Vorlage - K-0111/2016-02-02-01  

Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der berührten Öffentlichkeit werden vollinhaltlich zur Kenntnis genommen. Sie werden dem Protokoll der Niederschrift des Gemeinderates als Anlage beigefügt. Den Stellungnahmen und Anregungen wird nach Maßgabe der Einzelbeschlüsse gefolgt. Im Übrigen werden die Anregungen zur Kenntnis genommen oder zurückgewiesen. Darüber hinaus berührte Belange wurden geprüft und sind nicht ersichtlich.

Der Gemeinderat hat in der Sitzung am 22.12.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 27 - nördlich Schmiedgasse, OT Ort zusammen mit dem Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Vom Planungsbüro sind insbesondere mit dem Eigentümer mehrere Varianten erarbeitet worden, aus denen sich nunmehr eine gemeinsame Lösung herausarbeiten ließ.

Dieser Vorentwurf wurde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB in der Planfassung vom 29.11.2016 sowie mit Begründung vom 29.11.2016 vom 08.12.2016 bis 15.01.2017 ausgelegt. Zeitgleich wurde die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Über die eingegangenen Stellungnahmen wurde in der Sitzung vom 28.03.2017 beraten und beschlossen. Nachdem weitere kleinere Änderungen vorgenommen wurden, wurde mit Datum vom 27.06.2017 der Bebauungsplanentwurf gebilligt und beschlossen, den Plan in der Fassung vom 27.06.2017 gem. §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange um Stellungnahmen zu bitten.

Die öffentliche Auslegung erfolgte vom 10.07.2017 bis zum 11.08.2017. Dabei sind vier Stellungnahmen von der Öffentlichkeit bzw. von Anliegern sowie 12 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange eingegangen.

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange:

-          01 Regierung von Oberbayern v. 12.07.2017 – Planung sowie Regionaler Planungsverband vom 11.08.2017:

Die Regierung von Oberbayern hat bereits mit Schreiben vom 21.12.2016 Stellung genommen. Bei weiterer Berücksichtigung der in diesem Schreiben aufgeführten Belange „Natur und Landschaft, Lärmschutz und Hochwasserschutz“ steht die Planung auch in der neuen Fassung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.

Hinweis: Aufgrund der jüngsten Rechtsprechung des BayVGH weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung in Mischgebieten durch geeignete Festsetzungen die Entstehung von unzulässigen Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist.

Fachliche Stellungnahme:

Die von der Regierung angemerkten Belange Natur und Landschaft sowie Lärmschutz und Hochwasserschutz betreffend, wurden im vorliegenden Entwurf gemäß der erfolgten Abwägung zur frühzeitigen Trägerbeteiligung berücksichtigt. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.

In Bezug auf das genannte Urteil des BayVGH wird in Bezug auf die Einzelhandelsvorhaben folgender Absatz aus der Urteilsverkündung zitiert:

„Die für Einzelhandelsgroßprojekte geltenden raumordnerischen Vorgaben sind im Rahmen der Bauleitplanung nicht erst dann zu beachten, wenn die Bildung einer raum-bedeutsamen Agglomeration mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist und ihre Bildung unmittelbar bevorsteht; entscheidend ist vielmehr, ob die Bildung von Agglomerationen des zentrenrelevanten Einzelhandels, die die Raumbedeutsamkeitsschwelle überschreiten, auf den Nutzungsflächen kein völlig unrealistisches Szenario darstellt.“

Dies betrifft neben Gewerbegebieten auch Mischgebiete, in denen aufgrund ihrer Größe und zulässigen Nutzungsintensität (v. a. GRZ) die Möglichkeit zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nicht auszuschließen ist. Hier besteht demnach Regelungsbedarf dahingehend, dass nicht durch Ansiedlung mehrerer Einzelhandelsbetriebe, die einzeln zwar die zulässige Verkaufsfläche von 1200m² nicht überschreiten, eine großflächige Agglomeration entsteht, die aufgrund ihrer Größe Raumbedeutsamkeit erlangt und damit unzulässig wäre. Als Beispiel wird die häufig angewandte Trennung von Getränke- und Supermarkt aufgeführt, die gemäß dem neuen Urteil im Hinblick auf die Agglomerationswirkung neu zu bewerten ist.

Im vorliegenden Fall ist aufgrund der vergleichsweise geringen Größe des festgesetzten Bauraums (insgesamt ca. 1 ha, davon knapp 7000 m² bereits bebaut) sowie unter Berücksichtigung einer maximal zulässigen GRZ von 0,25 bzw. 0,3 die Ansiedlung mehrerer Einzelhandelsbetriebe, die insgesamt eine Raumbedeutsamkeit erlangen, kaum möglich. Ein genereller Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben ist aufgrund des neuen Gerichtsurteils deshalb nicht zwingend erforderlich. In der Begründung ist unter Ziffer 4.1 (Art der baulichen Nutzung) eine entsprechende Erklärung zum Sachverhalt einzufügen.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung ist um den genannten Sachverhalt fortzuschreiben.

-  02 LRA Bad Tölz - SG Humanmedizin vom 10.07.2017:

Sofern der Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung erfolgt, sind die durch das Sachgebiet zunehmenden öffentlichen Belange berücksichtigt.

Fachliche Stellungnahme:

Die Bestandsgebäude sind bereits an die öffentliche Trinkwasserversorgung angeschlossen. Ebenso werden auch die weiteren Gebäude angeschlossen. Die Begründung enthält dazu bereits entsprechende Angaben. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

-          03 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v. 19.07.2017:

Die Ziffer BI der letzten Stellungnahme vom 03.01.2017 gilt weiterhin:

Anregungen und Hinweise

In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (LEP 3.2 Z). Die städtebauliche Entwicklung soll vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen (§ 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB). Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind ... Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen ... Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich ... genutzter Flächen soll begründet werden … (§ 1 a Abs. 2 Sätze 1 und 4 BauGB). Zu diesen Anforderungen an die Begründung verweisen wir auf den BauGB ÄndgG 2013 – Mustererlass (Ziffern 2.1 und 2.3); diesen Erlass haben wir Ihnen per E-Mail am 24.10.2013 übermittelt.

Eine denkbare Vorgehensweise wäre z. B. zumindest, diejenigen Flächen innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu erfassen, die wegen ihrer Flächengröße nicht mehr als „Baulücken“ einzustufen und für diese Flächen jeweils nachvollziehbar zu belegen sind, dass und warum sie für eine Bebauung nicht zur Verfügung stehen.

Fachliche Stellungnahme:

Es wird auf die Abwägung im Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung verwiesen. Da sich die Sachlage nicht verändert hat, ergibt sich kein erneuter Abwägungsbedarf.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis des Sachgebiets Planungsrecht wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.

-          04 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v.19.07.2017:

Festsetzungen (= F) B 4.13 vorletzter Satz: Die Pflanzliste in der F B 4.1 ist jetzt nicht mehr verbindlich festgesetzt, sondern nur beispielhaft angeführt.

Fachliche Stellungnahme:

Gemäß der vorangegangenen Beschlussfassung wurden die Pflanzlisten nicht mehr als zwingend sondern beispielhaft festgesetzt. Der vorletzte Satz der Ziffer 4.13 ist entsprechend redaktionell nachzuführen und wie folgt umzuformulieren: „Pro 250 m² angefangene Grundstücksfläche ist mindestens ein heimischer Laub- oder Obstbaum zu pflanzen. Mögliche Arten sind in Ziffer 4.1 beispielhaft aufgeführt.“

Beschlussvorschlag:

Ziffer B4.13 wird redaktionell angepasst.

-          05 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v. 19.07.2017:

Nachrichtliche Übernahme B 8.3: Die Geltung der Abstandsflächenvorschriften muss durch ausdrückliche Anordnung festgesetzt werden; eine nachrichtliche Übernahme reicht nicht aus.

