung ob die Niederschlagswasserbeseitigung erlaubnisfrei erfolgen kann, wird die Anwendung des Programms BEN empfohlen. Dieses ist im Internet-Angebot des LfU zu finden unter […].

Entsprechende Informationen finden Sie auf der Homepage des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim im Bereich Service/Veröffentlichungen.

Das auf Straßen anfallende Niederschlagswasser sollte möglichst nicht gesammelt und abgeleitet, sondern breitflächig an Ort und Stelle über die belebte Bodenzone versickert werden. Sollte dies nicht durchführbar sein, ist das Niederschlagswasser ggf. nach entsprechender Vorbehandlung (z.B. Absetzbecken) einer naturnah gestalteten Sickermulde oder einem – becken zuzuführen. Einzelheiten zur Bemessung und Gestaltung sind den „Richtlinien für die Anlage von Straßen, Teil Entwässerung (RAS-Ew) zu entnehmen.

Unter Beachtung unserer Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorgelegte Bauleitplanung

Beschlussvorschlag:

Das Gebiet kann mit einem Mischwasserkanal erschlossen werden. Die Verbindliche Vorgabe zur Versickerung des Niederschlagswassers entfällt. Dies wird nunmehr nur noch als Empfehlung formuliert.

Unter die Hinweise ist aufzunehmen, dass Keller einschließlich ihrer Lichtschächte wasserundurchlässig auszubilden sind.

Alle weiteren Informationen werden zur Kenntnis genommen. Diese sind bei der Durchführung der Baumaßnahmen zu beachten.

p)  Handwerkskammer für München und Oberbayern, Stellungnahme vom 16.01.2017 (Datum vermutlich „Schreibfehler“ in der Stellungnahme) - Eingang am 05.07.2017

Im Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplans bestehen bereits drei kleine Einfamilienhäuser und ein Gebäude, das sowohl gewerblich als auch wohnbaulich genutzt ist. Um den Gebietscharakter eines Mischgebietes am Standort realisieren zu können sollen drei weitere Gewerbebetriebe, zwei davon mit Betriebsleiterwohnhaus, im Areal am Döllerfeldweg hinzukommen.

Wie auch in ihren vorausgegangenen Stellungnahmen befürwortet und begrüßt die Handwerkskammer grundsätzlich die Festsetzung eines Mischgebiets, für das bewusst die behutsame Ergänzung des baulichen Bestandes angestrebt wird und die auch ortsansässigen Unternehmen z.B. des Handwerks eine Möglichkeit zur Ansiedlung bieten soll; insbesondere im ländlichen Raum ist es wie dort erwähnt von Bedeutung, entsprechend kleinteilig strukturierte sowie bezahlbarer auch gewerblich zu nutzende Flächen zur Verfügung zu stellen, um die vor Ort überwiegend vertretenen kleinen und mittelständischen Betriebe in ihrem Wirken zu unterstützen.

Die konsequente und im Bebauungsplanentwurf festgelegte, auf ein Gleichgewicht – aus Wohn- und Gewerbenutzung ausgerichtete Fortentwicklung der kleinteilig geprägten, z.T., schon innerhalb des Geltungsbereiches, sowie im baulichen Umfeld bestehenden Mischnutzung erscheint damit richtig und sinnvoll.

Hinsichtlich der o.g. Planung, aber auch insbesondere bezüglich der auf S. 4 der Begründung erwähnten, zukünftig angestrebten Fortsetzung der Bebauung nach Norden und damit an bestehende, evtl. störende, wenn auch nicht wesentlich störende Betriebe des benachbarten Gewerbegebietes heranrückend, möchten wir trotz alledem auf Folgendes hinweisen:

Grundsätzlich ist bei derartigen Planungen die gewachsene Wirklichkeit vor Ort entsprechend zu berücksichtigen da im Zuge von baulichen Ergänzungen und Nachverdichtungen Gemengelagensituationen und damit Konflikte zwischen den unterschiedlich schutzbedürftigen Nutzungen Wohnen und Gewerbe entstehen können.

