Vorlage - K-0126/2019
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Beschlussvorschlag:
Zu dem Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung des Bestandsgebäudes und Errichtung einer Tiefgarage sowie Neubau eines Doppelhauses und Errichtung von Garagen in Kochel a. See, Friedzaunweg kann das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden, da das Vorhaben der vorhandenen Art der Bebauung und Nutzung durch eine starke Zunahme von Wohnungsflächen widerspricht und diese möglicherweise sogar gefährdet.
Vormerkung:
Mit Schreiben vom 26.05.2019 (eingegangen am 11.06.2019) wird ein Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung des Bestandsgebäudes und Errichtung einer Tiefgarage sowie Neubau eines Doppelhauses und Errichtung von Garagen gestellt.
Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Mischgebiet ausgewiesen.
- Art der Bebauung:
Beantragt ist nun eine überwiegende Wohnnutzung. Da das Objekt im Mischgebiet liegt und angrenzend sowohl Misch- als auch Gewerbeflächen (Flächennutzungsplan) vorhanden sind, kann eine Zunahme der Wohnbebauung in diesem Bereich nicht gewünscht sein, wenn man den Mischcharakter und die angrenzenden Gewerbe nicht beeinträchtigen möchte. Die Erhöhung der Wohnnutzung kann egative Auswirkungen auf das Mischgebiet haben und im schlimmsten Falle sogar die Ausübung von diversen Betrieben nachhaltig gefährden. Die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss des Bestandsgebäudes darf daher nicht nur „Symbolcharakter“ haben.
Die Art der Bebauung, die Zunahme an Wohnungen in diesem Bereich – insbesondere vor allem auch das geplante Doppelhaus fügt sich daher nicht nach der Art der Bebauung ein.
- Maß der baulichen Nutzung:
Dem Antrag liegt eine Berechnung bei, die darlegt, dass das Maß der baulichen Nutzung i. V. mit der BauNVO verträglich ist.
- Überbaubare Grundstücksfläche:
Das Vorhaben ist im Bereich der überbaubaren Grundstücksfläche geplant.
- Einordnung der Bauweise:
Keine Änderung.
- Prüfung hinsichtlich bodenrechtlicher Spannungen:
Diese könnten sich durch den Konflikt zwischen den vorhandenen gewerblichen Nutzungen in den anliegenden Misch- und Gewerbegebietsflächen ergeben.
- Rücksichtnahmegebot:
Das Rücksichtnahmegebot könnte enfalls durch zu erwartende Konflikte durch die Wohnbebauung und den vorhandenen gewerblichen Nutzungen berührt sein.
- Erschließung:
Die Erschließung ist gesichert.
- Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:
Das Vorhaben könnte den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnissen entgegenstehen, wenn die entstehenden Wohnungen im Mischgebiet dem angrenzenden Gewerbelärm ausgesetzt sind.
- Ortsbild:
Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes wird durch das Vorhaben nicht entstehen.
- Stellplätze:
Die genaue Anzahl ist im Rahmen des Vorbescheides nicht mit angegeben worden Dies muss im Rahmen einer späteren Baugenehmigung im Detail bewertet werden. Das Grundstück ist jedoch groß genug, um ausreichend Stellplatzflächen zu generieren, zumal überdies eine Tiefgarage geplant ist.
Im Vorbescheid werden folgende Fragen aufgeworfen und können wie dargestellt (aus Sicht der Gemeinde Kochel a. See) beantwortet werden:
- Ist die geplante Umnutzung im EG bauplanungsrechtlich zulässig?
Dies abschließend durch die Untere Bauaufsichtsbehörde zu klären.
- Ist die geplante Umnutzung im KG bauplanungsrechtlich zulässig?
Der Tiefgarage sowie die gewerblichen Nutzungen im KG dürften keine bauplanungsrechtlichen Belange entgegenstehen. Dies abschließend durch die Untere Bauaufsichtsbehörde zu klären.
- Ist die geplante Errichtung einer Tiefgarage bauplanungsrechtlich zulässig?
Der Tiefgarage sowie die gewerblichen Nutzungen im KG dürften keine bauplanungsrechtlichen Belange entgegenstehen. Dies abschließend durch die Untere Bauaufsichtsbehörde zu klären.
- Ist die Errichtung der überdeckten Rampe zur Fahrerschließung des KGs bauplanungsrechtlich zulässig?
Dem steht nichts entgegen. Ggf. ist hier der Immissionsschutz gesondert noch zu betrachten.
- Sind die in der Planzeichnung und den Ausführungen des Pkt. A)7 beschriebenen Abstandsflächen bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich zulässig?
Da kein Bebauungsplan vorliegt, ist nur eine reine bauordnungsrechtliche Betrachtung relevant – diese wird von der Unteren Bauaufsichtsbehörde vorgenommen.
- Ist die geplante Errichtung des Doppelhauses bauplanungsrechtlich zulässig?
Die Art der Bebauung mit einer nicht unerheblichen Zunahme von Wohnbebauung steht nicht nur den Vorgaben des Flächennutzungsplans entgegen, sondern auch dem dadurch zum Ausdruck gebrachten planerischen Willen der Gemeinde, in diesem Bereich aktiven Gewerbebetriebe zu erhalten und zuzulassen.
- Ist die geplante Errichtung der Doppelgarage bauplanungsrechtlich zulässig?
Gegen den Standort als solches gibt es keine Bedenken. Die Garage wäre im Bereich der überbaubaren Grundstücksfläche.
- Sind alle geplanten Erschließungen bauplanungsrechtlich zulässig?
Da kein Bebauungsplan vorliegt, ist nur eine reine bauordnungsrechtliche Betrachtung relevant. Zudem kann aufgrund fehlender abschließender Angaben nicht abschließend bzgl. der Erschließungsanlagen auf die GRZ abgestellt werden. Es ist bei der möglichen überschlägigen Betrachtung davon auszugehen, dass die Erschließungsanlagen planungsrechtlich zulässig sind. Bauordnungsrechtlich wäre noch zu prüfen, ob die Anforderungen an Feuerwehrzufahrten usw. eingehalten sind.
- Sind alle geplanten Anlagen für den ruhenden Verkehr bauplanungsrechtlich zulässig?
Da kein Bebauungsplan vorliegt, ist nur eine reine bauordnungsrechtliche Betrachtung relevant – diese wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde vorgenommen.
Finanzielle Auswirkungen:
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| Anlagen: | |||||
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1 | Glasl Vorbescheid 26.05.2019 (1572 KB) | |||