Fachliche Stellungnahme:

Die Geltung des Abstandsflächenrechts ist festzusetzen.

Beschlussvorschlag:

Die Geltung des Abstandsflächenrechts wird festgesetzt.

-          06 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v. 19.07.2017:

Begründung zum Bebauungsplan: Seite 7 Abs. 4: Nach der F B 1.2.6 des Planentwurfs ist die maximal zulässige Grundfläche von 180 m² pro Doppelhaus (und nicht pro Doppelhaushälfte) festgesetzt.

Fachliche Stellungnahme:

In der Begründung wurde fehlerhaft der Terminus „Doppelhaushälfte“ verwendet. Die in der genannten Festsetzung festgelegte Grundfläche von 180 m² bezieht sich auf ein Doppelhaus. Die Beschreibung in der Begründung ist zu korrigieren.

Beschlussvorschlag:

Die Begründung wird im genannten Abschnitt korrigiert.

-          07 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v. 19.07.2017:

Zur Seite 7 drittletzter Absatz, verweisen wir auf die Ziffer 6 unserer Stellungnahme vom 03.01.2017:

F. 1.2.7: Für den ersten Satz gibt es keine Rechtsgrundlage, die entsprechenden Grundflächen sind nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes generell mitzurechnen. § 19 Abs. 4 Satz 4 Bau NVO gibt der Bauaufsichtsbehörde lediglich die Befugnis, im Bauvollzug eine Abweichung zuzulassen (König/Roeser/Stock, a. a. O., Rd.-Nr. 30 zu § 20).             

Fachliche Stellungnahme:

Die vom LRA genannte Festsetzung wurde mit einem vorherigen Beschluss des Gemeinderats ersatzlos gestrichen. Die Begründung ist daher noch entsprechend nachzuführen.

Beschlussvorschlag:

Die Begründung ist noch gemäß dem Beschluss vom 28.03.2018 nachzuführen.

-          08 LRA Bad Tölz - SG Planungsrecht v. 19.07.2017:

Seite 9, vorletzter Satz (und Hinweis C11 des Planentwurfs): In einem Baugenehmigungsverfahren ist nicht die Gemeinde, sondern die Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.

Fachliche Stellungnahme:

Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurde seitens des Landratsamts darauf hingewiesen, dass Nebenanlagen nicht allgemein außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden dürfen. Die Gemeinde hat sich daraufhin entschlossen, keine Festsetzung zu den Nebenanlagen mehr aufzunehmen. Es wurde ein Hinweis ergänzt, dass die Gemeinde beabsichtigt, die unter § 23 Abs. 5 BauNVO genannten Nebenanlagen und baulichen Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, nach Maßgabe der sonst geltenden Vorschriften (z.B. gemeindliche Stellplatzsatzung) zuzulassen.

Das Landratsamt verweist in diesem Zusammenhang auf die Tatsache, dass nicht die Gemeinde, sondern die Untere Bauaufsichtsbehörde für diesen Fall als Genehmigungsbehörde fungiert. Auch in einem Freistellungsverfahren oder bei verfahrensfreien Bauvorhaben ist die Gemeinde nicht ermächtigt, eine Genehmigung bezüglich dieser Sachlage auszusprechen. (Zitat: „Über die Zulassung der Anlage gemäß Satz 1 oder Satz 2 entscheidet die zuständige Stelle im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens oder – bei verfahrensfreien Vorhaben – in einem eigenen Verfahren (VGH München Beschl. von 10.12.2003). […] Das Einvernehmen der Gemeinde ist nicht erforderlich.“ (König, Roeser, Stock, Kommentar zur BauNVO, 3. Auflage 2014)).

Nach Rücksprache mit Herrn Kohlauf werden seitens des Landratsamts diesbezüglich folgende Regelungen empfohlen:

„Neben einer Doppelgarage ist außerhalb der Baugrenzen maximal ein Nebengebäude mit einer Größe von z. B. 30 m² und einer max. Höhe von 3 m zulässig.“

„Entlang der Anliegerstraße ist im Abstand von 5 m zum Straßenrand kein Nebengebäude zulässig.“

Es wird jedoch auf die ohnehin großzügigen Baugrenzen verwiesen. Es ist vermutlich kaum mehr nötig, noch außerhalb dieser Baugrenzen Nebenanlagen weiter zuzulassen, auch wenn dies ursprünglich der Planungswille der Gemeinde war.

Da viele der Anlagen, bei denen klassisch der Wunsch entsteht, sie außerhalb von Baugrenzen zu errichten, ohnehin genehmigungsfrei errichtet werden können, braucht es dann bei genauerer Betrachtung auch keine weitergehende Regelung mehr. Zumal durch die Garagengestaltungssatzung der Gemeinde auch noch Regelungen zu Abständen zur Straße getroffen sind.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis sowie der Abschnitt in der Begründung werden gestrichen.

-          09 LRA Bad Tölz - SG Immissionsschutz v. 10.07.2017

Keine Einwände.

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen:

Ein Lärmgutachten hat ergeben, dass die Richtwerte der DIN 18005 an allen Baufenstern eingehalten werden können. Lärmschutzmaßnahmen sind somit nicht erforderlich.

In dem Gutachten wurde aber keine Aussage zu Erschütterungen getroffen. Je nach Untergrund kann es in einem Abstand von bis 50 m zum Gleis zu Belästigungen, Störungen empfindlicher Gebäude und auch zu Gebäudeschäden durch vorbeifahrende Züge kommen. Um herauszufinden, ob einschlägige Richtwerte überschritten werden und ob spezielle bauliche Maßnahmen erforderlich sind, wäre ein Erschütterungsgutachten erforderlich. In einem Abstand von 50 m zum Gleis befinden sich nur bestehende Gebäude. Die neu hinzukommenden Baufenster liegen weiter als 50 m vom Gleis entfernt. Relevant kann das Wissen über die Erschütterungsstärke bei Neu- oder Umbauten auf den Fl.-Nr. 1486/4, /5, /6 und 2 werden. Sofern der Gemeinde Kenntnisse darüber vorliegen, dass an den Bestandsgebäuden keine relevanten Erschütterungen auftreten oder auf ein Vergleichsgutachten an der Bahnstrecke zurückgegriffen werden kann, könnte auf die Erstellung eines Erschütterungsgutachtens verzichtet werden.

Fachliche Stellungnahme:

Nach Rücksprache mit Anliegern, die in ähnlichem Abstand zur Bahnlinie wohnen, sind keine Erschütterungen oder Schäden an Bestandsgebäuden bekannt. Auf die Erstellung eines Erschütterungsgutachtens kann demnach verzichtet werden. Die Angaben der Anlieger werden in der Begründung sowie im Umweltbericht ergänzt.

Beschlussvorschlag:

Eine Fortschreibung der Begründung mit Umweltbericht ist vorzunehmen.

-          10 LRA Bad Tölz - SG Naturschutz v. 08.08.2017:

Mit der Planung besteht Einverständnis. Im Hinblick auf die Sicherung der Ausgleichsfläche und Meldung an das Ökoflächenkataster am LfU verweisen wir auf die Stellungnahme vom 13.01.17:

-  Sofern sich die Flächen, auf denen die Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt werden, nicht im Eigentum der Gemeinde befinden bzw. nicht von ihr erworben werden, bedarf es spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses einer dinglichen Sicherung (§ 1a Abs. 3 BauGB). Dies erfolgt in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde und des Freistaats Bayern – vertreten durch die untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen.

-  Die Ausgleichsflächen (Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft) sind nach Inkrafttreten der Satzung durch die Gemeinde dem Bayerischen Landesamt für Umwelt für das Ökoflächenkataster zu melden (Art. 9 Satz 4 BayNatSchG).