Bei einem Heranrücken durch diese neu hinzukommenden (Wohn-) Baunutzungen muss daher sichergestellt sein, dass sich draus keine Nachteile oder Beeinträchtigungen für die bestandskräftig genehmigten gewerblichen Nutzungen im Umgriff ergeben, was deren ordnungsgemäßen Betriebsablauf – v.a. in Bezug auf die damit verbundenen Emissionen, sei es Lärm, Staub oder Licht sowie auf den Betriebsverkehr- oder auch angemessene Weiterentwicklungsmöglichkeiten betrifft.

Beschlussvorschlag:

Durch die Festsetzung eines Mischgebietes wird davon ausgegangen, dass die in der Nähe liegenden Betriebe in ihrem Bestand und in ihrer künftigen Entwicklung nicht beeinträchtigt werden.

q)  Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen, untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 30.06.2017

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes besteht aus naturschutzfachlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis. Folgende Einwendungen sind jedoch zu beachten:

Wir erachten es für das Orts- und Landschaftsbild sowie für die Durchgrünung und grünordnerische Gestaltung des Gebiets für wichtig, den vorhandenen alten Obstbaubestand zu erhalten. Es wird daher angeregt, eine entsprechende öffentliche bzw. private Grünfläche mit Obstbaumbestand bestzusetzen. Nach einer Besichtigung vor Ort stellt sich die Situation unserer Einschätzung nach wie folgt dar:

-       Mit der Verbreitung der westlichen Zufahrt von derzeit ca. 3 m auf die angegebene Größe, liegen die dort bestehenden Obstbäume wohl in dem 3 m Streifen zwischen Weg und Baugrenze. Wünschenswert wäre hier eine 5 m breite Grünfläche

-       Im Bereich zwischen den Baufernstern müsste der Abstand von derzeit 5 m zwischen Grundstücksgrenze und nördlichem Baufenster auf insgesamt 8 m erhöht werden (Verschiebung Baufenster um 3 nach Norden), um den Obstbaumbestand zu erhalten.

-       Die östliche Zufahrt ist derzeit ca. 4,5 – 5 m breit. Bei einer Verbreiterung sind die zwei Obstbäume (ein alter und ein junger) unmittelbar am Wegrand kaum zu erhalten

-       Aufgrund des hohen Anteils an Baumhölen an so gut wie jedem Obstbaum, wären für den Fall einer Beseitigung die Belange des speziellen Artenschutzes i. S. § 44 BNatSchG zu prüfen. Diese Prüfung bzw. Entscheidung muss allerdings im Rahmen dieses Verfahrens getroffen werden.

Beschlussvorschlag:

Bei einer Verbreiterung der westlichen Zufahrt auf 5 m ist diese Baumreihe nicht zu halten. Auf dieser Seite sollte eine Ortsrand-Eingrünung ausgewiesen werden, die mit Obstbäumen zu bepflanzen ist. Die Baugrenze wird auf 5 m von der Straßenbegrenzungslinie verschoben. Planzeichnung und Festsetzungen sind entsprechend zu ändern.

Die Obstbäume dürfen grundsätzlich nur in der Zeit vom 1.10. bis 28.02. gefällt werden. Für jede Baum-Höhlung eines gefällten Baumes ist in den umliegenden Obstbäumen ein Nistkasten für höhlenbrütende Vogelarten anzubringen. Hierfür ist eine Festsetzung zu formulieren.

Im Bereich zwischen den beiden Baufenstern, im neu zu bebauenden Bereich, wird die Baugrenze um 1 m nach Norden verschoben, so dass zwischen Grundstücksgrenze und Baugrenze nordseitig 6 m Abstand ist und südseitig 3 m. Damit ist diese Baumreihe gesichert.

r)    Staatliches Bauamt Weilheim, Stellungnahme vom 03.07.2017

Es werden keine Einwände vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

s)   Deutsche Bahn AG, Stellungnahme vom 23.06.2017

Es werden Weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1. Planungskosten
2. Teilw. Erstattung über städtebaulichen Vertrag