(Rechtsgrundlagen: § 1a Abs. 2 und 3 BauGB, Art. 9 Satz 4 BayNatSchG.)

Fachliche Stellungnahme:

Die Ausgleichsfläche ist in Privatbesitz (Anton Resenberger). Es ist daher eine dingliche Sicherung nicht erforderlich, da die Fläche im Geltungsbereich liegt. Flächen im Geltungsbereich erfordern keine Dienstbarkeit, da durch den Bebauungsplan eine ausreichende rechtliche Sicherung besteht.

Die Ausgleichsfläche ist nach Abschluss des Verfahrens durch die Gemeinde an das LfU zu melden (Ökoflächenkataster), wobei die Meldepflicht unabhängig von der Aufstellung des Bebauungsplanes besteht.

Anmerkung der Bauverwaltung:

Der in der Stellungnahme erwähnte § 1a Abs. 3 BauGB regelt in Satz 2: „Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen nach den §§ 5 und 9 als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich.“ Weiter in Satz 4 wird festgehalten: „Anstelle von Darstellungen und Festsetzungen können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 oder sonstige geeignete Maßnahmen zum Ausgleich auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen getroffen werden.“

Das Landratsamt verdreht hier bei seinen Forderungen die gesetzlich vorgegebene Reihenfolge, die zunächst die Sicherung der Flächen durch geeignete Darstellung und Festsetzungen und erst nachrangig durch eine vertragliche Vereinbarung fordert (im Übrigen auch hier nicht zwingend im Rahmen der dinglichen Sicherung).

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird mit Verwunderung zur Kenntnis genommen. Eine dingliche Sicherung ist nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht erforderlich. Die Meldung an das Ökokataster ist nicht Frage der Bauleitplanung, sondern Resultat der Bauleitplanung aus gesetzlichen Verpflichtungen heraus. Der entsprechende Hinweis wird daher zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.

-          11 Wasserwirtschaftsamt Weilheim v. 23.08.2017:

Wasserversorgung:

Die Gemeinde ist gem. Art. 57 Abs. 2 Satz 1 GO […] verpflichtet, die aus Gründen des öffentlichen Wohls erforderlichen Einrichtungen zur Versorgung mit Trinkwasser herzustellen und zu erhalten. Diese Aufgabe hat die Gemeinde Kochel an die WV Ort GmbH übertragen.

Die Wassergewinnungsanlage der WV Ort GmbH entspricht derzeit nicht den allgemeinen Regeln der Technik. Um diesen Standard zu erreichen, sind umfangreiche Maßnahmen durchzuführen: Neuerschließung der Quelle 2 am Rabenkopf, Einbau einer UF Anlage und Sanierung des Leitungsnetzes. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht absehbar, wann die Umsetzung der o.g. Maßnahmen erfolgen wird. Deshalb sind aus wasserwirtschaftlicher Sicht Bedenken gegen den vorliegenden Bebauungsplan anzumelden.

Die Bedenken können zurückgenommen werden, wenn eine zeitnahe Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen in Aussicht gestellt werden kann. Hierzu bitten wir die Gemeinde in Abstimmung mit der WV Ort GmbH, uns einen konkreten Zeitplan für die Anpassung der Versorgungsanlagen an den allgemein anerkannten Regeln der Technik vorzulegen.

Fachliche Stellungnahme:

Der Sanierungsbedarf ist der WV Ort GmbH bekannt.

Es sind zwei Varianten für die Entscheidung denkbar:

1. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde wird in den nächsten Jahren darauf hinwirken. Aufgrund der momentanen Struktur und der bekannten Bauwünsche kann davon ausgegangen werden, dass die Wasserversorgung gesichert ist. Allerdings wird dies auch bei jedem einzelnen Bauvorhaben im Rahmen der Prüfung, ob das Vorhaben über eine ausreichende Erschließung verfügt geprüft, so dass bei einem Versorgungsengpass weitere Bauvorhaben nicht errichtet werden können.

2. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die WBV Ort GmbH wird aufgefordert, einen verbindlichen Zeitplan aufzustellen und sich zur Durchführung zu verpflichten. Bis dieser nicht vorliegt, kann die Baugebietsplanung nicht weiter verfolgt werden, da die Versorgungssicherheit für den Ortsteil Ort ansonsten gefährdet wäre.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Wasserversorgung Ort GmbH wird gebeten, zeitnah einen verbindlichen Zeitplan der Gemeinde Kochel a. See und dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim vorzulegen, um die künftige Versorgungssicherheit für den Ortsteil Ort zu bestätigen. Zudem ist bei jedem einzelnen Bauvorhaben im Rahmen der Antragsbearbeitung von der Wasserversorgung Ort GmbH zu bestätigen, ob das Vorhaben ausreichend mit Trinkwasser versorgt werden kann, so dass bei einem Versorgungsengpass weitere Bauvorhaben nicht errichtet werden könnten.

-          12 Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern v. 31.07.2017:

Gegen die o.a. Planungen werden vom Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern keine Einwände vorgebracht.             

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

-          13 Bayerischer Bauernverband Oberbayern, Geschäftsstelle Holzkirchen v. 26.07.2017:

Ohne Einwand.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

-          14 Handwerkskammer für München und Oberbayern v. 11.08.2017:

Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Möglichkeit zur Stellungnahme zu o. a. Verfahren. Über die im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung hinausgehende Stellungnahme hinaus hat die Kammer keine Anmerkungen. Die hier vorgebrachten Äußerungen werden jedoch aufrechterhalten und haben als grundsätzlich nochmal angeführt zu gelten:

Im vorliegenden Entwurf weist die Gemeinde Kochel a. See am nördlichen Ortsrand des Ortsteils Ort Flächen als Mischgebiet (Ml) aus und schafft damit die planerischen Voraussetzungen für eine zukünftige bauliche Ergänzung des auch gewerblich geprägten Dorfes über eine Ortsabrundung.

Die Handwerkskammer begrüßt die Festsetzung eines Mischgebiets, für das bewusst die behutsame Ergänzung des baulichen Bestandes unter Bewahrung der bestehenden dorftypischen Strukturen angestrebt wird. Insbesondere im ländlichen Raum ist es von Bedeutung, entsprechend kleinteilig strukturierte sowie bezahlbare auch gewerblich zu nutzende Flächen zur Verfügung zu stellen, um die vor Ort überwiegend vertretenen kleinen und mittelständischen Betriebe in ihrem Wirken zu unterstützen. Die konsequente Fortentwicklung der kleinteilig geprägten bestehenden Mischnutzung über die Ausweisung eines Mischgebiets erscheint damit richtig und sinnvoll. Aus unserer Sicht ist damit auch die Sicherung der verbliebenen, durch eine bauliche Mischnutzung geprägten Standorte im und an das Planungsareal angrenzend, aber auch im gesamten Gemeindegebiet ein wichtiges Unterfangen, wird hier doch ein gleichwertiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnen und kleinstrukturiertem Gewerbe zugelassen, ohne dass die gewerbliche Nutzung zugunsten des Wohnens in ihrem Bestehen und ihren Entwicklungsmöglichkeiten zurückstehen muss. Wir möchten Sie daher bitten, Ihre Bemühungen zur Ansiedlung von gewerblicher Nutzung im ausgewiesenen Mischgebiet grundsätzlich weiterzuverfolgen und neben einer ausgewogenen qualitativen vor allem auch eine quantitative Durchmischung des Gebietes anzustreben, wie dies ja auch in der vorliegenden Begründung entsprechend angeführt wird.

Grundsätzlich ist bei derartigen Planungen die gewachsene Wirklichkeit vor Ort entsprechend zu berücksichtigen, da im Zuge von Ortsabrundungen Gemengelagensituationen und damit Konflikte zwischen den unterschiedlich schutzbedürftigen Nutzungen Wohnen und Gewerbe entstehen können.

Bei einem Heranrücken durch diese neu hinzukommenden (Wohn-)Baunutzungen muss daher sichergestellt sein, dass sich daraus keine negativen Auswirkungen für die bestandskräftig genehmigten gewerblichen Nutzungen im Umgriff ergeben, was deren ordnungsgemäßen Betriebsablauf oder auch angemessene Weiterentwicklungsmöglichkeiten betrifft.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

-          15 Bayernwerk AG v. 11.08.2017:

Die Stellungnahme vom 09.12.2016 hat weiter Bestand.

Fachliche Stellungnahme:

Die Hinweise zu den erforderlichen Abstandsflächen etc. wurden im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung erörtert. Eine weitere Abwägung ist nicht erforderlich.

Beschlussvorschlag:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

Beteiligung der Öffentlichkeit:

-          Ö01 Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Hr. Peter Atzinger v. 02.08.2017

Das Anwaltsbüro vertritt Herrn Peter Atzinger, Eigentümer der Grundstücke mit den Flurnummern 1489 und 1490:

Ich hatte mit Schreiben vom 20.01.2017 unter Vorlage einer mich legitimierenden Vollmacht Einwendungen gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 29.11.2016 erhoben. Der mir vorliegenden Fassung des Bebauungsplanes Nr. 27 vom 27.06.2017 darf ich entnehmen, dass die damals erhobenen Einwendungen keinen Niederschlag in der überarbeiteten Fassung gefunden haben. Dies überrascht, weil die Einwendungen beachtlich waren und beachtlich bleiben. Ich darf deshalb meine Einwendungen wiederholen:

Die beabsichtigte Bebauungsgrenze stellt eine faktische Enteignung meines Mandanten dar. Planerische Gesichtspunkte, die eine Bebauungsgrenze erforderlich machen, sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Übergeordnete Gesichtspunkte, welche eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Eigentums meines Mandanten rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar.

Fachliche Stellungnahme:

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass durch die Festsetzung von Baugrenzen im Bebauungsplan Baurecht geschaffen wird. Das ist das Gegenteil davon Baurecht zu entziehen. Der Tatbestand einer Enteignung kann nicht nachvollzogen werden und entbehrt jeglicher Grundlage. Die Ausgestaltung eines Baugebietes mit Baugrenzen obliegt der ureigenen Planungshoheit der Gemeinde.

Die Baugrenzen auf den Grundstücken von Hr. Atzinger sind großzügig bemessen und orientieren sich im Wesentlichen am geltenden Abstandsflächenrecht. Weiterhin wurde im Süden die Baugrenze so gelegt, dass der derzeitige breite Straßenraum erhalten bleibt. Eine wesentliche Einschränkung im Hinblick auf die Nutzbarkeit des Restgrundstücks kann dadurch nicht erkannt werden, zumal die Flurstücke so geschnitten sind, dass eine Neubebauung weiter im Norden problemlos möglich ist.

Im Westen im Bereich der Haus-Nr. 10 konnten die Baugrenzen aus abstandsflächenrechtlichen Gründen nicht entlang der Außengrenzen der Bestandsgebäude geführt werden. Im Falle einer Neubebauung dieses Grundstücks wäre auf der Grundlage des §6 Abs. 5 BayBO ein Mindestabstand von 3 m zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Die hier nun festgesetzten Baugrenzen zeigen somit ausschließlich geltendes Recht auf. Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass die bestehenden Gebäude Bestandsschutz haben (vgl. auch Hinweis C3).

Beschlussvorschlag:

Die Bebauungsgrenze wird auf einen Abstand von 4 m in Richtung Schmiedgasse verschoben. Der Bereich, der bereits jetzt mit einem Abstand von 3 m geplant ist, wird nicht geändert.             

-          Ö02 Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Hr. Peter Atzinger v. 02.08.2017

Eine Notwendigkeit für den geplanten Wendehammer ist nicht erkennbar.

Seit 1970 kommt das Gebiet ohne Wendehammer gut zurecht. Die Schmiedgasse hat sich in den letzten Jahren zu einer Spielstraße entwickelt, im Wesentlichen nutzen lediglich die Eigentümer der Grundstücke mit den Flurnummern 1486/5 und 1486/2, 1487 und 1487/1 und 1489 und 1490 und die Eigentümer der Grundstücke der südlichen Straßenseite der Schmiedgasse die Straße als Anlieger.

Die Fahrbahn der Schmiedgasse weist lediglich auf einer Länge von ca. 80 Meter, bis zu den Grundstücken Fl.Nr 1486/2 und/5 eine Breite von ca. 4 Meter auf. Die restlichen 30 Meter bis zum geplanten Wendehammer sind bestenfalls als Wirtschafts- und Fußweg zu bezeichnen. Diese Größenverhältnisse entsprechen der tatsächlichen Nutzung der Schmiedgasse. Der gesamte Anliegerverkehr und zukünftige Lieferverkehr wird von den Grundstücken in der Schmiedgasse, in eine Engstelle, die wenige Zentimeter an bereits bestehenden Wohngebäuden und Grundstücken vorbeiführt, zu dem Wendehammer, der für LKW mit 36 t und einer Länge von 10 m ausgelegt ist, geleitet.

Es besteht die unabweisbare Gefahr, dass die Schmiedgasse im Falle der Realisierung des Bebauungsplanes 27 künftig vom Schwerlastverkehr benutzt wird. Ohne Eingriff in die bestehende Bebauung dürfte das Vorhaben ohnehin undurchführbar sein.

Durch die Versiegelung der Sackgasse wird dem Wasser die Möglichkeit zum natürlichen Versickern genommen. Dies wiederum begründet eine Gefahr für die anliegenden Grundstücke, da zu befürchten steht, dass das angestaute Regenwasser über die angrenzenden Grundstücke abfließt. Der vorgelegte Plan schafft neue Konflikte anstatt, was die eigentliche Aufgabe von Bebauungsplänen ist, bestehende zu lösen.

Fachliche Stellungnahme:

Ein Wendehammer ist am Ende der Schmiedgasse aus folgendem Grund erforderlich: Im Rahmen der Bauleitplanung mit Einbezug bereits bestehender Verkehrsflächen ist sicherzustellen, dass diese die heutigen Vorgaben insbesondere für die Feuerwehr, erfüllen. Nachdem der geplante Wendehammer am Ende der Schmiedgasse zum öffentlichen Straßengrund zählt, ist die entsprechende Fläche abschließend durch die Gemeinde zu erwerben.

(Hinweis der Bauverwaltung: Es ist nicht beabsichtigt, die Flächen sofort zu erwerben oder sich anderweitig sofort anzueignen. Jedoch behält sich die Gemeinde vor, bei einem Verkauf der betroffenen Grundstücke die benötigten Flächen im Rahmen des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zu sichern. Die für den Wendehammer eingeplanten Flächen sind lt. Flächennutzungsplan im Außenbereich und darüber hinaus nicht für eine Wohnbebauung (Fläche für die Landwirtschaft) vorgesehen. Auch wenn sich die Bebauung in den letzten 40 Jahren nicht geändert hat, sind doch zahlreiche Vorschriften dazu ergangen, wie Ver- und Entsorger sich im öffentlichen Raum bewegen dürfen, Arbeitsschutzrichtlinien, Richtlinien für die benötigten Flächen für die Feuerwehr usw.. Es ist Aufgabe der Gemeinde, diese Belange zu berücksichtigen. Momentan wendet z. B. das Fahrzeug der Müllentsorgung auf einem unbebauten privaten Grundstück. Rückwärtsfahrten mit den Fahrzeugen sind nur sehr eingeschränkt sicher möglich –z. B. mit Einweiser-. Die Gemeinde muss daher planerisch eine Lösung vorsehen. Der Wendehammer hat nichts mit einer gewerblichen Nutzung zu tun.

Eine Verkehrszunahme allein durch das Vorhandensein des Wendehammers ist nicht zu erwarten, da es durch den Wendehammer nicht zu mehr Ziel- und Quellverkehr kommt. In der Regel haben PKW ein Ziel innerhalb des Baugebietes (Grundstück) und fahren dort ein und auch dort wieder aus.

Bei der Herstellung des Wendehammers wäre sicherlich ebenfalls im Rahmen der Ingenieurplanung die Straßenentwässerung zu überprüfen und ausreichend zu dimensionieren bzw. auszubauen. Es würde sich daher keine Verschlechterung der Situation, sondern im Rahmen eines Straßenausbaus die Herstellung einer (heute nicht vorhandenen) Straßenentwässerung ergeben. Es ist jedoch nicht Gegenstand der Bauleitplanung, ein Straßenbauprogramm zu erstellen, sondern dies ist im Rahmen einer eventuellen späteren Straßenplanung (ohnehin) zu berücksichtigen.)

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist diesbezüglich nicht erforderlich.

-          Ö03 Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Hr. Peter Atzinger v. 02.08.2017

Gemäß § 8 II BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Dies mag im Jahr 2005 noch zutreffend gewesen sein, da es zu diesem Zeitpunkt noch den Schmiedebetrieb Keller gab, Dieser hat seinen Betrieb jedoch Ende 2014 endgültig eingestellt. Dieser Betrieb wurde vom Verwaltungsgericht München als prägend angesehen.

Weiterhin gab es im Jahr 2005 auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1486 noch eine Firma für Wasseraufbereitungstechnik. Mit dem Verkauf der Firma Schicht GmbH Wasseraufbereitungstechnik GmbH im April 2010 wurde diese Tätigkeit und somit die gewerbliche Nutzung dieses Grundstücks jedoch eingestellt.

Dies bedeutet, dass der Flächennutzungsplan die tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr korrekt wiedergibt. Faktisch liegt ein allgemeines Wohngebiet, möglicherweise auch ein Dorfgebiet vor, jedenfalls aber kein Mischgebiet. Die insoweit getroffenen Festsetzungen im Flächennutzungsplan widersprechen den Fakten. Insoweit ist anerkannt, dass Flächennutzungspläne infolge normwidersprechender Fakten außer Kraft treten können, vgl. BVerwG - IV C 39/75, NJW 1977, 2325. Folglich kann der Bebauungsplan Nr. 27 auch nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

Irritierenderweise wird im Plan unter der Überschrift Planungskonzeption behauptet, dass im Planungsgebiet Grundstücke gewerblich genutzt würden. Dies ist evident falsch. Bis auf eine landwirtschaftlich genutzte Fläche auf der Flurnummer 1486/6 werden alle Grundstücke wohnwirtschaftlich genutzt. Die wohnwirtschaftliche Nutzung ist Realität geworden. Hinzu kommt, dass der überwiegende Teil des Grundstücks Flurnummer 1486/6 wohnwirtschaftlich genutzt wird. Dies gilt auch für die Flurnummer 1486/2. Eine Zulassung gewerblicher Nutzung, welche ohnehin nur für einen untergeordneten Teil der Flächen Flurnummern 1440 und 1487/1 Relevanz hätte, würde dem gesamten Gebiet seinen vorherrschenden und verfestigten Charakter nehmen. Hierdurch würden erneut neue Konflikte verursacht, anstatt bestehende zu lösen.

Bebauungspläne haben jedoch die Aufgabe, Konflikte auszuräumen bzw. zu moderieren. Das Gebot der Konfliktbewältigung fordert von den Planern, sich bereits bei der Planung abzeichnende Konflikte mit planerischen Mitteln zu lösen. Der Bebauungsplan löst jedoch den durch die Nachbarschaft von Misch- (Gewerbe-) und Wohngebiet entstehenden Konflikt nicht selbst, er bietet nicht einmal ansatzweise Möglichkeiten der Problemlösung. Vielmehr begründet der Bebauungsplan Nr. 27 erst den Konflikt, den es bis jetzt nicht gab. Damit liegt ein Verstoß gegen das Gebot der Problembewältigung vor, welches verlangt, dass die konkrete Situation der Grundstücke und ihr Verhältnis zur Nachbarschaft zu sehen und etwaige Konflikte zu lösen sind. Dieser Verstoß stellt einen Abwägungsfehler dar.

Die beabsichtigte Planung berücksichtigt des Weiteren nicht im ausreichenden Maße die privaten Belange der Nachbargrundstücke, § 1 VII BauGB. Die Nachbarn leben bislang in einem Gebiet, das sich faktisch zum allgemeinen Wohngebiet entwickelt und verfestigt hat. Durch die Ausweisung als Mischgebiet, welches Relevanz ohnehin nur für die Grundstücke mit den Flurnummern 1440 und 1487/1 hat, droht den Nachbarn nun die Gefahr erheblicher Immissionen und Lärmbelästigungen.

Fachliche Stellungnahme:

Das Sachgebiet Planungsrecht am LRA Bad Tölz hat in seiner Stellungnahme eine gegensätzliche Aussage getroffen, die wie folgt lautet: „Der Planentwurf ist im Wesentlichen aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelt.“ Es erfolgte im Gebiet bereits ein Verkauf (bestehende Baulücke) in Verbindung mit einer Anfrage für gewerbliche Nutzungen. Die Anfrage wurde jedoch zunächst aufgrund der Veränderungssperre von dem Antragsteller nicht weiterverfolgt. Die Darstellung ist daher nicht zutreffend.

Es besteht ein städtebaulich begründeter Regelungsbedarf im Hinblick auf Nachverdichtungsoptionen und Regelungen des Bestandes. Dies gilt auch für Sicherheitsaspekte (Feuerwehr), Ver- und Entsorgung.

Insofern wird eine Planänderung nicht als erforderlich erachtet.

Ferner bekräftigt die Gemeinde ihre im Flächennutzungsplan festgehaltene Absicht, in einem dörflich geprägten Gebiet Wohnen und Gewerbe traditionell und gemeinschaftlich nebeneinander zuzulassen und hält, unabhängig davon ob einzelne Betriebe zwischenzeitlich z. B. den Standort gewechselt haben, an diesem Planungsziel fest. Die Befriedigung eines einzelnen Interessenten ist nicht zulässig und auch nicht beabsichtigt. Vielmehr soll durch Wohnen in Verbindung mit Gewerbe ein lebendiger Dorfcharakter gefördert werden und damit sind die getroffenen Festsetzungen weder abwägungsfehlerhaft noch ungerechtfertigt. Künftige Nutzungen haben sich an den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu orientieren.

Beschlussvorschlag:

Eine Änderung des B-Planes ist nicht zu vorzunehmen. 

-          Ö04 Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Hr. Peter Atzinger v. 02.08.2017

Auch wurde ohne ersichtlichen Grund für die bereits bebauten Grundstücke eine Grundflächenzahl von 0,30 eingeführt, was zu einer erheblichen Einschränkung der baulichen Nutzung dieser Grundstücke führt. Es ist bekannt, dass an der südlichen Straßenseite in 2016 ein Grundstück bebaut wurde. Nach diesseitiger Schätzung lag der Bebauung eine Grundflächenzahl von mindestens 0,60 zugrunde. Dies stellt eine eklatante Ungleichbehandlung dar. Durch die im Plan Nr. 27 festgelegte Bebauungsgrenze und die Grundflächenzahl von 0,30 werden 2/3 des Grundstücks Flurnummer 1489 von einer wohnwirtschaftlichen Bebauung ausgeschlossen. Dasselbe gilt selbstredend für das Grundstück mit der Flurnummer 1490.

Es liegt somit ein relevanter Abwägungsfehler vor.

Fachliche Stellungnahme

Die Festsetzung der GRZ erfolgt auf der Grundlage einer Erfassung der Bestandsdichte innerhalb des Geltungsbereichs, die für den Bestand eine GRZ zwischen 0,6 im Bereich der Haus-Nr. 10+12 bis 0,08 bei der Haus-Nr. 33 ermittelte. Im Bereich der Fl.-Nr. 1489 liegt die GRZ derzeit bei 0,09, auf der Fl.-Nr. 1490 bei den besagten 0,08. Südlich der Schmiedgasse liegt die GRZ derzeit bei unter 0,23. Die festgesetzte GRZ von 0,3 ermöglicht somit mit Ausnahme der Haus-Nr. 10+12 eine Nachverdichtung, die für den Ortsteil noch verträglich ist. Die Gebäude im Bereich der Haus-Nr. 10+12 haben Bestandsschutz, könnten aber aufgrund des Abstandsflächenrechts ohnehin nicht in gleichgroßer Weise ersetzt werden.

Eine Ungleichbehandlung kann somit nicht festgestellt werden.

Beschlussvorschlag:

Eine Änderung des B-Planes ist nicht zu vorzunehmen. 

-          Ö05 Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Hr. Peter Atzinger v. 02.08.2017

Schließlich fehlt es an einer Planrechtfertigung, § 111 BauGB:

Die Ausweisung als Mischgebiet dient nur dem privaten Interesse der Grundstückseigentümer mit den Flurnummern 1440 und 1487/1. Darüber hinausgehende Rechtfertigungen für den Plan sind nicht erkennbar. Zudem ist zweifelhaft, ob sich die Festsetzungen im Bebauungsplan überhaupt realisieren lassen, da diese die Interessen der übrigen Grundstückseigentümer evident außer Acht lassen.

Aus diesen Gründen beantrage ich, den Bebauungsplan Nr. 27 nicht zu erlassen.

Fachliche Stellungnahme

Ziel des Bebauungsplanes ist es, im bereits bebauten Teil eine städtebauliche Fehlentwicklung zu vermeiden und eine ortsplanerisch verträgliche Steuerung von Wohnen mit dorftypischen Mischnutzungen zu gewährleisten sowie die Schließung der vorhandenen Baulücken zu steuern und so eine geordnete Verdichtung des Innenbereiches vorzunehmen. In dem nördlich derzeit unbebauten Bereich soll die Abrundung des Ortsteils durchgeführt werden.

Die Höhenentwicklung an der Ortsrandlage, die Geschossigkeit, die Lage der Wohnbebauung im Verhältnis zur ggf. möglichen gewerblichen und handwerklichen Nutzung, der Abstand der Wohnbebauung zur Bahn und die daraus resultierenden Schutzmaßnahmen für die Bewohner sind wesentliche Aspekte der beabsichtigten Planung. Außerdem soll die Ortsrandlage sinnvoll abgerundet werden.

Der Bebauungsplan schafft Baurecht, eine Ausnutzung durch die Grundeigentümer ist allerdings nicht zwingend. Wie bereits oben beschrieben ist nicht geplant, den Wendehammer direkt umzusetzen, sondern auf der Ebene der Bebauungsplanung die Möglichkeiten einer späteren Realisierung zu sichern.

Beschlussvorschlag:

Eine Änderung des B-Planes ist nicht zu vorzunehmen. 

-          Ö06 Anna Heier v. 10.08.2017

Es werden folgende Einwendungen erhoben:

Die beabsichtigte Bebauungsgrenze stellt eine faktische Enteignung dar. Planerische Gesichtspunkte, die eine Bebauungsgrenze erforderlich machen, sind nicht ersichtlich.

Eine Notwendigkeit für den geplanten Wendehammer ist nicht erkennbar.

Seit der Erschließung des Bahnübergangs kommt das Gebiet ohne Wendehammer gut zurecht. Die Schmiedgasse hat sich in den letzten Jahren zu einer Spiel- und Anliegerstraße entwickelt. Im Wesentlichen nutzen lediglich die Eigentümer der Grundstücke 1486/5, 1486/2, 1487 und 1487/1 und 1489 sowie 1490 und die Eigentümer der Grundstücke der südlichen Straßenseite die Schmiedgasse als Anlieger.

Die Fahrbahn der Schmiedgasse weist lediglich eine Länge von ca. 80 m bis zu den Grundstücken Fl.-Nr. 1486/2 und /5 eine Breite von ca. 4 m auf. Die restlichen 30 m bis zum geplanten Wendehammer sind bestenfalls als Wirtschafts- und Fußweg zu bezeichnen. Diese Größenverhältnisse entsprechen der tatsächlichen Nutzung der Schmiedgasse. Der gesamte Anliegerverkehr und zukünftige Lieferverkehr wird von den Grundstücken in der Schmiedgasse in eine Engstelle, die wenige Zentimeter an meinem bereits bestehenden Wohngebäude und Grundstück vorbeiführt, zu dem Wendehammer, der für LKW mit 36 t und einer Länge von 10 m ausgelegt ist, geleitet.

Es besteht die unabweisbare Gefahr, dass die Schmiedgasse im Falle der Realisierung des B-Plans künftig vom Schwerlastverkehr benutzt wird. Ohne Eingriff in die bestehende Bebauung dürfte das Vorhaben ohnehin undurchführbar sein. Durch die weitere Versiegelung der Sackgasse wird dem Wasser die Möglichkeit zum natürlichen Versickern genommen. Der vorgelegte Plan schafft neue Konflikte anstatt, was die eigentliche Aufgabe von B-Plänen ist, bestehende zu lösen. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Dies mag im Jahr 2005 noch zutreffend gewesen sein, da es zu diesem Zeitpunkt noch den Schmiedebetrieb Keller gab. Dieser hat seinen Betrieb jedoch Ende 2014 endgültig eingestellt. Dieser Betrieb wurde vom Verwaltungsgericht München als prägend angesehen. Weiterhin gab es bis im Jahr 2005 die Firma Schicht. Mit dem Verkauf der Firma wurde diese Tätigkeit und somit die gewerbliche Nutzung dieses Grundstücks jedoch eingestellt. Dies bedeutet, dass der FNP die tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr korrekt wiedergibt. Faktisch liegt ein allgemeines Wohngebiet, möglicherweise ein Dorfgebiet, vor, jedenfalls kein Mischgebiet. Die insoweit getroffenen Festsetzungen im FNP widersprechen den Fakten.

Irritierenderweise wird im Plan unter der Überschrift Plankonzeption behauptet, dass im Planungsgebiet Grundstücke gewerblich genutzt würden. Es werden alle Grundstücke wohnwirtschaftlich genutzt. Die wohnwirtschaftliche Nutzung ist Realität geworden. Eine Zulassung gewerblicher Nutzung, welche ohnehin nur für einen untergeordneten Teil der Fl.-Nr. 1440 und 1487/1 Relevanz hätte, würde dem gesamten Gebiet seinen vorherrschenden und verfestigten Charakter nehmen. Hierdurch würden erneut neue Konflikte verursacht, anstatt bestehende zu lösen. Bebauungsplänen haben jedoch die Aufgabe, Konflikte auszuräumen bzw. zu moderieren. Das Gebot der Konfliktbewältigung fordert von den Planern, sich bereits bei der Planung abzeichnende Konflikte mit planerischen Mitteln zu lösen. Der B-Plan löst jedoch den durch die Nachbarschaft von Misch- (Gewerbe-) und Wohngebiet entstehenden Konflikt nicht selbst, er bietet nicht einmal ansatzweise Möglichkeiten der Problemlösung. Vielmehr begründet er erst den Konflikt, den es bis jetzt nicht gab.

Damit liegt ein Verstoß gegen das Gebot der Problembewältigung vor, welches verlangt, dass die konkrete Situation der Grundstücke und ihr Verhältnis zur Nachbarschaft zu sehen und etwaige Konflikte zu lösen sind. Dieser Verstoß stellt einen Abwägungsfehler dar.

Die beabsichtigte Planung berücksichtigt des Weiteren nicht im ausreichenden Maße die privaten Belange der Nachbargrundstücke. Die Nachbarn leben bislang in einem Gebiet, das sich faktisch zum allgemeinen Wohngebiet entwickelt und verfestigt hat. Durch die Ausweisung als Mischgebiet droht den Nachbarn nun die Gefahr erheblicher Immissionen und Lärmbelästigungen. Zudem ist zweifelhaft, ob sich die Festsetzungen im Bebauungsplan überhaupt realisieren lassen, da diese die Interessen der übrigen Grundstückseigentümer evident außer Acht lassen.

Aus diesen Gründen wird beantragt, den Bebauungsplan Nr. 27 nicht zu erlassen.

Fachliche Stellungnahme:

Siehe Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger

Beschlussvorschlag:

(s. Ö1 - Ö5: Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger)

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist diesbezüglich nicht erforderlich

-          Ö7 Manfred Schicht v. 30.07.2017:

Zu obigem Betreff Bebauungsplan Nr. 27 in der Fassung vom 27.06.2017 erhebe ich als Grundstückseigentümer der Grundstücke Fl.-Nr. 1486/2 und Fl-Nr.1486/6 Schmiedgasse 10 folgende Einwendungen:

Zu meiner Verwunderung muss ich feststellen, dass meine vorgetragenen. Einwendungen zum Bebauungsplan Nr. 27 in der Fassung vom 29.11.2016 von Ihnen ausnahmslos unberücksichtigt und weiter ignoriert wurden.

Die beabsichtigte Bebauungsgrenze stellt eine faktische Enteignung dar. Planerische Gesichtspunkte, die eine Bebauungsgrenze erforderlich machen, sind nicht ersichtlich. Die festgelegten maximalen Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,30 schränken meine Grundrechte als Eigentümer und die bauliche Nutzung meiner Grundstücke unrechtmäßig ein. Planerische Gesichtspunkte und übergeordnete Gesichtspunkte, welche eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit meines Eigentums rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar. Eine Reglementierung der bereits bebauten Bestandsflächen um 50 % ist in Zeiten des Mangels an bebaubaren Flächen und Wohnungsnot absurd und lässt die nötige Weitsicht für benötigten Wohnraum vermissen.

Eine Notwendigkeit für den geplanten Wendehammer ist weiter nicht erkennbar.

Seit 1970, nach Schließung des Bahnüberganges am DB-Haltepunkt Ort, kommt das Gebiet ohne Wendehammer gut zurecht. Durch die geplante Straßenbaumaßnahme gewinnt die Schmiedgasse, die sich in den letzten Jahren zu einer natürlich gewachsen „Spiel-und Anliegerstraße" entwickelte, wieder an Attraktivität für den ungebremsten Straßenverkehr. Die Fahrbahn der Schmiedgasse weist lediglich auf einer Länge von ca. 80 Meter bis zu den Grundstücken Fl.Nr 1486/2 und/5 eine Breite von ca. 4 Meter auf. Die restlichen 30 Meter bis zum geplanten Wendehammer sind bestenfalls als Wirtschafts-und Fußweg zu bezeichnen.

Der gesamte Anliegerverkehr und zukünftige Lieferverkehr wird von den Grundstücken in der Schmiedgasse, in eine Engstelle, die wenige Zentimeter an bereits bestehenden Wohngebäuden und Grundstücken vorbeiführt, zu dem Wendehammer, der für LKW mit 36 t und einer Länge von 10 m ausgelegt ist, geleitet. Die planerische Durchführbarkeit ohne Abriss der bestehenden Bebauung ist auch hier nicht ersichtlich. Die Fahrbahn der Schmiedgasse und die angrenzenden Wohngebäude sind im gesamten Verlauf nicht für den Schwerverkehr ausgelegt und konzipiert. Bei einer Zunahme von LKW-Verkehr ist mit Gebäudeschäden zu rechnen. Weiter steht zu befürchten, dass durch den Schwerverkehr die unter der Fahrbahndecke verlegten Kanal und Wasserversorgungsleitungen geschädigt werden oder in deren Lebensdauer beschränkt werden. Die Hausanschlüsse befinden sich in Privateigentum der jeweiligen Nutzer.

Durch die Versiegelung der Sackgasse wird dem Wasser die Möglichkeit zum natürlichen Versickern genommen. Dies wiederum begründet eine Gefahr für die anliegenden Grundstücke, da zu befürchten steht, dass das angestaute Regenwasser über die angrenzenden Grundstücke abfließt.

Gemäß § 8 II BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Dies mag im Jahr 2005 noch zutreffend gewesen sein, da es zu diesem Zeitpunkt noch den Schmiedebetrieb Keller gab. Dieser hat seinen Betrieb jedoch Ende 2014 endgültig eingestellt. Dieser Betrieb wurde vom Verwaltungsgericht München als prägend angesehen.

Weiterhin gab es im Jahr 2005 meine eigene Firma, die Firma Schicht GmbH Wasseraufbereitungstechnik in der Schmiedgasse 10, Grundstück FLNr.1486/6. Die Firma Schicht übte dort Ihre Geschäftstätigkeit aus und hatte dort auch ihren Firmensitz. Im August 2011 wurde der gesamte Betrieb eingestellt.

Dies bedeutet, dass der Flächennutzungsplan die tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr korrekt wiedergibt. Faktisch liegt ein allgemeines Wohngebiet, möglicherweise auch ein Dorfgebiet vor, aber kein Mischgebiet.

Die insoweit getroffenen Festsetzungen im Flächennutzungsplan widersprechen den Fakten. Insoweit ist anerkannt, dass Flächennutzungspläne infolge normwidersprechender Fakten außer Kraft treten können, vgl. BVerwG - IV C 39/75, NJW 1977, 2325. Folglich kann der Bebauungsplan Nr. 27 auch nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Zudem wird irreführend behauptet, dass im Planungsgebiet noch Grundstücke gewerblich genutzt werden. Im Plangebiet werden bis auf ein Grundstück (landwirtschaftliche Fläche) alle Grundstücke wohnwirtschaftlich genutzt, die wohnwirtschaftliche Nutzung hat sich verfestigt.

Eine Ausweisung des Gebiets als Mischgebiet würde lediglich für den geringeren und untergeordneten Teil der Flächen Fl.-Nr. 1440 und Fl.-Nr. 1487/1, im Planungsgebiet, Relevanz haben. Eine gewerbliche Nutzung dieser Grundstücke würde dem gesamten bereits bestehenden Gebiet seinen vorherrschenden Charakter nehmen und würde bis dato nicht vorhandene Konflikte heraufbeschwören.

Bebauungspläne haben jedoch die Aufgabe, Konflikte auszuräumen bzw. zu moderieren. Das Gebot der Konfliktbewältigung fordert von den Planern, sich bereits bei der Planung abzeichnende Konflikte mit planerischen Mitteln zu lösen. Der Bebauungsplan löst den durch die Nachbarschaft von Misch- (Gewerbe-) und Wohngebiet entstehenden Konflikt nicht selbst, er bietet nicht einmal ansatzweise Möglichkeiten der Problemlösung. Damit liegt ein Verstoß gegen das Gebot der Problembewältigung vor, das verlangt, dass die konkrete Situation der Grundstücke und ihr Verhältnis zur Nachbarschaft zu sehen und etwaige Konflikte zu lösen sind.

Die beabsichtigte Planung berücksichtigt des Weiteren nicht im ausreichenden Maße die privaten Belange der Nachbargrundstücke, was einen Abwägungsfehler darstellt gemäß § 1 VII BauGB. Die Nachbarn leben bislang in einem Gebiet, dass sich faktisch als allgemeines Wohngebiet darstellt. Durch die Ausweisung als Mischgebiet, welches überdies Relevanz nur für die Grundstücke Fl.-Nr. 1440 und Fl.-Nr. 1487/1 hat, droht den Nachbarn nun die Gefahr erheblicher Immissionen und Lärmbelästigungen, welche von diesen Grundstücken Fl.-Nr. 1440 und Fl.-Nr. 1487/1 im Falle einer gewerblichen Nutzung ausgehen könnten.

Schließlich fehlt es an einer Planrechtfertigung, § 1111 BauGB:

Die Ausweisung als Mischgebiet dient nur den privaten Interessen der Grundstückseigentümer mit den Flurnummern 1440 und 1487/1. Darüber hinausgehende Rechtfertigungen für den Plan sind nicht erkennbar, stattdessen werden einer Mehrheit die Interessen einer Minderheit durch eine Bauleitplanung verordnet.

Zudem ist zweifelhaft, ob sich die Festsetzungen im Bebauungsplan überhaupt realisieren lassen, da diese die Interessen der übrigen Grundstückseigentümer evident außer Acht lassen.

Aus diesen Gründen beantrage ich, den Bebauungsplan Nr. 27 nicht zu erlassen. Weiter möchte ich darum bitten, mich über die weiteren Entwicklung und Ihre Entscheidungen in Schriftform oder per E-Mail zu unterrichten. Aufgrund meiner wiederholten Abwesenheiten ist mir leider nicht möglich, an den Sitzungen des Gemeinderates teilzunehmen.

Fachliche Stellungnahme:

Siehe Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger.

Beschlussvorschlag:

(s. Ö1 - Ö5: Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger)

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist diesbezüglich nicht erforderlich.

-          Ö8 Johanna Bader v. 08.08.2017:

Bevor ich zum Einspruch komme, würde ich gerne erfahren, zu welchem Zweck es dient, ein Straßelchen mit etwas mehr als 100 m in nördliche und südliche Schmiedgasse zu trennen. Gegen den Bebauungsplan Nr. 27 vom 27.06.17 lege ich hiermit als Grundstückseigentümer des Grundstückes Fl.-Nr. 1486/4 Schmiedgasse, Einspruch ein. Bereits mit Schreiben vom 23. Januar 2017 wurden Einwendungen gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 29.11.2016 erhoben, die anscheinend nicht zur Kenntnis genommen wurden. Da ich die Einwände für berechtigt halte, möchte ich diese noch einmal wiederholen.

1. Über die Möglichkeit eines Einspruchs über den geplanten Wendehammer wurde ich telefonisch von einem Gremiumsmitglied informiert. Leider ging aus dem Gespräch nicht hervor, dass das Gremiumsmitglied vom neugeplanten Wendhammer, der auch unser Grundstück betrifft, gesprochen hat, während ich von der Erstplanung ausging. Eine Voranfrage darüber seitens der Gemeinde hätte ich für angebracht gehalten. Der geplante Wendehammer führt unweigerlich zu einer unnötigen Zunahme des Straßenverkehrs und erhöht die Unfallgefahr im Umgang mit den Pferden. Da die Schmiedgasse keine Straßenentwässerung hat, fließt das anfallende Oberflächenwasser bereits jetzt über unser Grundstück Fl.-Nr 1486/4. Wird mit dem neuen Wendehammer die Oberfläche weiter versiegelt, wird unser Grundstück zunehmend und dauerhaft vernässt und geschädigt.

2. Die Schmiedgasse hat sich in den letzten Jahren erfreulicherweise zu einer kinderreichen und familienfreundlichen Straße entwickelt und wird zumeist nur von deren Anliegern genutzt. Die Fahrbahn der Schmiedgasse weist lediglich auf einer Länge von ca. 80 Meter, bis zu den Grundstücken FI.-Nr 1486/2 und /5, eine Breite von ca. 4 Meter auf. Die restlichen 30 Meter bis zum geplanten Wendehammer sind bestenfalls als Wirtschafts- und Fußweg zu bezeichnen. Diese Größenverhältnisse entsprechen der tatsächlichen Nutzung der Schmiedgasse. Der gesamte Anliegerverkehr und zukünftige Lieferverkehr wird von den Grundstücken in der Schmiedgasse, in eine Engstelle, die wenige Zentimeter an unserer Mietwohnung vorbeiführt, zu dem auf unserem Grundstück geplanten Wendehammer, der für LKW bis 10 Meter Länge und damit bis zu einem zul. Gesamtgewicht von 36 Tonnen ausgelegt ist, geleitet. Es besteht die unabweisbare Gefahr, dass die Schmiedgasse im Falle der Realisierung des Bebauungsplanes 27 künftig vom Schwerlastverkehr benutzt wird.

3. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen, da es zwei Gewerbebetriebe in der Schmiedgasse gab. Der Schmiedebetrieb Keller hat seinen Standort 2014 in das Gewerbegebiet verlegt und die Firma Schicht hat 2010 den Betrieb eingestellt. Übriggeblieben ist ein allgemeines Wohngebiet und unsere landwirtschaftliche Fläche. Eine Zulassung gewerblicher Nutzung würde dem gesamten Gebiet seinen vorherrschenden und verfestigten Charakter nehmen. Hierdurch würden erneut neue Konflikte verursacht, anstatt bestehende zu lösen.

Durch die Ausweisung als Mischgebiet, welches nur für zwei Grundstücke von Nutzen wäre, droht den Nachbarn nun die Gefahr erheblicher Immissionen und Lärmbelästigungen und erweckt den Anschein die Interessen und den Bestandschutz der übrigen Grundstückseigentümer außer Acht zu lassen.

Aus diesen Gründen beantrage ich, den Bebauungsplan Nr. 27, der ein Mischgebiet vorsieht, nicht zu erlassen.

Fachliche Stellungnahme:

Der Wendehammer ist insbesondere für eine Zuwegung für die Feuerwehr erforderlich und erleichtert die Ver- und Entsorgung des Gebietes. Eine Gefährdung von Pferden bzw. eine Unfallgefahr im Umgang mit Pferden ist nicht erkennbar, nachdem sich das Verkehrsaufkommen kaum erhöhen wird, weil keine bauliche Erweiterung im Ende der Schmiedgasse vorgesehen ist.

Der Bebauungsplan sichert im Übrigen die Pferdeunterstellungen der Antragstellerin rechtlich ab und ist so zu ihrem Nutzen. Es ist fraglich, ob bei einer Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) statt einem Mischgebiet (MI) die entsprechende Tierhaltung aus z. B. immissionsrechtlichen Gesichtspunkten überhaupt weiter zulässig wäre. Die Festsetzung als MI ist daher sogar eigentlich im Interesse der Antragstellerin.

Des Weiteren wird auf die Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger verwiesen.

Beschlussvorschlag:

(s. Ö1 - Ö5: Abwägung und Beschlüsse zur Stellungnahme der Rechtsanwälte Strauß, Zier, Duken, Nappert für Peter Atzinger)

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist diesbezüglich nicht erforderlich.

Die Stellungnahmen und fachlichen Empfehlungen zur Beschlussfassung sind als Anlage beigefügt. Über die Beschlussvorschläge in der Anlage ist einzeln zu beraten, eine Abwägung durchzuführen und abzustimmen. Schließlich ist ein Gesamtbeschluss zu fassen.

Die Verwaltung hat überdies geprüft, ob über die eingegangenen Stellungnahmen bzw. Anregungen hinaus noch weitere Belange zu berücksichtigen sind. Dazu würden diejenigen Belange insbesondere zählen, die sich nach Lage der Dinge förmlich aufdrängen.
Weitere Belange sind jedoch nicht festzustellen.

-keine-